Efeitos Jurídicos - Promessa de Compra e Venda

 

1.  Oponibilidade “erga omnes”, porque todo direito real é oponível a terceiros, perdendo o proprietário o poder de dispor do bem compromissado, pois sobre ele se liga, imediatamente, o direito do compromissário-comprador de torna-lo seu, uma pago, integralmente, o preço avençado.

 
2.  Transmissibilidade aos herdeiros, por morte do compromissário-comprador ou do promitente-vendedor.
 
3.  Direito de Sequela, pois, uma vez que o compromisso de compra e venda está vinculado ao imóvel, o compromissário-comprador tem o poder de busca-lo onde quer que se encontre. Logo, se o imóvel tiver sido vendido a terceiro após o registro da promessa irretratável de venda, o adquirente recebe onerado, e a ele é oponível o direito de receber a escritura.
 
4.  Imissão na posse, mesmo tendo a propriedade em nome do promitente-vendedor, o compromissário-comprador poder usar e gozar do imóvel, responsabilizando-se pelas obrigações que gravam o imóvel, fiscais ou civis.
 
5.  Cessibilidade da promessa, porque é um direito transferível, valendo a cessão dos direitos do compromissário-comprador a terceiro, independentemente do consentimento do promitente-vendedor, ficando, contudo, solidário com o cessionário perante aquele; entretanto, se houver a anuência do promitente-vendedor, não há tal solidariedade passiva.
 
6.  Purgação da mora, vencida e não paga a prestação, considera-se o contrato rescindido 30 dias depois de constituído em mora o devedor. O devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e às custas de intimação, e, se purgada a mora, convalescerá o contrato. Com a certidão de não haver sido feito o pagamento em cartório, o vendedor requererá ao Oficial do Registro o cancelamento da averbação.
Se o credor das prestações se recusar recebê-las ou furtar-se ao seu recebimento, será constituído em mora mediante notificação do Oficial do Registro de Imóveis para vir receber as importâncias depositadas pelo devedor no próprio Registro de Imóveis. Decorridos 15 (quinze) dias após o recebimento da intimação, considerar-se-á efetuado o pagamento, a menos que o credor impugne o depósito e, alegando inadimplemento do devedor.
Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário, mas não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.
 
 
 
7.  A outorga de escritura definitiva, o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.  Recusada à entrega do imóvel comprometido, ou alienado este a terceiro, “pode o promitente comprador, munido da promessa registrada, exigir que se efetive, adjudicando-lhe o juiz o bem em espécie, com todos os seus pertences. Ocorre, então, com a criação deste direito real, que a promessa de compra e venda se transforma de geradora de obrigação de fazer em criadora de obrigação de dar, que se executa mediante a entrega coativa da própria coisa”.  A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor.

 

Cumpre ainda observar que, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis. Logo para que se pactue o compromisso irretratável, será necessário a outorga conjugal.

Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma, ou mais prestações, desde que, inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissos, direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação compulsória.

São irretratáveis os compromissos de compra e vendas, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros. O efeito específico e único do registro: conferir “direito real oponível a terceiros”.

Se o compromissário comprador deixar de cumprir a sua obrigação, atrasando o pagamento das prestações, poderá o vendedor pleitear a resolução do contrato, cumulada com pedido de reintegração de posse. Antes, porém, terá de constituir em mora o devedor, notificando-o (judicialmente ou pelo Cartório de Registro de Imóveis) para pagar as prestações em atraso no prazo de trinta dias, se se tratar de imóvel loteado, ou de quinze dias, se for imóvel não loteado, ainda que no contrato conste cláusula resolutiva expressa. Neste último caso, a notificação prévia ou premonitória pode ser feita judicialmente ou pelo Cartório de Títulos e Documentos. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.

 

8.  Cessão da promessa, Destaque-se, ainda, a cessibilidade da promessa. É um direito que pode ser transferido mediante cessão por instrumento público ou particular. No entanto, para que produza efeitos em relação a terceiros, deve ser levada a registro, a falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor.

   O promitente comprador tem direito à indenização pelos valores gastos com benfeitorias úteis realizadas no imóvel quando inexiste ressalva no contrato e não estava de má-fé. Se a cláusula compensatória pela rescisão intempestiva do contrato pode ficar desprovida de caráter coativo, é razoável que o gasto com corretagem seja restituído pelo promitente comprador, especialmente quando há a obrigação pela restituição de benfeitorias.

