Ações Locatícias

Ações De Despejo

Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a missão do expropriante na posse do imóvel. as ações de despejo terão o rito ordinário.

Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I - o descumprimento do mútuo acordo, celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no (Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações: nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do decujus , desde que residentes no imóvel; permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

VI - o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Acrescentado pela L-012.112-2009)

VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Qualquer que seja o fundamento da ação dar-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.

No caso de falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias; caução; fiança;seguro de fiança locatícia; cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo., poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos.

Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

c) os juros de mora;

d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los desde que incontroversos;

VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

A Lei n. 12.112/2009 ampliou a possibilidade de despejo por medida liminar, independentemente de oitiva do locatário. Com efeito, foram acrescidos quatro incisos ao § 1º do art. 59, ou seja, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: “VI — o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; VII — o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; VIII — o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até trinta dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; IX — a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo”.

Para amenizar o rigor do disposto no inciso IX do § 1º do art. 59, supratranscrito, a citada Lei n. 12.112/2009 acrescentou a este dispositivo o § 3º, dispondo que, “no caso do inciso IX do § 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos quinze dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62”.

Os aluguéis devidos pelo locatário são aqueles vencidos e não pagos até a imissão do locador na posse do imóvel, ainda que este tenha sido anteriormente abandonado. O contrato de locação “somente é rescindido com a efetiva entrega das chaves do imóvel ao locador, ou sua imissão na posse por ato judicial, sendo irrelevante para esse fim a simples desocupação do imóvel, fato que não exonera o locatário da responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis e demais encargos contratuais”.

Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de trinta dias para a desocupação voluntária (LI, art. 63, com a redação dada pela Lei n. 12.112/2009). Esse prazo, todavia, poucas vezes será observado, em razão da nova redação conferida à alínea b do § 1º do art. 63 pela Lei n. 11.112/2009, pois tanto para os despejos decretados com fundamento no art. 9º como para os decretados no § 2º do art. 46 o prazo para a desocupação voluntária será de apenas quinze dias.

Os prazos e as formalidades para a efetivação do despejo regular-se-ão pelos arts. 63 a 66 da Lei do Inquilinato, inclusive de hospitais, estabelecimentos de ensino, asilos etc., cujos prazos variam, conforme a hipótese, de seis meses a um ano. Será recebida somente no efeito devolutivo a apelação interposta contra sentença que decretar o despejo (art. 58, V).

Ações Consignatórias

As ações consignatórias são aquelas onde o locador se recusa a receber o valor do aluguel e deste modo, para não incidir em mora.
Dentre os motivos pelos quais o locador pode contestar a ação se encontram o de que o locador não recusou ou esteve em mora para receber a quantia devida ou ainda que a recusa é justa.

Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante consignação, será observado o seguinte:

I - a petição inicial, além dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código de Processo Civil, deverá especificar os aluguéis e acessórios da locação com indicação dos respectivos valores;

II - determinada a citação do réu, o autor será intimado a, no prazo de vinte e quatro horas, efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição inicial, sob pena de ser extinto o processo;

III - o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem durante a tramitação do feito e até ser prolatada a sentença de primeira instância, devendo o autor promover os depósitos nos respectivos vencimentos;

IV - não sendo oferecida a contestação, ou se o locador receber os valores depositados, o juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando o réu ao pagamento das custas e honorários de vinte por cento do valor dos depósitos;

V - a contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, a:

a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida;

b) ter sido justa a recusa;

c) não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento;

d} não ter sido o depósito integral;

VI - além de contestar, o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a cobrança dos valores objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial, na hipótese de ter sido alegado não ser o mesmo integral;

VII - o autor poderá complementar o depósito inicial, no prazo de cinco dias contados da ciência do oferecimento da resposta, com acréscimo de dez por cento sobre o valor da diferença. Se tal ocorrer, o juiz declarará quitadas as obrigações, elidindo a rescisão da locação, mas imporá ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dos depósitos;

VIII - havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderá ter início após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

O réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias depositadas sobre as quais não penda controvérsia.

