Comprar ou Alugar um Imóvel?

As partes firmaram “instrumento particular de venda e compra de bem imóvel, financiamento com garantia de alienação fiduciária de imóvel e outras avenças” tendo por objeto o imóvel descrito na inicial.

Os adquirentes desembolsaram R$ 40.423,56, a título de parcelas. Incontroverso nos autos o inadimplemento dos adquirentes que deixaram de pagar o financiamento alegando dificuldades econômicas.

O negócio jurídico celebrado, alienação fiduciária de bem imóvel, regulado pela Lei 9.514/97, constitui-se contrato típico, possibilitando aquisição imobiliária, no qual o fiduciante adquire uma propriedade, resolúvel, fiduciária, cuja consolidação demanda o adimplemento do contrato, o que não ocorreu no caso presente.

Descabe a resilição, tal qual pugnada. É inaplicável a regra do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor. Isso porque a prevalência da regra especial contida no artigo 27 da Lei 9.514/97 afasta a incidência do regramento geral previsto naquele dispositivo, segundo o brocardolex specialis derogat generali.

Por isto, nos termos do art. 27, §§ 4º a 6º da Lei 9.514/972, os autores não fazem jus ao ressarcimento de percentual daquilo pago do financiamento imobiliário. O imóvel dado em garantia será levado a leilão, assim que consolidada a propriedade resolúvel, por ato do credor. Somente haverá restituição de valores se a venda do imóvel no leilão for superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos. O contrato de financiamento com alienação fiduciária e outras avenças não contém cláusulas abusivas e está em conformidade com a lei acima citada.

Oportuno observar que os apelantes adquiriram o imóvel pelo valor total de R$ 562.500,00, dos quais R$ 112.500,00 foram pagos com “recursos próprios” e R$ 450.000,00 foram pagos mediante o financiamento bancário obtido com o requerido.  Os adquirentes desembolsaram R$ 40.423,56 (prestação mensal de R$ 4.663,51, há menos de uma ano, sentença), a título de parcelas. Incontroverso nos autos o inadimplemento dos adquirentes que deixaram de pagar o financiamento alegando dificuldades econômicas.

Isto porque, o requerido não vendeu um bem imóvel aos autores, apenas emprestou quantia em dinheiro para que eles pudessem adquirir o bem que desejassem, mediante o pagamento de juros e demais consectários previamente estipulados.

Diante disso, pretendendo os apelantes a rescisão do negócio por não lhes ser mais possível arcar com o pagamento das parcelas do financiamento, devem se submeter aos procedimentos estabelecidos pelos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97.

Ante o exposto, pelo meu voto, nega-se provimento ao recurso. 

Investimento/prejuízo na compra financiada, *tempo*: média de 1 ano

(entrada) R$ 112.500,00 +  R$ 40.423,56 (parcelas) = R$ 152.926,56

Observações

Se fosse aluguel - cálculo de preço médio

*tempo*: 1 ano = 12 meses

*valor investido*: R$ 152.926,56

Aluguel a 1% a.m = R$1.529,27 x 12 meses = *R$ 18.351,19*, ainda sobrariam *R$ 134.575,37*

Aluguel a 0,75% a.m= R$ R$ 1.146,95 x 12 meses = *R$ 13.763,39* ainda sobrariam *R$ 139.160,17*

Aluguel 0,5% a.m= 764,63 x 12 meses = *R$ 9.165,59*, ainda sobrariam *R$ 143.747,97*

download do Acórdão: 

Apelação nº 1000728-59.2015.8.26.0564, 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo.


*ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA Bem imóvel* - Inadimplemento
*Ação de restituição de valores pagos*

Os autores pedem a reforma da sentença “para condenar o Banco... a fazer a restituição do valor dado como entrada com recursos próprios no valor de R$ 103.871,61... bem como restituir o valor das prestações pagas referente a 03(três) anos e 02 (dois) meses, que totaliza ao montante de R$ 95.628,80”.
...inaplicabilidade do CDC... beira o absurdo o autor pretender restituição das parcelas pagas e restituição do valor de
entrada, ora, o Autor desfrutou do imóvel.
...Some-se a isto o fato de que os autores residiram no imóvel, de modo que algum valor, ao menos a título locativo, deviam ter despendido, sob pena de enriquecimento ilícito, que é vedado pelo nosso ordenamento jurídico, pois,
se não residissem no local adjudicado teriam de locar imóvel para fixar sua residência, ou efetuar o pagamento das parcelas para aquisição de outro...

 

CONCLUSÃO


Por isso que a ação é julgada improcedente, obrigados os autores às custas do processo e por honorários de advogado, arbitrados em R$4.000,00, observada a gratuidade deferida anteriormente.

Download do Acórdão:
Processo: Apelação Cível nº 1004545-29.2018.8.26.0176 - pendente de recurso.