 

Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de venda e compra – Preliminar – Legitimidade passiva ad causam (...) – Terceiros, cessionários e ora apelantes, que podem ser admitidos como assistentes simples da ré, posto possuírem patente interesse no resultado da lide. No entanto, trata-se de cessão que constitui “res inter alios” perante a autora, posto que realizado sem a sua anuência. “Res inter alios” que é, não obriga terceiros que dela não participaram. Impossibilidade de pleito pelos cessionários de restituição de parcelas pagas, na espécie. No mais, trata-se de contrato bilateral e oneroso celebrado entre a autora e a ré – Com o esgotamento do prazo da notificação premonitória in albis, configurou-se o inadimplemento absoluto da ré – Possibilidade de resolução contratual por inadimplemento (...). Caracterização de posse injusta, que enseja a reintegração da apelada na posse do imóvel – Sentença procedente – Recurso improvido, na parte conhecida, com observação (9154175-57.2004.8.26.0000, Apelação, Promessa de Compra e Venda, Rel. Paulo Eduardo Razuk, Comarca: Orlândia, Órgão julgador: 1ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 17.08.2010, Data de registro: 08.09.2010 – Outros números: 0350325.4/6-00, 994.04.069558-7).

 

No mesmo sentido, percuciente julgado da pena do eminente Desembargador paulista, Carlos Alberto Garbi:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Agravo de instrumento. Suspensão da ordem de reintegração de posse deferida na sentença como efeito da resolução do contrato de compromisso de compra e venda inadimplido. Impossibilidade. 1. Contrato de compromisso de compra e venda. Cessão dos direitos a terceiro sem anuência da compromissária vendedora. Não se discute a validade dos “contratos de gaveta” entre as partes contratantes, mas não é razoável admitir a sua oposição em face da compromissária vendedora que a ele não anuiu. Diante da falta de anuência da agravante à cessão de direitos celebrada entre o agravado e os compromissários compradores originais, não havia impedimento à resolução do contrato de compromisso de compra e venda, e à consequente reintegração de posse do imóvel em seu favor. 2. E não importa o fato de que o agravado não integrou o polo passivo da demanda na qual foi determinada a reintegração de posse, pois, se o ocupante do imóvel recebeu a posse dos compromissários compradores, está sujeito ao destino que receber o contrato originário e por isso não precisava ser chamado ao processo. 3. Vale lembrar, ainda, que a posse dos cessionários sobre o imóvel tem o mesmo caráter, porque derivada, da posse do cedente, de forma que se é injusta a posse do cedente em razão da sua natureza precária, aquela da qual foi derivada é igualmente injusta, daí o acerto em manter a reintegração de posse. Recurso provido para autorizar o cumprimento da ordem de reintegração de posse do imóvel deferida em favor da agravante (Agravo de Instrumento 0106112-42.2013.8.26.0000, rel. Carlos Alberto Garbi, 10ª Câmara de Direito Privado, j. em 03.09.2013, Registro: 05.09.2013, Outros números: 1061124220138260000).

 

 

Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo:

 

1. “O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
 

2. “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.
 

3. “Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção”.

 

 

Execução do Contrato de Promessa Irretratável de Venda

  

1.  Pela escritura definitiva, que não é instrumento de outro negócio, mas a forma de um ato devido que expressa o cumprimento de obrigação oriunda de contrato no qual o intento negocial das partes foi definido e a atribuição patrimonial, determinada. Se entre o momento da conclusão da promessa e da assinatura do instrumento público definitivo se der o casamento do promitente-vendedor, a outorga do outro cônjuge não será exigível, nem lhe assiste o direito de alegar anulabilidade da venda sob o fundamento que faltou tal outorga.

 

2.  Pela sentença constitutiva de adjudicação compulsória, que ordena a incorporação do imóvel compromissado ao patrimônio do compromissário-comprador, servindo de título translativo, caso que, se recusar a outorga a escritura definitiva de compra e venda, mesmo tendo recebido o preço avençado na sua integra. Substitui-se, nesse caso, a escritura pela sentença de adjudicação compulsória. 

 

Citação, Transcrição, Interpretação e Paráfrases das principais obras, "exclusivamente para fins de estudo":

 

 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Contrato Agrário ou de Parceria Rural

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

atualizado em 27-08-2014/10:29:03



Referências Consultadas

 

Direito Ao Alcance De Todos