Atenção ao Comprar a Casa Própria pelo SFI

"É permitida a pactuação de capitalização de juros com periodicidade mensal nas operações realizadas pelas entidades integrantes do Sistema Financeiro da Habitação - SFH." (Lei nº 11.977/09, art. 15-A)

 

"Nos contratos de venda de imóveis a prazo, inclusive alienação fiduciária, de arrendamento mercantil de imóveis, de financiamento imobiliário, admitir-se-á, respeitada a legislação pertinente, a estipulação de cláusula de reajuste e das condições e critérios de sua aplicação." (Lein nº 9.514/97, art. 36)

 

Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor , é necessário que as irregularidades que tenham sido praticadas estejam amparadas por provas inequívocas, sendo insuficiente a alegação genérica. (TRF-3 - APELAÇÃO CÍVEL AC 2337 SP 0002337-46.2009.4.03.6104 (TRF-3)

 

"COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Imóvel Alienação fiduciária. Inadimplemento dos compradores - Venda do imóvel em leilão extrajudicial. Ações cautelar e anulatória de ato jurídico propostas pelos compradores.

Sentença de improcedência. Apelo dos autores Compradores regularmente constiuídos em mora, na forma prevista no artigo 26, § 1º e 4º, da Lei nº 9.514/97. Propriedade do imóvel consolidada em nome da vendedora e credora fiduciária. Procedimentos de execução que independem de qualquer outro aviso ou notifcação. Notifcação para purgação da mora que não permite reconhecer a existência de violação aos princípios do contraditório e da ampla defesa Sentença mantida Recurso desprovido."(São Paulo, 4 de fevereiro de 2015. APELAÇÃO Nº 0112848-04.2012.8.26.0100 - SP)

  

  

Um dos efeitos mais  Severos do Contrato de Alienação Fiduciária é, se houver atraso superior a 30 dias no pagamento das parcelas, poderá o adquirente perder a propriedade sobre o imóvel.

  

Consolidar-se-á a propriedade imobiliária em nome do credor (art. 26, §§ 1º e 7º, da Lei 9.514/97) se o fiduciante não purgar a mora, após tal consolidação, o bem não poderá ser alienada a não ser por leilão, no prazo de 30 dias, contado do registro.

Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida, e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, e, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. 

Decorrido o prazo de quinze dias sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.

Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro (prazo de quinze dias), promoverá público leilão, ou seja, o primeiro leilão, para a alienação do imóvel.

Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado da indicação do contrato, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes. 

No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que, igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

As datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.    

Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. 

 

Entende-se por:

 

a. Dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; 

b. Despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro. 

Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor à importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º do art. 27 da Lei 9.514/97, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. “. Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subsequentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor”.

 

Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor especificado (igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.), considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4ºdo art. 27 da Lei 9.514/97. Nesta hipótese, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio. 

 

Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.

Será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante o fiduciário ou seus sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano sem concordância por escrito do fiduciário.

 

 

 

Jurisprudência

 

Ementa 

CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (TERRENO) COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR DESINTERESSE EXCLUSIVO DO ADQUIRENTE. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI Nº 9.514/97. NORMA ESPECIAL QUE PREVALECE SOBRE O CDC. PRECEDENTES. "A Lei nº 9.514/1997, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis, é norma especial e também posterior ao Código de Defesa do Consumidor - CDC. Em tais circunstâncias, o inadimplemento do devedor fiduciante enseja a aplicação da regra prevista nos arts. 26 e 27 da lei especial". (AgInt no REsp 1.822.750/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, j. 18/11/2019, DJe 20/11/2019). (AgInt no REsp 1848426 / SP - AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - 2019/0339648-6 - DJe 25/03/2020) 

 

"No âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação." (REsp 1462210 /RS - 2014/0149511-0)


"A Segunda Seção, no julgamento do REsp n. 1.184.570/MG, rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, submetido ao regime dos recursos repetitivos, pacificou o entendimento de que "a notificação extrajudicial realizada e entregue no endereço do devedor, por via postal e com aviso de recebimento, é válida quando realizada por Cartório de Títulos e Documentos de outra Comarca, mesmo que não seja aquele do domicílio do devedor"." (REsp 1172025 / PR - 2009/0242044-7)

 

 

NA PRÁTICA

 

"A" Vendedor, aliena seu imóvel por 200 mil à "B" comprador, que não tem dinheiro.

"B" Comprador, vai ao Banco e consegue os R$ 200 mil deixando o imóvel em garantia, e o banco paga "A".

"B" comprador, tem a posse do imóvel com alguns direitos inerentes à Propriedade, mas com expectativas de direitos, que se não cumprir, perderá em favor do banco o Imóvel, algum valor de entrada e às parcelas pagas.

 

 

Destaques

 




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