atualizado em 10/17/2022/09:51:09
AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL POR USUCAPIÃO
Conceitos e fundamentos
A usucapião é também chamada de prescrição aquisitiva, em confronto com a prescrição extintiva, que é disciplinada nos arts. 205 e 206 do Código Civil. Em ambas, aparece o elemento tempo influindo na aquisição e na extinção de direitos.
A primeira, regulada no direito das coisas, é modo originário de aquisição da propriedade e de outros direitos reais suscetíveis de exercício continuado (entre eles, as servidões e o usufruto) pela posse prolongada no tempo, acompanhada de certos requisitos exigidos pela lei; a segunda, tratada na Parte Geral do Código, é a perda da pretensão e, por conseguinte, da ação atribuída a um direito, e de toda a sua capacidade defensiva, em consequência do não uso dela durante determinado espaço de tempo.
O usucapião é um modo de aquisição da propriedade e de outros direitos reais (usufruto, uso, habitação, enfiteuse, servidões prediais) pela posse prolongada da coisa com a observância dos requisitos legais. Segundo o professor Clóvis Beviláqua, é uma aquisição de domínio pela posse prolongada.
O usucapião é um direito novo, autônomo, independente de qualquer ato negocial provindo de um possível proprietário, tanto assim que o transmitente da coisa objeto do usucapião não é o antecessor, o primitivo proprietário, mas a autoridade judiciária que reconhece e declara por sentença a aquisição por usucapião.
Pelo usucapião o legislador permite que uma determinada situação de fato, que, sem ser molestada, se alongou por um certo intervalo de tempo previsto em lei, se torne uma situação jurídica, atribuindo-se assim, juridicidade a situações fáticas que amadureceram com o tempo.
O fundamento da usucapião está assentado, assim, no princípio da utilidade social, na conveniência de se dar segurança e estabilidade à propriedade, bem como de se consolidar as aquisições e facilitar a prova do domínio. Tal instituto, segundo consagrada doutrina, repousa na paz social e estabelece a firmeza da propriedade, libertando-a de reivindicações inesperadas, corta pela raiz um grande número de pleitos, planta a paz e a tranquilidade na vida social: tem a aprovação dos séculos e o consenso unânime dos povos antigos e moderno.
O fundamento deste instituto é garantir a estabilidade e segurança da propriedade, fixando um prazo, além do qual não se podem mais levantar dúvidas ou contestações a respeito e sanar a ausência de título do possuidor, bem como os vícios intrínsecos do título que esse mesmo possuidor, porventura, tiver.
Requisitos da usucapião
Os requisitos pessoais consistem nas exigências em relação ao possuidor que pretende adquirir o bem e ao proprietário que, consequentemente, o perde. Como é a usucapião um meio de aquisição de propriedade há necessidade de que o adquirente seja capaz e tenha qualidade para adquirir o domínio por essa maneira.
Assim, dado o disposto no art. 1.244 do Código Civil, não pode ser alegada a usucapião:
a) Entre cônjuges na constância do casamento;
b) Entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar;
c) Entre tutelados e curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela;
d) Em favor do credor solidário nos casos dos arts, 201 e 204, § 1º, do Código Civil, ou do herdeiro do devedor solidário, na hipótese do art. 204, §2º, também do Código Civil;
e) Contra os absolutamente incapazes de que trata o art. 3º;
f) Contra os ausentes do País em Serviço Público da União, dos Estados e dos Municípios;
g) Contra os que se acharem servindo nas Forças Armadas, em tempo de guerra;
h) Pendendo condição suspensiva;
i) Não estando vencido o prazo;
j) Pendendo ação de evicção;
k) Antes da sentença que julgará o fato que deva ser apurado em juízo criminal;
l) Havendo despacho do juiz, mesmo incompetente, que ordenar a citação feita ao devedor;
m) Havendo protesto, inclusive cambial;
n) Se houver apresentação do titulo de crédito em juízo de inventário ou em concurso de credores;
o) Se houver ato judicial que constitua em mora o devedor;
p) Havendo qualquer ator inequívoco, ainda que extrajudicial, que importe em reconhecimento do direito do devedor, alcançando inclusive, o fiador (CC, art. 204, §3º).
Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.
Não corre a prescrição:
I - entre os cônjuges, na constância da sociedade conjugal;
II - entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar;
III - entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela.
Também não corre a prescrição:
I - contra os incapazes de que trata o art. 3º;
II - contra os ausentes do País em serviço público da União, dos Estados ou dos Municípios;
III - contra os que se acharem servindo nas Forças Armadas, em tempo de guerra.
Não corre igualmente a prescrição:
I - pendendo condição suspensiva;
II - não estando vencido o prazo;
III - pendendo ação de evicção.
Quando a ação se originar de fato que deva ser apurado no juízo criminal, não correrá a prescrição antes da respectiva sentença definitiva.
Suspensa a prescrição em favor de um dos credores solidários, só aproveitam os outros se a obrigação for indivisível.
A interrupção da prescrição, que somente poderá ocorrer uma vez, dar-se-á:
I - por despacho do juiz, mesmo incompetente, que ordenar a citação, se o interessado a promover no prazo e na forma da lei processual;
II - por protesto, nas condições do inciso antecedente; Simples protesto cambiário não interrompe a prescrição.
III - por protesto cambial;
IV - pela apresentação do Título de crédito em juízo de inventário ou em concurso de credores;
V - por qualquer ato judicial que constitua em mora o devedor;
VI - por qualquer ato inequívoco, ainda que extrajudicial, que importe reconhecimento do direito pelo devedor.
A prescrição interrompida recomeça a correr da data do ato que a interrompeu, ou do último ato do processo para interromper.
A prescrição pode ser interrompida por qualquer interessado.
A interrupção da prescrição por um credor não aproveita aos outros; semelhantemente, a interrupção operada contra o co-devedor, ou seu herdeiro, não prejudica aos demais coobrigados.
A interrupção por um dos credores solidários aproveita aos outros; assim como a interrupção efetuada contra o devedor solidário envolve os demais e seus herdeiros.
A interrupção operada contra um dos herdeiros do devedor solidário não prejudica os outros herdeiros ou devedores, senão quando se trate de obrigações e direitos indivisíveis.
A interrupção produzida contra o principal devedor prejudica o fiador.
Os requisitos reais são alusivos aos bens e direitos suscetíveis de ser usucapidos, pois nem todas as coisas e nem todos os direitos podem ser adquiridos por usucapião.
Os requisitos pessoais consistem nas exigências em relação ao possuidor que pretende adquirir o bem e ao proprietário que, consequentemente, o perde; há necessidade que o adquirente seja capaz e tenha qualidade para adquirir o domínio por essa maneira; os requisitos reais são alusivos aos bens e direitos suscetíveis de serem usucapidos, pois nem todas e nem todos os direitos podem ser adquiridos por usucapião;
jamais poderão ser objeto de usucapião:
a) as coisas que estão fora do comércio;
b) os bens públicos que estando fora do comércio são inalienáveis;
c) os bens que, por razões subjetivas, apesar de se encontrarem in commercio, dele são excluídos, necessitando que o possuidor invertesse o seu título possessório; quanto aos direitos, somente os reais que recaírem sobre bens prescritíveis podem ser adquiridos por usucapião; dentre eles, a propriedade, as servidões, a enfiteuse, o usufruto, o uso e a habitação; seus requisitos formais compreendem quer os elementos necessários e comuns do instituto, como a posse, o lapso de tempo e a sentença judicial, quer os especiais, como o justo título e a boa fé.
Consideram-se fora do comércio os bens naturalmente indisponíveis (insuscetíveis de apropriação pelo homem, como o ar atmosférico, a água do mar), os legalmente indisponíveis (bens de uso comum, de uso especial e de incapazes, os direitos da personalidade e os órgãos do corpo humano) e os indisponíveis pela vontade humana (deixados em testamento ou doados, com cláusula de inalienabilidade).
