Cláusula Especial da Preempção ou Preferência

 

Preempção ou preferência é o pacto, adjeto à compra e venda, pelo qual o comprador de uma coisa, móvel ou imóvel, se obriga a oferecê-la ao vendedor, na hipótese de pretender futuramente vendê-la ou dá-la em pagamento, para que este use do seu direito de prelação em igualdade de condições. É, em outras palavras, o direito atribuído ao vendedor de se substituir ao terceiro nos mesmos termos e condições em que este iria adquirir a coisa.

 

O pactum protimiseos há de reunir alguns requisitos que juridicamente o caracterizam:

 

a) é personalíssimo, no sentido de que somente pode exercê-lo o próprio vendedor, que não o transmite nem por ato inter vivos nem causa mortis;

 

b) somente tem lugar na compra e venda, descabendo ajustá-la a qualquer outra espécie de contrato, mesmo que próximo da venda, como é a permuta;

 

c) o direito de prelação somente pode ser exercido na hipótese de pretender o comprador vender a coisa ou dá-la em pagamento, sendo inidônea a sua avença para qualquer outro tipo de alienação; e

 

d) pode ser pactuado para a venda de qualquer bem, corpóreo ou incorpóreo, móvel ou imóvel.

 

A venda com pacto de preferência é um negócio jurídico complexo, e por isto mesmo decomponível em seus elementos:

 

a) um contrato de compra e venda, que produz todos os seus efeitos como se fosse puro e simples, enquanto o comprador não tiver a intenção de revender a coisa;

 

b) um ajuste de preferência, assemelhável a uma promessa de venda, que permanece sob a condição suspensiva daquela intenção de revender. Salvo uma relação de dependência ou acessoriedade, que os vincula, a preferência vigora como um contrato dentro de outro contrato.

O direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros.

 

São exemplos de preferência ou prelação legal:

Condomínio - Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.

Locação - No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

 

Poder Público - O direito de preempção confere ao Poder Público municipal preferência para aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares.

 

Lei municipal, baseada no plano diretor, delimitará as áreas em que incidirá o direito de preempção e fixará prazo de vigência, não superior a cinco anos, renovável a partir de um ano após o decurso do prazo inicial de vigência.

 

O direito de preempção fica assegurado durante o prazo de vigência fixado, não superior a cinco anos, renovável a partir de um ano após o decurso do prazo inicial de vigência, independentemente do número de alienações referentes ao mesmo imóvel.

 

 

O direito de preempção será exercido sempre que o Poder Público necessitar de áreas para:

I – regularização fundiária;

II – execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;

III – constituição de reserva fundiária;

IV – ordenamento e direcionamento da expansão urbana;

V – implantação de equipamentos urbanos e comunitários;

VI – criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes;

VII – criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental;

VIII – proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico;

Sendo que, a lei municipal que deverá enquadrar cada área em que incidirá o direito de preempção em uma ou mais das finalidades enumeradas por este artigo.

 

O vendedor de um objeto de estimação pode, assim, fazer constar do contrato, com a concordância do comprador, que este dará preferência ao primeiro, quando resolver vender o referido bem. O direito de preferência só será exercido se e quando o comprador vier a revender a coisa comprada, não podendo ser compelido a tanto. Aquele que exerce a preferência está, sob pena de a perder, obrigado a pagar, em condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado.

 

A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.  O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel, caso em que, inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subsequentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor.

A notificação pode ser judicial ou extrajudicial. É lícito às partes, todavia, convencionar que seja apenas judicial. Os referidos prazos decadenciais são para que o vendedor examine a possibilidade de readquirir a coisa nas mesmas condições oferecidas pelo terceiro e verifique a sua real capacidade de obter o numerário a tempo. O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, intimando o comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa.

Se o comprador desrespeitar a avença, não dando ciência ao vendedor do preço e das vantagens que lhe oferecem pela coisa, responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem, e responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé. Dentro do prazo prescricional de três anos a pretensão de reparação civil.

 

Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos em comum, só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo. Se alguma das pessoas, a quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito, poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita.

Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência, pelo preço atual da coisa. Prevalece na lei, manteve a retrocessão, foi espancada qualquer dúvida a respeito da existência deste direito por parte do expropriado.

 

Pacto De Melhor Comprador

 

Sua estipulação, que não deixa de traduzir certa insegurança nos negócios, deve sujeitar-se à verificação de alguns requisitos indispensáveis:

 

a) não prevalece senão entre os contratantes, sendo, portanto, incessível por ato inter- vivos e intransmissível causa mortis; noutros termos, insuscetível de invocação por qualquer sucessor universal ou singular do vendedor, é inoponível aos herdeiros do comprador (aplicação analógica do art. 520 do Código);

 

b) pode ser estipulado tanto nos contratos que tenham por objeto a venda de bens imóveis, como móveis;

 

c) independentemente de qualquer ato novo, ou de nova declaração de vontade, a venda reputar‑se-á definitiva e irretratável se o vendedor não aceitar, dentro no prazo estipulado, proposta mais vantajosa de terceiro.

Se o objeto do contrato de compra e venda for bem móvel e este não for encontrado em poder do comprador, o vendedor tem direito às perdas e danos. Em se tratando de bem imóvel, pode o vendedor exercer o seu direito de vender para o terceiro que apresentou a melhor oferta, tendo em vista que o registro do pacto no Registro de Imóveis lhe atribui eficácia contra eventuais terceiros que o tenham adquirido do comprador original.

A ausência de regra legal disciplinando o pacto de melhor comprador cria dificuldades na hipótese de as partes não estipularem um prazo dentro do qual pode o terceiro efetivar a sua oferta e assim adquirir o bem objeto da compra e venda. Duas podem ser as soluções:

 

a) se considerar o contrato nulo, pela impossibilidade de se manter indefinidamente o direito de se desfazer o negócio jurídico de compra e venda;

 

b) aplica‑se analogicamente o prazo da preempção fixado no parágrafo único do art. 513 do Código Civil de 2002.

 

 

 

 

Citação, Transcrição, Interpretação e Paráfrases das principais obras, "exclusivamente para fins de estudo":

 

 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

atualizado em 25-08-2014/18:09:23

Referências Consultadas

 

Direito Ao Alcance De Todos