Ações Revisionais

As ações revisionais visam um ajuste de aluguel geralmente para a adequação aos quadros do mercado imobiliário. Pode ser tanto para aumentar, se verificada a defasagem ou ainda para diminuir, caso o valor esteja abusivo. É em caso de desacordo que as partes precisam ingressar no Judiciário. O pólo passivo pode ser ocupado, deste modo, tanto por locatário como por locador.

É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica.

É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.

O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.

O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos.

O art. 85 das Disposições Finais e Transitórias da Lei n. 8.245/91 dispõe que é livre, nas locações residenciais, “a convenção do aluguel quanto a preço, periodicidade e indexador de reajustamento, vedada a vinculação à variação do salário mínimo, variação cambial e moeda estrangeira”. Por sua vez, a Lei n. 8.178, de 1º de março de 1991, proclama que os contratos de locação residencial firmados a partir de 1º de fevereiro serão livremente pactuados, vedada a vinculação à taxa de câmbio e ao salário mínimo, e poderão conter cláusulas de reajuste, desde que a periodicidade de reajuste não seja inferior a seis meses e o índice de reajuste não seja superior à variação dos salários mínimos médios no período (art. 16).

A Medida Provisória n. 542/94, que se transformou na Lei n. 9.069, de 29 de junho de 1995, estabeleceu, no § 4º do art. 20, a possibilidade de revisão dos contratos de locação a partir de 1º de janeiro de 1995. Deve-se frisar que a referida lei, que estabelece o real como unidade monetária, fixou em um ano a periodicidade de correção monetária, com base no IPC, sendo nula qualquer estipulação de correção, em prazo inferior.

Ações Renovatórias

As ações renovatórias cujo pólo ativo é ocupado pelo locatário que pretende através de ação judicial permanecer no imóvel. Em especial para as locações não residenciais é um importante instrumento já que protege o “ponto” comercial e com isso, o locatário não precisará perder a sua clientela e a referência do se estabelecimento comercial. Na Lei 12.112/09, o juiz pode revogar o contrato caso o locador não queira renová-lo. Antes o locatário tinha o direito de recorrer primeiramente a todas as esferas judiciais, através do diploma legal alterador, o juiz pode dar o contrato por rescindido. O problema é que o locatário irá exercer suas defesas judiciais e o problema pode ser um locatário que foi obrigado a deixar o imóvel e que vença a demanda judicial posteriormente.

Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:

I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.

No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.

No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.

Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.

Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.

Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez.

Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

Na hipótese do inciso III do art. 72, a sentença fixará desde logo a indenização devida ao locatário em conseqüência da não prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador e o proponente.

AÇÕES POSSESSÓRIAS

Interditos Possessórios

O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado.

O Juizado Especial Cível tem competência para conciliação, processo e julgamento das causas cíveis de menor complexidade, assim consideradas: as causas cujo valor não exceda a quarenta vezes o salário mínimo; as ações possessórias sobre bens imóveis de valor não excedente ao fixado no inciso I deste artigo.

Ação De Manutenção De Posse

O possuidor turbado, ou esbulhado, poderá manter-se ou restituir-se por sua própria força, contanto que o faça logo; os atos de defesa, ou de desforço, não podem ir além do indispensável à manutenção, ou restituição da posse.

A turbação de direito consiste na contestação ou ataques judiciais, pelo réu, à posse do autor.

Com efeito, o nosso direito só reconhece a turbação real. É mister que a turbação de direito seja acompanhada de uma turbação de fato. A turbação, segundo a lição de Orlando Gomes, “há de ser real, isto é, concreta, efetiva, consistente em fatos”11, mesmo porque ameaça não é o mesmo que turbação; pode dar ensejo à propositura do interdito proibitório, mas não à da ação de manutenção. Turbação é efetivo embaraço ao exercício da posse.

