Efeitos Práticos Dos Contratos Imobiliários

Cláusulas Especiais do Contrato de Compra e Venda

1. Explique, juridicamente, porque a venda com reserva de domínio possui natureza jurídica condicional e se existe restrição quanto ao objeto.

 Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago.

Significa dizer, que o contrato fica sob efeito de condição suspensiva, em que, Ter-se-á a reserva de domínio (pactum reservati dominii), quando se estipula, em contrato de compra e venda, em regra de coisa móvel infungível, que o vendedor reserva para si a sua propriedade até o momento em que se realize o pagamento integral do preço. Trata-se de condição suspensiva, em que o evento incerto e futuro é o pagamento integral do preço; suspende-se a transmissão da propriedade até que se tenha o implemento da condição, isto é, o pagamento integral do preço ajustado. Efetuado o pagamento, a transferência do domínio operar-se-á automaticamente. 

A restrição é que o objeto deverá ser coisa móvel infungível, . Não pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa insuscetível de caracterização perfeita, para estremá-la de outras congêneres. Na dúvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-fé.

Nesse sentido, clara a lição de Nelson Nery Júnior, segundo o qual, para as compras a prestação, sejam de móveis ou imóveis, com garantia hipotecária, com cláusula de propriedade resolúvel, de alienação fiduciária, reserva de domínio ou outro tipo de garantia, o Código não permite que se pactue a perda total das prestações pagas, no caso de retomada do bem ou resolução do contrato pelo credor, por inadimplemento do consumidor

2. Como se resolve o inadimplemento do contrato de venda com reserva de domínio?

 A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que o preço esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue.

Não pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa insuscetível de caracterização perfeita, para estremá-la de outras congêneres. Na dúvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-fé.

Pelo inadimplemento:
Pode o vendedor reter o domínio da coisa alienada até o pagamento integral do preço; reclamar o preço ou de recuperar a própria coisa por meio da alçai de reintegração de posse.

3. Explique as características principais da venda sobre documentos.

A venda contra documentos, decorre de usos e costumes mercantis, dirigida à coisa móvel, é muito utilizada nos negócios de importação e exportação, ou seja, nas vendas internacionais, ligando-se à técnica de pagamento denominada crédito documentado (trust receipt).

Substitui a entrega da coisa móvel ou imóvel, por entrega de título representativo, ou de outros documentos exigidos pelo contrato, ou no silêncio deste, pelos usos.

Achando-se a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado.

Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos.

Do Pagamento:
Não havendo estipulação em contrário, o pagamento deve ser efetuado na data e no lugar da entrega dos documentos.

Estipulado o pagamento por intermédio de estabelecimento bancário, caberá a este efetuá-lo contra a entrega dos documentos, sem obrigação de verificar a coisa vendida, pela qual não responde.

Nesse caso, somente após a recusa do estabelecimento bancário a efetuar o pagamento, poderá o vendedor pretendê-lo, diretamente do comprador.

Se entre os documentos entregues ao comprador figurar apólice de seguro que cubra os riscos do transporte, correm estes à conta do comprador, salvo se, ao ser concluído o contrato, tivesse o vendedor ciência da perda ou avaria da coisa.

4. Caracterize a retrovenda, esclarecendo, inclusive, o motivo pelo qual a doutrina não a considera possível em relação aos bens móveis.

A retrovenda é instituto atualmente em desuso. Constitui esta um pacto adjeto, pelo qual o vendedor reserva-se o direito de reaver o imóvel que está sendo alienado, em certo prazo, “restituindo o preço”, mais as “despesas” feitas pelo comprador, “inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias”. 

Será direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, improrrogáveis. 

A natureza jurídica da retrovenda é a de um pacto acessório, adjeto ao contrato de compra e venda. Por conseguinte, a invalidade da cláusula a retro não afeta a validade da obrigação principal (CC, art. 184, in fine). Caracteriza-se como condição resolutiva expressa, trazendo como consequência o desfazimento da venda, retornando as partes ao estado anterior. Não constitui nova alienação e, por isso, não incide o imposto de transmissão inter vivos. Só pode ter por objeto bens imóveis, pois os móveis se transferem por simples tradição, dificultando o exame da situação

"art. 184 CC, (...) a invalidade da obrigação principal implica a das obrigações acessórias, mas a destas não induz a da obrigação principal."