 

Observações
Compra de imóvel em alienação fiduciária (perda em 16/04/2018)


*tempo*: 3 anos e dois meses = 38 meses
*valor investido*: 199.500,41

Se fosse aluguel - cálculo de preço médio
*tempo*: 3 anos e dois meses = 38 meses
*valor investido*: R$ 199.500,41

Aluguel a 1% a.m = R$1.995,00 x 38 meses = *R$ 75.810,16*, ainda sobrariam *R$ 123.690,25*
Aluguel a 0,75% a.m= R$ 1.496,25 x 38 meses = *R$ 56857, 61* ainda sobrariam *R$ 142.642,80*
Aluguel 0,5% a.m+= 997,50 x 38 meses = *R$ 37905,08*, ainda sobrariam *R$ 161,595,33*

A regra base e mais utilizada para calcular o aluguel é aplicar *um valor entre 0,5% e 1%, ao mês*, sobre o valor de mercado do imóvel. Isto significa que se o seu imóvel vale R$ 100 mil o aluguel deve ficar *entre R$ 500 e R$ 1.000 por mês*. Pesquisas apontam que, em média, casas e apartamentos de dois e três dormitórios o preço do *aluguel é de 0,75%*.

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COMPRAR À VISTA, À PRAZO OU POUPANÇA?

 

Banco do Brasil – simulador de financiamento de imóvel – Tabela SAC

Valor R$ 200.000,00

Entrada: R$ 48.042,67

Valor financiado: R$ 151.957,33

Médias das parcelas mensais (360 meses 30 anos)
R$ 1.330,00

Total pago mais a entrada: R$ 527.044,06

______
Banco do Brasil – simulador de financiamento de imóvel – Tabela PRICE
Valor R$ 200.000,00


Entrada: R$ 48.042,67

Valor financiado : R$ 151.957,33

Médias das parcelas mensais (360 meses 30 anos)
R$ 1.292,00

Total pago mais a entrada : R$ 513.160,99

______

Banco da CEF – simulador de financiamento de imóvel – Tabela SAC
Valor R$ 200.000,00

Entrada: R$ 20.000,00

Valor financiado: R$ 180.000,00

Médias das parcelas mensais (360 meses 30 anos)
R$ 1.181,81

Total pago mais a entrada: R$ 445.451,79


____

Banco da CEF – simulador de financiamento de imóvel – Tabela PRICE
Valor R$ 200.000,00

Entrada: R$ 40.000,00

Valor financiado: R$ 160.000,00

Médias das parcelas mensais (360 meses 30 anos)
R$ 1.271,83

Total pago mais a entrada: R$ 497.858,45

_________

SIMULADOR DE POUPANÇA

Depósitos de R$ 1000,00 mensais por 35 anos, a juros de 0,5% a.m + TR

Total Valor poupado:
R$ 421,000.00

Total Juros ganhos:
R$ 960,290.06

Montante poupado em 35 anos: R$ 1.431.883,85 

 

 De acordo com a legislação atual (*), a remuneração dos depósitos de poupança é composta de duas parcelas:

          I - a remuneração básica, dada pela Taxa Referencial - TR, e

          II - a remuneração adicional, correspondente a:

               a) 0,5% ao mês, enquanto a meta da taxa Selic ao ano for superior a 8,5%; ou

               b) 70% da meta da taxa Selic ao ano, mensalizada, vigente na data de início do período de rendimento, enquanto a meta da taxa Selic ao ano for igual ou
                      inferior a 8,5%.

Regras para a remuneração dos Depósitos de Poupança

______________________

"(...) O consultor Marcelo Prata, do Canal do Crédito, exemplifica o raciocínio que deve ser seguido por quem está na dúvida se é hora de ter a casa própria. O aluguel de um imóvel de 48 m² e dois dormitórios na Vila Mariana sai por cerca de R$ 1.200, sem incluir na conta o condomínio.

Se o futuro mutuário tiver R$ 120 mil para dar de entrada em um imóvel novo de R$ 600 mil, ou seja, 20% do total, a primeira parcela do financiamento de 30 anos será de R$ 6.224, logo muito acima da locação para se manter em um imóvel de padrão parecido.


"Com o aluguel nesse patamar, quem quer financiar um apartamento pode se manter no aluguel e a diferença para o financiamento (no caso, mais de R$ 5.000) ser poupada. Com essa poupança, em três ou quatro anos, ele pode dar uma entrada maior, diminuir a diferença entre aluguel e financiamento e aí sim obter uma vantagem", explica.


Para ele, há um mito de que o aluguel e a prestação do financiamento são do mesmo valor, mas essa conta pode não fechar dependendo do padrão do imóvel escolhido. "Para não inflacionar muito o custo de vida, o financiamento pode ser, no máximo, de três vezes o valor do aluguel", diz. (...)" 

Folha de São Paulo

 

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