A turbação pode ser, ainda, direta e indireta, positiva e negativa. Direta é a comum, a que se exerce imediatamente sobre o bem, como, por exemplo, a abertura de caminho ou o corte de árvores no terreno do autor; indireta é a praticada externamente, mas que repercute sobre a coisa possuída, como, por exemplo, se, em virtude de manobras do turbador, o possuidor não consegue inquilino para o prédio.

Por outro lado, positiva é a turbação que resulta da prática de atos materiais sobre a coisa, como a passagem pela propriedade alheia ou ingresso para retirar água; negativa é a que apenas dificulta, embaraça ou impede o livre exercício da posse, pelo possuidor, como a que impede o possuidor de utilizar a porta de entrada de sua propriedade ou o caminho de ingresso em seu imóvel.

Não obsta à manutenção ou reintegração na posse a alegação de propriedade, ou de outro direito sobre a coisa.

Ação De Reintegração De Posse

O possuidor pode intentar a ação de esbulho, ou a de indenização, contra o terceiro, que recebeu a coisa esbulho.

Servidão de trânsito não titulada, mas tomada permanente, sobretudo pela natureza das obras realizadas, considera-se aparente, conferindo direito à proteção possessória.

Esbulho

O esbulho consiste no ato pelo qual o possuidor se vê privado da posse mediante violência, clandestinidade ou abuso de confiança. Acarreta, pois, a perda da posse contra a vontade do possuidor. O esbulho é a mais grave das ofensas, porque despoja da posse o esbulhado, retirando-lhe por inteiro o poder de fato que exercia sobre a coisa e tornando assim impossível a continuação do respectivo exercício. Em suma: o esbulhado perde a posse. A ação de reintegração objetiva restaurar o desapossado na situação fática anterior, desfeita pelo esbulho.

No tocante à clandestinidade, o prazo de ano e dia tem início a partir do momento em que o possuidor toma conhecimento da prática do ato. Nessa hipótese não há oportunidade para o desforço imediato, que deve ser exercido logo após o desapossamento, isto é, ainda no calor dos acontecimentos.

O esbulho resultante do vício da precariedade é denominado esbulho pacífico. Em várias situações pode ocorrer tal modalidade, resultante do vício da precariedade15. Quando o compromissário comprador deixa de pagar as prestações avençadas, pode-se ajuizar ação de rescisão contratual, cumulada com ação de reintegração de posse. Na mesma sentença, o juiz declara rescindido o contrato e manda restituir o imóvel ao autor. Neste caso, porém, não pode a causa seguir o procedimento especial das ações possessórias, mas o ordinário, em que não cabe a expedição do mandado liminar de reintegração. Só a adoção do procedimento comum torna possível a cumulação desses pedidos.

Não obsta à manutenção ou reintegração na posse a alegação de propriedade, ou de outro direito sobre a coisa.

O Interdito Possessório Não obsta à manutenção ou reintegração na posse a alegação de propriedade, ou de outro direito sobre a coisa.

Incumbe ao autor provar:

I - a sua posse;

II - a turbação ou o esbulho praticado pelo réu;

III - a data da turbação ou do esbulho;

IV - a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção; a perda da posse, na ação de reintegração.

O possuidor direto ou indireto, que tenha justo receio de ser molestado na posse, poderá impetrar ao juiz que o segure da turbação ou esbulho iminente, mediante mandado proibitório, em que se comine ao réu determinada pena pecuniária, caso transgrida o preceito.

Embargos Do Executado e de Retenção por Benfeitorias

O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

Embargos de Terceiro

Quem adquire coisa litigiosa, ou seja, quem sucede na posse após a citação, entretanto, não é terceiro legitimado a opor embargos; está sujeito ao julgado e, contra este, não tem embargos de terceiro a opor, ainda que não haja sido registrada a ação no registro de imóveis.