O pacto de retrovenda, apenas admissível nas vendas de imóveis, torna a propriedade resolúvel.

Sendo assim torna a propriedade resolúvel, já que tem o condão de reconduzir as partes contratantes ao statu quo ante, pois o imóvel vendido retornará ao patrimônio do alienante, que restituirá ao adquirente não só o preço recebido, atualizado monetariamente apenas se houver previsão contratual nesse sentido, mas também todas as despesas efetuadas com escritura , sisa, impostos e taxas incidentes sobre o bem alienado, reembolsando-o , ainda , das despesas realizadas com benfeitorias necessárias do imóvel, até o valor acrescentado à  propriedade por esses melhoramentos. O direito de reaver o bem, é uma declaração unilateral de vontade, não sujeita a nenhuma forma especial.

Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente.

 O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente.

o comprador tem direito de propriedade resolúvel: "Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha."

Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contanto que seja integral.

5. Qual a espécie de condição que recai sobre a venda a contento? Quais as obrigações do comprador antes da ocorrência da condição?

Direito Personalíssimo.

Condição Suspensiva simplesmente potestativa.

Comprador - obrigações de mero comodatário, possuidor direto e precário, com o dever de conservar e restituir a coisa.

 A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.

Trata-se  de exceção à regra geral do art. 122 do mesmo diploma, que proíbe as condições puramente potestativas. Na realidade, a cláusula ad gustum não é condição potestativa pura, como a que o art. 123 do Código Civil considera ilícita, mas, sim, condição simplesmente potestativa, como entende a doutrina, tendo em vista que se não apresenta o ato dependente do arbítrio exclusivo do comprador (si voluero), porém do fato de agradar-lhe a coisa, o que é bem diferente.

"Art. 122. São lícitas, em geral, todas as condições não contrárias à lei, à ordem pública ou aos bons costumes; entre as condições defesas se incluem as que privarem de todo efeito o negócio jurídico, ou o sujeitarem ao puro arbítrio de uma das partes.

Art. 123. Invalidam os negócios jurídicos que lhes são subordinados:

II - as condições ilícitas, ou de fazer coisa ilícita;"

O direito resultante da venda a contento (pactum displicentiae) é simplesmente pessoal, não se transferindo a outras pessoas, quer por ato inter vivos, quer por ato causa mortis. Extingue-se, se o comprador morrer antes de exercê-lo. Mas subsiste, e será manifestado perante os herdeiros do vendedor, se este for o que falecer.

“Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina”

Em ambos os casos, as obrigações do comprador, que recebeu, sob condição suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto não manifeste aceitá-la.

6. Explique as características que envolvem a preempção ou preferência. Qual a conseqüência para aquele que não respeita a preferência do vendedor?

Direito Personalíssimo, O direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros.

A venda que aparece tal clausula é pura e simples.

Preempção ou preferência é o pacto, adjeto à compra e venda, pelo qual o comprador de uma coisa, móvel ou imóvel, se obriga a oferecê-la ao vendedor, na hipótese de pretender futuramente vendê-la ou dá-la em pagamento, para que este use do seu direito de prelação em igualdade de condições. É, em outras palavras, o direito atribuído ao vendedor de se substituir ao terceiro nos mesmos termos e condições em que este iria adquirir a coisa. 

O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.

Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subsequentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor.

Aquele que exerce a preferência está, sob pena de a perder, obrigado a pagar, em condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado.

Consequências: Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé.

Contrato Troca ou Permuta

7. A troca, assim como a compra e venda, depende da anuência dos demais descendentes se o negócio envolver a venda de ascendente para descendente? Justifique.

Assim como na compra e venda, é necessário respeitar os REQUISITOS SUBJETIVOS, OBJETIVOS E FORMAIS do negócio jurídico

É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.

Se os valores são desiguais, e o objeto que pertence ao ascendente é mais valioso, os demais descendentes devem ser ouvidos e consentir expressamente, pelas mesmas razões que justificam a necessidade de tal consentimento na venda de ascendente para descendente (art. 496). Se os valores são iguais, não há necessidade da referida anuência, pela impossibilidade de haver prejuízo para os demais descendentes. E, embora o Código não mencione, também será dispensável tal anuência se o bem recebido pelo ascendente, na troca, tiver valor superior ao por ele entregue, pois haverá, na hipótese, aumento de seu patrimônio, não tendo os demais descendentes legítimo interesse para discordar do negócio.

Quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar da data da conclusão do ato.

Contrato de Doação

8. O que é doação? A doação depende de aceitação?

Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra.

A liberalidade ou animus donandi é elemento essencial para a configuração da doação, tendo o significado de ação desinteressada de dar a outrem, sem estar obrigado, parte do próprio patrimônio. No direito italiano alude-se a “espírito de liberalidade”, o qual não se aperfeiçoa apenas com a atribuição patrimonial sem contraprestação, mas com a existência, no agente, da intenção de doar pela consciência de conferir a outrem uma vantagem patrimonial sem ser obrigado (liberalitas nullo iure cogente in accipientem facta).

O elemento objeto da doação é a transferência de bens ou vantagens de um patrimônio para outro. A vantagem há de ser de natureza patrimonial, bem como deve haver ainda aumento de um patrimônio à custa de outro. É necessário que haja uma relação de causalidade entre o empobrecimento, por liberalidade, e o enriquecimento (pauperior et locupletior). O essencial é a existência de atribuição patrimonial. A aludida transferência de bens se perfaz, se se tratar de imóveis, por escritura pública e registro. O título endossável pode ser transferido mediante endosso e entrega ao donatário.

A aceitação é indispensável para o aperfeiçoamento da doação e pode ser expressa, tácita, presumida ou ficta. Em geral vem expressa no próprio instrumento. Por exemplo, o donatário comparece à escritura que formaliza a liberalidade para declarar que aceita o benefício. Mas não é imprescindível que seja manifestada simultaneamente à doação, podendo ocorrer posteriormente. É tácita quando revelada pelo comportamento do donatário. Este não declara expressamente que aceita o imóvel que lhe foi doado, mas, por exemplo, recolhe a sisa devida, demonstrando, com isso, a sua adesão ao ato do doador; ou, embora não declare aceitar a doação de um veículo, passa a usá-lo e providencia a regularização da documentação, em seu nome.

A aceitação é presumida pela lei: a) quando o doador fixa prazo ao donatário, para declarar se aceita, ou não, a liberalidade. Desde que o donatário, ciente do prazo, não faça, dentro dele, a declaração, entender-se-á que aceitou (CC, art. 539). O silêncio atua, nesse caso, como manifestação de vontade. Tal presunção só se aplica às doações puras, que não trazem ônus para o aceitante; b) quando a doação é feita em contemplação de casamento futuro com certa e determinada pessoa e o casamento se realiza. A celebração gera a presunção de aceitação, não podendo ser arguida a sua falta.

Ficto é o consentimento para a doação ao incapaz.

Dispensa-se a aceitação, “desde que se trate de doação pura, se o donatário for absolutamente incapaz”. A dispensa protege o interesse deste, pois a doação pura só pode beneficiá-lo. O novo diploma corrigiu impropriedade do Código de 1916, que admitia aos absolutamente incapazes a aceitação da doação pura (art. 1.170). Trata-se, na realidade, de aceitação ficta, que dispensa manifestação de vontade, mas que produz os efeitos de um consentimento efetivo, tal qual ocorreria se o donatário fosse capaz e emitisse uma declaração volitiva.

9. É necessária escritura pública para que o contrato de doação se aperfeiçoe?

Não. A doação far-se-á por escritura pública ou instrumento particular.

 A doação far-se-á por instrumento Público;  

Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.  A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena. Sujeito a assento no Registro Imobiliário, e, se o doador for casado, exceto no regime de separação absoluta, deverá ob­ter o consentimento do outro cônjuge. 

A doação verbal será válida, se, versando sobre bens móveis e de pequeno valor, se lhe seguir incontinenti a tradição.Verbalmente, seguida de tradição (doação manual), se seu objeto for bem móvel e de pequeno valor relativamen­te à fortuna do doador, isto é, de acordo com a situação financeira do do­ador ante o valor da coisa doada. Desse modo, seria de bom alvitre que se apre­ciasse caso por caso, pois o juiz deverá ter em vista não só a fortuna de quem fez a liberalidade, o seu grau de discernimento, mas também o crité­rio objetivo, ou melhor, o valor da coisa doada. É a hipótese da doação ma­nual ou de presentes, que se faz por ocasião de aniversários, de casamen­tos, como prova de estima ou homenagem. 