Posse
A posse (possessio) é fundamental para a configuração da prescrição aquisitiva. Não é qualquer espécie de posse, entretanto, que pode conduzir à usucapião. Exige a lei que se revista de certas características. A posse ad interdicta, justa, dá direito à proteção possessória, mas não gera a usucapião.
Em realidade, cessadas a violência e a clandestinidade, a mera detenção, que então estava caracterizada, transforma-se em posse injusta em relação ao esbulhado, que permite ao novo possuidor ser mantido provisoriamente, contra os que não tiverem melhor posse. Na posse de mais de ano e dia, o possuidor será mantido provisoriamente, inclusive contra o proprietário, até ser convencido pelos meios ordinários. Cessadasa violência e a clandestinidade, a posse passa a ser “útil”, surtindo todos os efeitos, nomeadamente para a usucapião e para a utilização dos interditos. Se o possuidor precário perpetrar o esbulho (se o locatário, que não tem animus domini, se negar a restituir a coisa, passando a possuí-la em nome próprio), começa a fluir o prazo de usucapião, porquanto, a partir de então, estará ele imbuído do aludido animus
Sem a posse não há usucapião, precisamente porque ela é aquisição do domínio pela posse prolongada.
Seus requisitos formais compreendem quer os elementos necessários e comuns do instituto, como a posse, o lapso de tempo e a sentença judicial, quer os especiais, como o justo título e a boa fé.
A posse derivada de contrato não gera o direito de adquirir o bem imóvel. A posse ad usucapionem devera ser exercida, com animus domini, mansa e pacificamente, continua e publicamente, durante o lapso prescricional estabelecido em lei. O animus domini (ou "intenção de dono") e um requisito psíquico, que se integra a posse, para afastar a possibilidade de usucapião dos fâmulos da posse. Excluindo-se, igualmente, toda posse que não se faca acompanhar do intuito de ter a coisa para si, como a posse direta do locatário, (.) Que, embora tendo o direito de posse, que os possibilita de invocar os interditos para defende-la contra terceiros ou contra o proprietário do bem, não podem usucapir, porque sua posse advém de titulo que os obriga a restituir o bem, não podendo, portanto, adquirir esta coisa. Para usucapir deve-se possuir o bem como se lhe pertencesse. A posse direta oriunda de uma dessas causas não da origem a aquisição da propriedade por meio de usucapião, por ser precária, ou seja, dura enquanto durar a obrigação de restituir, e além disso a precariedade não cessa nunca.
Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade.
A usucapião se consuma dentro de um período de tempo fixado em lei, tendo se em vista não só a proteção do interesse particular como do social.
Como requisitos suplementares temos o justo título e a boa fé , que abreviam o prazo usucapional e que aparecem na forma ordinária da usucapião.
Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
ESPÉCIES OU MODALIDADES DE USUCAPIÃO
Usucapião extraordinária
Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário.
Requisitos
a) a posse pacífica, ininterrupta, exercida com animus domini;
b) o decurso do prazo de 15 anos ou de 10 anos, se o possuidor estabeleceu no imóvel sua morada habitual ou nela efetuou obras de serviços de caráter produtivo;
c) a presunção de juris et de jure de boa fé e justo título que não só dispensa a exibição desse documento, como também proíbem que se demonstram sua inexistência. O usucapiente terá, simplesmente, que provar uma coisa: sua posse;
d) a sentença judicial declaratória da aquisição do domínio por usucapião, que constituirá o título que deverá ser levado ao registro.
Usucapião Ordinária
Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta. A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel.
Trata-se da posse-trabalho, que, para atender ao princípio da socialidade, e dar efeito prático à função social da posse, punindo a inércia do proprietário e prestigiando o possuidor, reduz o prazo de usucapião, dando origem à usucapião ordinária abreviada ou, como preferem alguns autores, à usucapião ordinária social.