O Supremo Tribunal Federal já admitiu a oposição de embargos de terceiro em ações possessórias, mesmo depois do trânsito em julgado da sentença no processo de conhecimento. Na mesma linha proclamou o Superior Tribunal de Justiça: O trânsito em julgado de sentença adotada em reintegratória de posse não constitui óbice aos embargos de terceiro.

Quando mais de uma pessoa se disser possuidora, manter-se-á provisoriamente a que tiver a coisa, se não estiver manifesto que a obteve de alguma das outras por modo vicioso.

O possuidor pode intentar a ação de esbulho, ou a de indenização, contra o terceiro, que recebeu a coisa esbulhada sabendo que o era.

A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis.

O possuidor de boa-fé tem direito, enquanto ela durar, aos frutos percebidos.

Os frutos pendentes ao tempo em que cessar a boa-fé devem ser restituídos, depois de deduzidas as despesas da produção e custeio; devem ser também restituídos os frutos colhidos com antecipação.

Os frutos naturais e industriais reputam-se colhidos e percebidos, logo que são separados; os civis reputam-se percebidos dia por dia.

O possuidor de má-fé responde por todos os frutos colhidos e percebidos, bem como pelos que, por culpa sua, deixou de perceber, desde o momento em que se constituiu de má-fé; tem direito às despesas da produção e custeio.

O possuidor de boa-fé não responde pela perda ou deterioração da coisa, a que não der causa.

O possuidor de má-fé responde pela perda, ou deterioração da coisa, ainda que acidentais, salvo se provar que de igual modo se teriam dado, estando ela na posse do reivindicante.

Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias necessárias; não lhe assiste o direito de retenção pela importância destas, nem o de levantar as voluptuárias.

As benfeitorias compensam-se com os danos, e só obrigam ao ressarcimento se ao tempo da evicção ainda existirem.

Nunciação de Obra Nova

É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho prédio.

As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros.

As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso.

Compete esta ação: I - ao proprietário ou possuidor, a fim de impedir que a edificação de obra nova em imóvel vizinho lhe prejudique o prédio, suas servidões ou fins a que é destinado;

II - ao condômino, para impedir que o co-proprietário execute alguma obra com prejuízo ou alteração da coisa comum;

III - ao Município, a fim de impedir que o particular construa em contravenção da lei, do regulamento ou de postura.

Ao prejudicado também é lícito, se o caso for urgente, fazer o embargo extrajudicial, notificando verbalmente, perante duas testemunhas, o proprietário ou, em sua falta, o construtor, para não continuar a obra.

Tratando-se de demolição, colheita, corte de madeiras, extração de minérios e obras semelhantes, pode incluir-se o pedido de apreensão e depósito dos materiais e produtos já retirados.

O nunciado poderá, a qualquer tempo e em qualquer grau de jurisdição, requerer o prosseguimento da obra, desde que preste caução e demonstre prejuízo resultante da suspensão dela.

Ação de Dano Infecto

O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente.

O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e reintegrado no de esbulho.

Questões: Scavone Junior, Direito Imobiliário

36. Explique o requisito do “contrato a renovar” da “proposta de novo aluguel” e da “exploração trienal” nas ações renovatórias.

A Lei 8.245/1991, art. 51, estabelece os requisitos que devem ser provados na petição inicial da ação renovatória. São eles:

a) contrato a renovar;

b) exploração trienal;

c) perfeito cumprimento do contrato em curso;

d) apresentação de garantia;

e) propositura da ação em tempo hábil (§ 5º do art. 51);

f) proposta de novo aluguel e condições.

Vejamos, então, detalhadamente, cada um desses requisitos.

a) Contrato a renovar

O primeiro requisito que possibilita a ação renovatória é o contrato escrito, com prazo de cinco anos, no mínimo, pactuado expressamente.

A renovação se fará pelo mesmo prazo do contrato que será renovado.

Portanto, se o contrato for de sete anos, a renovação dar-se-á por mais um prazo de sete anos.

Seja como for, o contrato deve ser escrito e por prazo determinado.

