Requisitos Da Promessa De Compra e Venda

 

Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma, ou mais prestações, desde que, inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissos direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação compulsória, mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel, destaque-se que, são irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros. Sendo o efeito específico e único do registro, conferir “direito real oponível a terceiros”, consequentemente, recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo.

 

Assentado o reconhecimento deste direito real, desde logo lhe saltaram os requisitos:

 

a)  A irretratabilidade do contrato. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, sendo assim, resulta da manifestação da promessa unilateral de vontade. Constitui condição para o nascimento do direito real. Não se reclama declaração expressa. Para a caracterização da irrevogabilidade basta a ausência de pactuação sobre o direito de arrependimento. No silêncio do compromisso, pois, quanto a esse direito, a regra é a irretratabilidade, não sendo nestes moldes, admitido o arrependimento no compromisso de compra e venda.

Esta condição legal não se confunde, obviamente, com a cláusula resolutiva, ainda que expressa. A irretratabilidade é a que resulta de manifestação unilateral de vontade. Se a um contrato de promessa de venda for aposta uma condição resolutiva como sanção para o descumprimento de obrigações de promitente-comprador, não perderá ele por isto o caráter de direito real, uma vez que se não pode confundir a cláusula de arrependimento com a condição resolutiva ou cláusula resolutiva, que sanciona o inadimplemento.

Em que pese a irretratabilidade ser a regra nos contratos de promessa de compra e venda, conforme o STF, no compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o deu, ou a sua restituição em dobro, por quem o recebeu, exclui indenização maior a título de perdas e danos, salvo os juros moratórios e os encargos do processo, sendo que neste caso, recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo.

Todavia, a irretratabilidade não obsta a resolução do contrato por inadimplemento, nem sua dissolução por mútuo acordo, de modo que se no contrato de compromisso de venda for colocada uma condição resolutiva com sanção para inexecução das cláusulas contratuais por parte do compromissário-comprador, não perderá o contrato o caráter de direito real.

 

 

b)  Imóvel. Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de “imóveis loteados ou não loteados, rural ou urbano, edificado ou não,desde que seja inalienável, ”, não sendo possível falar de móveis. Não existe o direito real na promessa de venda de coisa móvel.

 

 

 

c)  Preço.   Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda, ou seja, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma, ou mais prestações. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

 

d)  Inscrição, O momento culminante da gestação deste direito real é a inscrição no registro imobiliário. Sem ela a apuração dos demais requisitos é nada. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel, sendo estendido, para  os contratos de compra e venda, em que, a promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra.  A averbação atribui ao compromissário direito real oponível a terceiros, quanto à alienação ou oneração posterior, e far-se-á à vista do instrumento de compromisso de venda, em que o oficial lançará a nota indicativa do livro, página e data do assentamento. Sendo que a averbação prevalecerá até que seja cancelado por: requerimento das partes contratantes do compromisso de venda, pela resolução do contrato, pela transcrição do contrato definitivo de compra e venda ou por mandado judicial. Todavia, o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis, mas exige o registro para configuração do direito real à aquisição do imóvel.

Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado que conterão, pelo menos, um exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente, após aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos.

Compete, pois, ao adquirente precaver-se contra expedientes ilícitos de venda sucessiva do mesmo bem, registrando o compromisso no ofício imobiliário. Todavia, mesmo sem o registro poderá pleitear a adjudicação compulsória do imóvel registrado em nome do promitente vendedor.

Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação Cível. Mandado de segurança. ITBI – Instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel. O registro do compromisso de compra e venda não está sujeito à incidência do ITBI. Fato gerador do tributo é a transmissão da propriedade do imóvel. Precedentes do STJ e STF. Impossibilidade de cobrança Segurança concedida. Recurso Provido (Apelação 0012202-63.2010.8.26.0000, rel. Maurício Fiorito, São José dos Campos, 14ª Câmara de Direito Público, j. em 04.04.2013, Data de registro: 10.04.2013, Outros números: 122026320108260000).