A usucapião ordinária apresenta os seguintes pressupostos:
a) posse mansa, pacífica e ininterrupta, exercida com intenção de dono;
b) decurso do tempo de dez anos, no mínimo.
c) justo título formalizado e devidamente registrado, mesmo que este contenha algum vício ou irregularidade, e boa-fé, que é sua convicção de que possui o imóvel legitimamente;
d) sentença judicial que declare a aquisição do domínio, que deverá ser transcrita em registro imobiliário.
Usucapião Pro Labore ou Especial Rural
Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Usucapião Especial Urbana
Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.
Usucapião Familiar
Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
No registro do título do direito previsto no caput, sendo o autor da ação judicialmente considerado hipossuficiente, sobre os emolumentos do registrador não incidirão e nem serão acrescidos a quaisquer títulos taxas, custas e contribuições para o Estado ou Distrito Federal, carteira de previdência, fundo de custeio de atos gratuitos, fundos especiais do Tribunal de Justiça, bem como de associação de classe, criados ou que venham a ser criados sob qualquer título ou denominação.
Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel.
A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Usucapião Especial Coletiva
As áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.
A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.
Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.
O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.
As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.
Na pendência da ação de usucapião especial urbana, ficarão sobrestadas quaisquer outras ações, petitórias ou possessórias, que venham a ser propostas relativamente ao imóvel usucapiendo.
São partes legítimas para a propositura da ação de usucapião especial urbana:
I - o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou superveniente;
II - os possuidores, em estado de composse;
III - como substituto processual, a associação de moradores da comunidade, regularmente constituída, com personalidade jurídica, desde que explicitamente autorizada pelos representados.
Na ação de usucapião especial urbana é obrigatória a intervenção do Ministério Público.
O autor terá os benefícios da justiça e da assistência judiciária gratuita, inclusive perante o cartório de registro de imóveis.
A usucapião especial de imóvel urbano poderá ser invocada como matéria de defesa, valendo a sentença que a reconhecer como título para registro no cartório de registro de imóveis.
Na ação judicial de usucapião especial de imóvel urbano, o rito processual a ser observado é o sumário.
O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207 O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor; e ao sucessor singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos legais.), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242 ( Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.) , com justo título e de boa-fé.
Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Usucapião Indígena (lei nº Lei n. 6.001/73)
A capacidade dos índios será regulada por legislação especial.
Para os efeitos de lei, ficam estabelecidas as definições a seguir discriminadas:
I - Índio ou Silvícola - É todo indivíduo de origem e ascendência pré-colombiana que se identifica e é identificado como pertencente a um grupo étnico cujas características culturais o distinguem da sociedade nacional;
II - Comunidade Indígena ou Grupo Tribal - É um conjunto de famílias ou comunidades índias, quer vivendo em estado de completo isolamento em relação aos outros setores da comunhão nacional, quer em contatos intermitentes ou permanentes, sem contudo estarem neles integrados.
Os índios são considerados:
I - Isolados - Quando vivem em grupos desconhecidos ou de que se possuem poucos e vagos informes através de contatos eventuais com elementos da comunhão nacional;
II - Em vias de integração - Quando, em contato intermitente ou permanente com grupos estranhos, conservam menor ou maior parte das condições de sua vida nativa, mas aceitam algumas práticas e modos de existência comuns aos demais setores da comunhão nacional, da qual vão necessitando cada vez mais para o próprio sustento;
III - Integrados - Quando incorporados à comunhão nacional e reconhecidos no pleno exercício dos direitos civis, ainda que conservem usos, costumes e tradições característicos da sua cultura.
São de propriedade plena do índio ou da comunidade indígena, conforme o caso, as terras havidas por qualquer das formas de aquisição do domínio, nos termos da legislação civil.
O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinquenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena.
O disposto neste artigo não se aplica às terras do domínio da União, ocupadas por grupos tribais, às áreas reservadas de que trata esta Lei, nem às terras de propriedade coletiva de grupo tribal.
Usucapião Extrajudicial nos serviços notariais e de registro de imóveis