Convém lembrar que o contrato de locação pode ter sido ajustado verbalmente. A locação se comprovará, nessa hipótese, pelos recibos, depósitos, testemunhas etc., mas não terá validade para justificar a ação renovatória

b) Exploração trienal

É imprescindível que o autor prove o exercício de atividade empresarial no mesmo ramo de atividade por, no mínimo, três anos ininterruptos, imediatamente anteriores à propositura da ação.

Poderá ampliar ou reduzir a atividade, acrescentando ou diminuindo outras, v.g., padaria que acrescenta atividade de restaurante. Não poderá, entretanto, alterar a sua natureza, v.g., restaurante que se torna padaria.

c) Perfeito cumprimento do contrato em curso (art. 71, II)

Exige-se a prova do pagamento pontual dos aluguéis, impostos, taxas, condomínio (se houver), prêmio de seguro e tudo o mais que estiver previsto como obrigações do locatário, no contrato e na lei, v.g., no art. 23 da Lei 8.245/1991.

Qualquer infração contratual constituirá impedimento ao bom êxito da ação (v.g., mau uso, sublocação não consentida, modificação estrutural, deterioração do imóvel etc.).

Tem-se considerado que “pequenas” infrações não impedem o direito à renovatória.

d) Apresentação de garantia

Para renovação do contrato deverá a inicial vir acompanhada de carta do antigo fiador e de sua mulher, se casado, aceitando o encargo para o novo período.

É possível, também mediante carta, a apresentação de novo fiador.

Em ambos os casos, exige a lei a prova da idoneidade financeira do fiador.

O sistema antes adotado pela Lei do Inquilinato, fugindo da tradição do nosso direito, de gerar consequências pela redução da capacidade da garantia durante o contrato,11 exigia, como requisito da ação renovatória, que o autor comprovasse a idoneidade financeira apenas de novos fiadores, não fazendo a mesma exigência se os fiadores do contrato a renovar fossem os mesmos.

Todavia, os contratos de locação, ordinariamente, duram tempo suficiente para que a situação do fiador original se altere.

Em consonância com o acatado, tratando-se de garantia pessoal, é possível que o fiador disponha de seus bens durante o prazo contratual e não seja mais financeiramente idôneo no momento da prorrogação.

Posta assim a questão, a redação do inciso V do art. 71 da Lei do Inquilinato dada pela Lei 12.112/2009 exige, em qualquer caso, que o autor da ação renovatória prove a idoneidade dos fiadores, sejam eles os mesmos do contrato a renovar ou outros, que serão indicados mediante declaração que apontará, respectivamente, declaração com aceitação do encargo por novo período ou anuência expressa em constituir fiança.

Mas o que é ser idôneo para a lei, que não define o critério?

Sugere a lei que essa idoneidade seja medida pelo patrimônio do indivíduo, muito embora, em alguns casos, a simples idoneidade moral possa ser admitida.

Dá sua impressão Rocha Barros: Não cremos que se recuse fiança prestada pelo presidente do Tribunal de Justiça, ainda que esse cidadão disponha apenas do salário que recebe mensalmente.

Do ponto de vista prático, duvidamos que tal posição possa alcançar guarida jurisprudencial.

Para nós esta prova será feita mediante juntada de certidões de distribuição de ações, certidões negativas de protestos e prova da capacidade financeira por meio de certidões recentes da matrícula de imóveis ou documentos de propriedade de bens móveis suficientes para garantir os aluguéis.

Havendo impugnação fundamentada, a questão será decidida pelo juiz, oportunizando a comprovação posterior da idoneidade pelo autor da ação:

e) Propositura da ação em tempo hábil (§ 5º do art. 51)

O prazo para propositura da ação renovatória começa um ano antes do fim do contrato e vai até seis meses antes desse término. Portanto, o locatário conta com o penúltimo semestre de contrato para propor a ação.

Trata-se de prazo decadencial que, se for perdido, permite ao locador a denúncia do contrato ao seu final e consequente despejo do locatário.