 

e)  Possibilidade de contratação sem a necessidade de escritura pública, qualquer que seja o valor do imóvel;

 

Dos contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma, ou mais prestações, desde que, inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissos direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação compulsória, sendo que, contratado por instrumento público ou particular, constarão sempre as seguintes especificações:

a) nome, nacionalidade, estado e domicílio dos contratantes;

b) denominação e situação da propriedade, número e data da inscrição ;

c) descrição do lote ou dos lotes que forem objeto do compromisso, confrontações, áreas e outros característicos, bem como os números correspondentes na planta arquivada;

d) prazo, preço e forma de pagamento, e importância do sinal;

e) juros devidos sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas;

f) cláusula penal não superior a 10 % do débito, e só exigível no caso de intervenção judicial;

g) declaração da existência ou inexistência de servidão ativa ou passiva e outros ônus reais ou quaisquer outras restrições ao direito de propriedade;

h) indicação do contratante a quem incumbe o pagamento das taxas e impostos.

O contrato, que será manuscrito, datilografado ou impresso, com espaços em branco preenchíveis em cada caso, lavrar-se-á em duas vias, assinadas pelas partes e por duas testemunhas devidamente reconhecidas as firmas por tabelião. Ambas as vias serão entregues dentro em 10 dias ao oficial do registo, para averba-las e restituí-las devidamente anotadas a cada uma das partes.  E’ indispensável a outorga uxória quantos seja casado o vendedor. As procurações dos contratantes que não tiverem sido arquivadas anteriormente sê-lo-ão no cartório do registo, junto aos respectivos autos.

Assim, é necessária a escritura pública, nos termos do art. 108, para constituição de direitos reais imobiliários, mas não é necessária no caso de promessa de compra e venda que, mesmo utilizando o instrumento particular, poderá ser registrada com a atribuição de direito real de aquisição, é o que se infere a seguir; “Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.”

Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de compra e venda. Negócio realizado através de instrumento particular. Nulidade não ocorrente. Decreto-Lei 58/37. Pretensão anulatória deduzida em reconvenção improcedente. Os compromissos de compra e venda, cessões de compromisso de compra e venda e promessas de cessão de direitos relativos a imóveis, loteados ou não, urbanos ou rurais, podem ser celebrados por instrumento particular, qualquer que seja o seu valor, conforme prevê o Decreto-Lei 58, de 10 de dezembro de 1937, não sendo da substância do ato a escritura pública (Apel. Cív. nº 256.863-1, São Paulo, 9ª Câmara de Direito Privado, rel. Ruiter Oliva, 17.12.96, v.u.).

 

f)  Capacidade das partes será imprescindível, porque a realização de sua finalidade, pela assinatura do título translativo, apresenta-se como sua execução.

Todas as restrições subjetivas existentes para a elaboração de um contrato de compra e venda vale, igualmente, ara a promessa irretratável de venda, de forma que o ascendente não poderá estipulá-la como descendente, sem a anuência dos demais, e, se for casada a pessoa, indispensável será a outorga uxória ou marital em todo negócio jurídico que implique alienação  do bem imóvel. Como a promessa de venda gera um direito sobre bem imóvel, não poderá faltar outorga da mulher do promitente-vendedor, nem a autorização marital, se o bem pertencer à mulher, para que seja valida e eficaz, juridicamente, salvo se o regime for o da separação de bens. Tratando-se de compromisso de compra e venda, poderá o homem casado celebrá-lo sem ser assistido, no ato, por sua mulher. A outorga desta se fará precisa, apenas, para que o compromisso seja levado à inscrição no registro imobiliário. O Superior Tribunal de Justiça, por fim, tem entendimento remansoso, segundo o qual a promessa de compra e venda gera apenas efeitos obrigacionais, não sendo, pois, a outorga da mulher, requisito de validade do pacto firmado (REsp 677.117/PR, 3ª Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, j. em 02.12.2004).

 

Citação, Transcrição, Interpretação e Paráfrases das principais obras, "exclusivamente para fins de estudo":

 

 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Contrato Agrário ou de Parceria Rural

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

atualizado em 27-08-2014/10:25:47



Referências Consultadas

 

Direito Ao Alcance De Todos