Atenção ao Comprar a Casa Própria pelo SFI

"É permitida a pactuação de capitalização de juros com periodicidade mensal nas operações realizadas pelas entidades integrantes do Sistema Financeiro da Habitação - SFH." (Lei nº 11.977/09, art. 15-A)

 

"Nos contratos de venda de imóveis a prazo, inclusive alienação fiduciária, de arrendamento mercantil de imóveis, de financiamento imobiliário, admitir-se-á, respeitada a legislação pertinente, a estipulação de cláusula de reajuste e das condições e critérios de sua aplicação." (Lein nº 9.514/97, art. 36)

 

Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor , é necessário que as irregularidades que tenham sido praticadas estejam amparadas por provas inequívocas, sendo insuficiente a alegação genérica. (TRF-3 - APELAÇÃO CÍVEL AC 2337 SP 0002337-46.2009.4.03.6104 (TRF-3)

 

"COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Imóvel Alienação fiduciária. Inadimplemento dos compradores - Venda do imóvel em leilão extrajudicial. Ações cautelar e anulatória de ato jurídico propostas pelos compradores.

Sentença de improcedência. Apelo dos autores Compradores regularmente constiuídos em mora, na forma prevista no artigo 26, § 1º e 4º, da Lei nº 9.514/97. Propriedade do imóvel consolidada em nome da vendedora e credora fiduciária. Procedimentos de execução que independem de qualquer outro aviso ou notifcação. Notifcação para purgação da mora que não permite reconhecer a existência de violação aos princípios do contraditório e da ampla defesa Sentença mantida Recurso desprovido."(São Paulo, 4 de fevereiro de 2015. APELAÇÃO Nº 0112848-04.2012.8.26.0100 - SP)

  

"Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)"

Consolidar-se-á a propriedade imobiliária em nome do credor (art. 26, §§ 1º e 7º, da Lei 9.514/97) se o fiduciante não purgar a mora, após tal consolidação, o bem não poderá ser alienada a não ser por leilão, no prazo de 60 dias, contado do registro.

Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

 

Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida, e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, e, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. 

Decorrido o prazo de quinze dias sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.

Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de sessenta dias, contados da data do registro (prazo de quinze dias), promoverá público leilão, ou seja, o primeiro leilão, para a alienação do imóvel.

Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado da indicação do contrato, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes. 

No segundo leilão,  No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem.   

Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. 

 

Entende-se por:

 

a. Dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; 

b. Despesas:  despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e às custas de intimação e daquelas necessárias à realização do leilão público, compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro; e encargos do imóvel: os prêmios de seguro e os encargos legais, inclusive tributos e contribuições condominiais.  

Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor à importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º do art. 27 da Lei 9.514/97, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. “. Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subsequentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor”. 

 

 

Jurisprudência

 

Ementa 

CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (TERRENO) COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR DESINTERESSE EXCLUSIVO DO ADQUIRENTE. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI Nº 9.514/97. NORMA ESPECIAL QUE PREVALECE SOBRE O CDC. PRECEDENTES. "A Lei nº 9.514/1997, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis, é norma especial e também posterior ao Código de Defesa do Consumidor - CDC. Em tais circunstâncias, o inadimplemento do devedor fiduciante enseja a aplicação da regra prevista nos arts. 26 e 27 da lei especial". (AgInt no REsp 1.822.750/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, j. 18/11/2019, DJe 20/11/2019). (AgInt no REsp 1848426 / SP - AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - 2019/0339648-6 - DJe 25/03/2020) 

 

"No âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação." (REsp 1462210 /RS - 2014/0149511-0)


"A Segunda Seção, no julgamento do REsp n. 1.184.570/MG, rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, submetido ao regime dos recursos repetitivos, pacificou o entendimento de que "a notificação extrajudicial realizada e entregue no endereço do devedor, por via postal e com aviso de recebimento, é válida quando realizada por Cartório de Títulos e Documentos de outra Comarca, mesmo que não seja aquele do domicílio do devedor"." (REsp 1172025 / PR - 2009/0242044-7)

 

 

NA PRÁTICA

 

"A" Vendedor, aliena seu imóvel por 200 mil à "B" comprador, que não tem dinheiro.

"B" Comprador, vai ao Banco e consegue os R$ 200 mil deixando o imóvel em garantia, e o banco paga "A".

"B" comprador, tem a posse do imóvel com alguns direitos inerentes à Propriedade, mas com expectativas de direitos, que se não cumprir, perderá em favor do banco o Imóvel, algum valor de entrada e às parcelas pagas.

 

 

Destaques

 




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