Convém ressaltar que não adianta propor a ação antes desse prazo e, tampouco, haverá possibilidade jurídica do pedido depois dele.

Como se trata de prazo de direito material, se expirar em dia não útil, a ação deverá ser proposta em dia útil anterior.

De outro lado, atendida a propositura no prazo legal, a citação posterior não interfere na eficácia da ação, posto que retroage à data da distribuição.15

É preciso atentar para o prazo decadencial, de natureza material e não processual.

Sendo assim, sua contagem está supedaneada na lei civil, no caso, Lei 810/49,16 e no art. 132, § 3º, do Código Civil.

Portanto, se no contrato de locação pactuou-se prazo de cinco anos, por exemplo, a partir de 15 de fevereiro de 2010, o final do prazo será no dia 15 de fevereiro de 2015, mesmo que se tenha colocado no contrato o seu final no dia 14 de fevereiro de 2015.

Assim, importantíssima a observância do prazo para a propositura da ação renovatória. Se for perdido, nenhum direito remanesce para o locatário que permaneceu inerte, de tal sorte que não há falar-se em qualquer indenização pelo ponto, elemento do fundo empresarial que foi perdido em razão da incúria do seu titular.

Em suma, como os arts. 56 e 57 da Lei 8.245/1991 preveem, respectivamente, a possibilidade da ação direta de despejo em até 30 dias do termo final do contrato e a possibilidade de denúncia imotivada do contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado, o locador que assim postula exerce regularmente o seu direito, não havendo falar-se em ato ilícito por abuso desse direito, ausência de boa-fé ou qualquer indenização a ser paga ao locatário que deve, assim, imputar seu prejuízo à sua incúria

f) Proposta de novo aluguel e condições

Na ação renovatória, de uma certa forma, já está contida a revisão do valor do aluguel, posto que o contrato será renovado pelo valor de mercado e não pelo valor do contrato.

Portanto, na petição inicial, o inquilino deve deixar bem claras as condições que oferece para renovação, mormente que, repita-se, a ação de renovação é a que corresponde à pretensão a novo negócio jurídico de locação.17

Portanto, deverá especificar:

a) modalidade de garantia (como já vimos);

b) novo prazo (também já analisado);

c) forma e índice de reajuste;

d) novo aluguel.

O locatário, autor da ação renovatória, deverá especificar, principalmente, qual o aluguel que pretende pagar, bem como a periodicidade dos reajustes.

Este valor deverá ser razoável. Não é razoável propor um aluguel muito baixo, para auxiliar a negociação a ser feita em audiência, mesmo porque o autor poderá ser punido por litigância de má-fé.

Além dessa pena, poderá o autor ser sucumbente, apesar de ter seu contrato renovado, em virtude de decair de parte do pedido pelo acatamento do valor pleiteado na contestação do réu e posterior perícia.18

Ademais, o juiz não fica adstrito a esse valor, que pode ser contestado e fixado em oitenta por cento do valor indicado pelo réu-locador.

É conveniente que o autor deixe consignado na inicial que se submete ao aluguel que for arbitrado, de tal sorte que, não concordando com o aluguel da contraproposta, inserta na contestação, consignará na réplica que aceita o valor que for arbitrado, evitando a sucumbência.

Mister se faz que a procuração outorgada ao advogado do autor contenha poderes especiais para propor essas condições, que refogem aos poderes ad judicia.19

É preciso notar, entretanto, que a dispensa do reconhecimento de firma na procuração, de acordo com a Lei 8.952/1994, que deu nova redação ao art. 38 do Código de Processo Civil, só atinge os poderes da cláusula ad judicia.

Portanto, havendo outros poderes na procuração, que não os judiciais, como no caso – Código Civil, arts. 654 e 692, cumulados com o Código de Processo Civil, art. 38 –, mister se faz o reconhecimento da firma do outorgante.

