Execução Extrajudicial

É instituída a cédula hipotecária para hipotecas inscritas no Registro Geral de Imóveis, como instrumento hábil para a representação dos respectivos créditos hipotecários, a qual poderá ser emitida pelo credor hipotecário nos casos de:

  1. a.                operações compreendidas no Sistema Financeiro da Habitação;
  2. b.                hipotecas de que sejam credores instituições financeiras em geral, e companhias de seguro;
  3. c.                hipotecas entre outras partes, desde que a cédula hipotecária seja originariamente emitida em favor das pessoas jurídicas “Sistema Financeiro da Habitação”.

Os contratos de que forem parte o Banco Nacional de Habitação ou entidades que integrem o Sistema Financeiro da Habitação, bem como as operações efetuadas por determinação da presente Lei 4.380/64, poderão ser celebrados por instrumento particular, os quais poderão ser impressos, não se aplicando aos mesmos as disposições do art. 134, II, do Código Civil, atribuindo-se o caráter de escritura pública, para todos os fins de direito, aos contratos particulares firmados pelas entidades acima citados até a data da publicação desta Lei 4.380/64.

 

“O artigo 134, II, acima referido, corresponde ao artigo 108 do atual Código Civil.”

 

Os contratos de empréstimo com garantia hipotecária, com exceção das que consubstanciam operações de crédito rural, poderão prever o reajustamento das respectivas prestações de amortização e juros com a consequente correção monetária da dívida.

 

É instituída a cédula hipotecária para hipotecas inscritas no Registro Geral de Imóveis, como instrumento hábil para a representação dos respectivos créditos hipotecários, a qual poderá ser emitida pelo credor hipotecário, (...)

 

As hipotecas, quando não pagas no vencimento, poderão, à escolha do credor, ser objeto de execução na forma do Código de Processo Civil (artigos 298 e 301) ou do Decreto-Lei n. 70/66 (artigos 31 a 38).

 

Para proceder à execução com base no Decreto-Lei n. 70, é preciso que o credor escolha um agente financeiro fiduciário, que poderá ser a própria Caixa Econômica Federal, ou qualquer agente financeiro integrante do Sistema Financeiro da Habitação, em consonância com o artigo 30. A função é a mera cobrança da dívida, com a realização da venda do imóvel hipotecado, pois não é permitido ao credor hipotecário proceder à execução.

 

O contrato de hipoteca deverá prever os honorários do agente fiduciário, que somente lhe serão devidos se se verificar sua intervenção na cobrança do crédito; tais honorários não poderão ultrapassar a 5% (cinco por cento) do mesmo crédito, no momento da intervenção. Para as hipotecas do Sistema Financeiro da Habitação o Conselho de Administração do Banco Nacional da Habitação poderá fixar tabelas de remuneração no agente fiduciário, dentro dos limites fixados.

 

Vencida e não paga a dívida hipotecária, no todo ou em parte, o credor que houver preferido executá-la de acordo com este decreto-lei formalizará ao agente fiduciário a solicitação de execução da dívida, instruindo-a com os seguintes documentos:

 

a - o título da dívida devidamente registrado;

 

b - a indicação discriminada do valor das prestações e encargos não pagos;

 

c - o demonstrativo do saldo devedor discriminando as parcelas relativas a principal, juros, multa e outros encargos contratuais e legais; e

 

d - cópia dos avisos reclamando pagamento da dívida, expedidos segundo instruções regulamentares relativas ao SFH;

 

e - Recebida a solicitação da execução da dívida, o agente fiduciário, nos dez dias subsequentes, promoverá a notificação do devedor, por intermédio de Cartório de Títulos e Documentos, concedendo-lhe o prazo de vinte dias para a purgação da mora;

 

f -  Quando o devedor se encontrar em lugar incerto ou não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao agente fiduciário promover a notificação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local, ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária.

 

Não acudindo o devedor à purgação do débito, o agente fiduciário estará de pleno direito autorizado a publicar editais e a efetuar no decurso dos 15 (quinze) dias imediatos, o primeiro público leilão do imóvel hipotecado.

 

Se, no primeiro público leilão, o maior lance obtido for inferior ao saldo devedor no momento, acrescido das despesas “a qualquer momento de sua execução, as demais obrigações contratuais vencidas, especialmente em relação à fazenda pública, federal, estadual ou municipal, e a prêmios de seguro, que serão pagos com preferência sobre o credor hipotecário.”, mais as do anúncio e contratação da praça, será realizado o segundo público leilão, nos 15 (quinze) dias seguintes, no qual será aceito o maior lance apurado, ainda que inferior à soma das aludidas quantias.

 

Se o maior lance do segundo público leilão for inferior àquela soma, serão pagas inicialmente as despesas componentes da mesma soma, e a diferença entregue ao credor, que poderá cobrar do devedor, por via executiva, o valor remanescente de seu crédito, sem nenhum direito de retenção ou indenização sobre o imóvel alienado.

 

Se o lance de alienação do imóvel, em qualquer dos dois públicos leilões, for superior ao total das importâncias “purgação do débito”, a diferença afinal apurada será entregue ao devedor.

 

A morte do devedor pessoa física, ou a falência, concordata ou dissolução do devedor pessoa jurídica, não impede o agente fiduciário de publicar editais e a efetuar no decurso dos 15 (quinze) dias imediatos, o primeiro público leilão do imóvel hipotecado.

Compreende-se no montante do débito hipotecado, a qualquer momento de sua execução, as demais obrigações contratuais vencidas, especialmente em relação à fazenda pública, federal, estadual ou municipal, e a prêmios de seguro, que serão pagos com preferência sobre o credor hipotecário. Na hipótese do segundo público leilão não cobrir sequer as despesas, o credor nada receberá, permanecendo íntegra a responsabilidade de adquirente do imóvel por este garantida, em relação aos créditos remanescentes da fazenda pública e das seguradoras.

 

A purgação da mora é autorizada até o momento da assinatura da carta de arrematação.

 

Assinarão a mencionada carta o leiloeiro, o credor, o agente fiduciário e cinco pessoas idôneas e capazes, na qualidade de testemunhas, além do devedor, caso esteja presente e não se recusar. Negando-se a assinar, ou estando ausente, fará o leiloeiro constar o fato na ata.

 

Como se verifica, a execução extrajudicial é um procedimento expropriatório do bem que se desenvolve na esfera particular, à margem de qualquer interferência do Estado. Mesmo que a mora no pagamento envolva as últimas prestações, não se exige uma prévia avaliação, para delinear o montante que deverá ser devolvido ao mutuário.

 

Com a venda do imóvel financiado, naturalmente fica resolvido o contrato de venda da unidade, na medida em que sai do domínio do adquirente-financiado e passa para a propriedade do arrematante. Todavia, em qualquer momento do processo expropriatório, é possível a intervenção do Judiciário, através do remédio apropriado, como ação anulatória do ato, se vislumbrarem-se ilegalidades e abusividades no procedimento extrajudicial ou privado. Máxime na venda, constatando-se que se fraudou a venda, com a aceitação de preço vil, ou o direcionamento interesseiro, é cabível a anulação, ou a ação de reparação por perdas e danos decorrentes do ato do credor. Sempre fica resguardado o acesso à Justiça contra a ofensa ao direito de defesa, inclusive com a demanda desconstitutiva de obrigação se excessivos e ilegais os encargos eventualmente exigidos.

 

Citação, Transcrição, Interpretação e Paráfrases, "exclusivamente para fins de estudo":

 

 

 

 

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atualizado em  11-11-2014//20:59:06

Referências Consultadas

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