Condomínio

Conceito

 

A posição de nosso Código Civil é a mesma da teoria da propriedade integral, pois preconiza que cada consorte é proprietário da coisa toda, delimitada pelos iguais direitos dos demais condôminos; já que se distribui entre todos a utilidade econômica do bem e o direito de cada um dos consortes, em  relação a terceiro, abrange a totalidade dos poderes do domínio, podendo reivindicar de terceiros a  coisa toda e não apenas sua parte ideal. Entretanto, em suas relações internas, o condômino vê seus direitos delimitados pelos dos demais consortes, na medida de suas quotas, para que seja possível sua coexistência.

Teoria da propriedade integral ou total, que vislumbra no condomínio um só direito, de maneira que cada condômino tem direito à propriedade sobre toda a coisa, sendo que o exercício desse direito é limitado pelos direitos dos demais consortes. 

O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dele constando; a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade. 

Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.  

Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações. A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.

Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.   (Redação dada pela Lei nº 14.405, de 2022)

Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.

 

Classificação

 

Quanto à sua origem pode ser:  

a) Convencional: Será convencional ou voluntário; 

b) incidente ou eventual; 

c) forçado ou legal: 

 

Quanto ao seu objeto, pode ser a comunhão:

 

a) universal:  Será universal se compreender a totalidade do bem, inclusive frutos e rendimentos; e  

b) particular: se restringir a determinadas coisas ou efeitos, ficando livres os demais, como ocorre no condomínio de paredes, de tapumes e de águas. 

 

Quanto à sua necessidade tem-se o condomínio:

 

a) ordinário ou transitório: Denomina-se ordinário ou transitório aquele que, oriundo ou não da convenção, vigora durante um certo lapso de tempo ou enquanto não se lhe ponha termo, mas que sempre e em qualquer momento pode cessar; 

b) o permanente. Permanente é o condomínio forçado, que não poderá extinguir-se dada a natureza do bem ou em virtude da relação jurídica que o gerou ou do exercício do direito correlativo.               

 

Quanto à sua forma ou modo de ser apresenta-se como condomínio:

 

a) pro diviso: a comunhão existe juridicamente, mas não de fato, já que cada comproprietário tem uma parte certa e determinada do bem, como ocorre no condomínio em edifícios de apartamentos. Logo, por outras palavras, esse condomínio pro diviso ocorre quando os consortes, com a aprovação tácita recíproca, se instalam em parte da área comum, exercendo sobre ela todos os atos de proprietário singular e com exclusão de seus condômino; como se a gleba já tivesse sido partilhada; 

b) pro indiviso: No pro indiviso, a comunhão perdura de fato e de direito; todos os comunheiros permanecem na indivisão, não se localizando no bem, que se mantém indiviso. 

 

O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.

Os condôminos responderão, proporcionalmente, pelas obrigações previstas nas leis trabalhistas, inclusive as judiciais e extrajudiciais.

 

Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.

A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.

Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.

A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.

Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior. 

Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.

 

Direitos e Deveres dos Condôminos 

Administração do condomínio 

Extinção do Condomínio 

Condomínios Especiais  

Incorporação Imobiliária 

Natureza e características do Contrato de Incorporação 

Contrato de Incorporação Imobiliária  

Responsabilidades Pela Incorporação Imobiliária 

Modalidades de Incorporação 

Patrimônio de Afetação 

Construção de Edifícios 

Assembleia Geral dos Adquirentes 

Da Comissão de Representantes 

Contrato de Construção por Empreitada 

Contrato de Construção por Administração ou a "Preço de Custo" 

Execução Extrajudicial Ou Judicial 

Contrato de Locação de Obra ou Empreitada 

Contrato de Prestação Serviço 

Privilégios Creditórios 

Tributos Imobiliários

 

                

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 atualizado em 11-11-2014//19:21:26

 atualizado em 04/22/2023//05:10:12

 

 



 

 

 

Referências Consultadas

 

Direito Ao Alcance De Todos