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

37. O que significa, para os tribunais, o perfeito cumprimento do contrato em curso nas ações renovatórias?

Tem-se considerado que “pequenas” infrações não impedem o direito à renovatória.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação comercial – renovatória – infração contratual – natureza leve – irrelevância – admissibilidade. No caso de pequenas infrações contratuais cuja prática não denota má-fé, tem-se admitido a renovatória, o que ocorre também se o locador tolerar alguma infração. Ap. c/ Rev. 410.724 – 9ª Câm. – Rel. Juiz Francisco Casconi – j. 10.08.1994. No mesmo sentido: JTA (LEX) 159/270, JTA (RT) 121/306, Ap. c/ Rev. 458.089 – 9ª Câm. – Rel. Juiz Francisco Casconi – j. 19.06.1996.

O assunto é polêmico. Será que a infração abaixo é grave, a ponto de impedir a renovatória?

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação comercial – renovatória – infração contratual – fato impeditivo. Ocorrendo infração contratual, tal como, o pagamento em local diverso ao avençado vedado está o aforamento da ação renovatória, nos termos do artigo 5º, letra “b”, do Decreto nº 24.150/34. Ap. c/ Rev. 330.246 – 3ª Câm. – Rel. Juiz Teixeira de Andrade – j. 11.05.1993, in JTA (Lex) 144/411. No mesmo sentido: E. Dcl. 365.497 – 8ª Câm. – Rel. Juiz Renzo Leonardi – j. 24.03.1994, Ap. c/ Rev. 368.064 – 7ª Câm. – Rel. Juiz Antonio Marcato – j. 17.05.1994.

Neste sentido:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação comercial – renovatória – infração contratual – impontualidade no pagamento do aluguel – irrelevância – purgação da mora admitida – descaracterização. Não descaracteriza o exato cumprimento do contrato de locação comercial (artigo 71, inciso II, da Lei 8.245/1991), o locatário, – exercendo legítimo direito seu (artigo 36 da Lei 6.649/79 e 62, inciso II, da Lei 8.245/1991), – ter purgado a mora em ação de despejo por falta de pagamento, mormente em virtude de dificuldade momentânea. AI 366.000 – 3ª Câm. – Rel. Juiz João Saletti – j. 15.09.1992, in JTA (LEX) 142/230. Referências: Alfredo Buzaid – “Da Ação Renovatória”, 2ª ed., 1981, pp. 330 e 331 – Des. Gildo dos Santos – “Locação e Despejo”, Comentários à Lei 8.245/1991, p. 208. No mesmo sentido: JTA (RT) 114/306, AI 192.923 – 1ª Câm. – Rel. Juiz Franklin Neiva – j. 21.05.1986 – Ap. c/ Rev. 282.233 – 7ª Câm. – Rel. Juiz Gildo dos Santos – j. 29.01.1991 – AI 393.703 – 3ª Câm. – Rel. Juiz João Saletti – j. 15.03.1994 – Ap. c/ Rev. 455.817 – 6ª Câm. – Rel. Juiz Lagrasta Neto – j. 06.03.1996.

Em sentido contrário: JTA (LEX) 38/433, 92/268, JTA (Saraiva) 72/255, JTA (RT) 96/338, 97/253, 107/417, 108/452 (em.), 123/371 (em.) – Ap. c/ Rev. 286.836 – 1ª Câm. – Rel. Juiz Magno Araújo – j. 18.03.1991 – Ap. c/ Rev 297.437 – 2ª Câm. – Rel. Juiz Andreatta Rizzo – 03.07.1991 – AI 330.485 – 8ª Câm. Rel. Juiz Vidal de Castro – j. 19.09.1991 – AI 359.726 – 8ª Câm. – Rel. Juiz Narciso Orlandi – j. 30.07.1992 – AI 361.744 – 5ª Câm. – Rel. Juiz Ismeraldo Farias-j. 02.09.1992 – Ap. c/ Rev. 462.022 – 5ª Câm. – Rel. Juiz Pereira Calças – j. 21.08.1996

38. Explique as garantias que devem ser concedidas no caso de ação renovatória.