10. Diferencie doação pura, da remuneratória e da doação com encargo.

Doação Pura é aquela em que não se estipula nenhum  encargo.

Doação Remuneratória é aquela em que: A doação feita em contemplação do merecimento do donatário não perde o caráter de liberalidade, como não o perde a doação remuneratória, ou a gravada, no excedente ao valor dos serviços remunerados ou ao encargo imposto.

Doação com Encargo é aquela em que o doador impõe ao donatário uma incumbência em seu benefício, em provei­to de terceiro ou do interesse geral.

11. Caracterize a doação de pais para filhos.

Aquela em que importa em adiantamento da legítima, ou seja, daquilo que por morte do doador o do­natário receberia. Essa doação deverá ser conferida, no inventário do doador, por meio da colação. Mas o doador poderá dispensar a conferência, determinando, em tal hipótese, que saiam de sua metade disponível. 

São dispensadas da colação as doações que o doador determinar saiam da parte disponível, contanto que não a excedam, computado o seu valor ao tempo da doação.

Presume-se imputada na parte disponível a liberalidade feita a descendente que, ao tempo do ato, não seria chamado à sucessão na qualidade de herdeiro necessário.

 A dispensa da colação pode ser outorgada pelo doador em testamento, ou no próprio título de liberalidade.

 Calcula-se a legítima sobre o valor dos bens existentes na abertura da sucessão, abatidas as dívidas e as despesas do funeral, adicionando-se, em seguida, o valor dos bens sujeitos a colação.

12. Explique a doação da parte inoficiosa, atentando para o momento da apuração do que pode ser doado.

São sujeitas à redução as doações em que se apurar excesso quanto ao que o doador poderia dispor, no momento da liberalidade.

O excesso será apurado com base no valor que os bens doados tinham, no momento da liberalidade.

 A redução da liberalidade far-se-á pela restituição ao monte do excesso assim apurado; a restituição será em espécie, ou, se não mais existir o bem em poder do donatário, em dinheiro, segundo o seu valor ao tempo da abertura da sucessão, observadas, no que forem aplicáveis, as regras deste Código sobre a redução das disposições testamentárias.

Sujeita-se a redução, nos termos do parágrafo antecedente, a parte da doação feita a herdeiros necessários que exceder a legítima e mais a quota disponível.

Sendo várias as doações a herdeiros necessários, feitas em diferentes datas, serão elas reduzidas a partir da última, até a eliminação do excesso.

Aquele que renunciou a herança ou dela foi excluído, deve, não obstante, conferir as doações recebidas, para o fim de repor o que exceder o disponível.

São dispensadas da colação as doações que o doador determinar saiam da parte disponível, contanto que não a excedam, computado o seu valor ao tempo da doação.

Presume-se imputada na parte disponível a liberalidade feita a descendente que, ao tempo do ato, não seria chamado à sucessão na qualidade de herdeiro necessário.

 A dispensa da colação pode ser outorgada pelo doador em testamento, ou no próprio título de liberalidade.

 Calcula-se a legítima sobre o valor dos bens existentes na abertura da sucessão, abatidas as dívidas e as despesas do funeral, adicionando-se, em seguida, o valor dos bens sujeitos a colação.

13. O prazo para ingressar com ação em face da doação inoficiosa começa a ser contado a partir de quando? A ação atingirá todo o negócio jurídico? Explique.

O herdeiro lesado com a doação inoficiosa poderá ingressar em juízo imediatamente com a competente ação pleiteando a nu­lidade ou redução da liberalidade na parte excedente. Trata-se, porém, de questão controvertida, sustentando outros que só se poderá ajuizar tal ação após a abertura da sucessão do doador, pois de outro modo estar-se-ia a litigar sobre herança de pessoa viva; 

A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.

Como não há prazo prescricional especial, tal pretensão poderá ser alegada em dez anos, mas esse prazo não corre entre cônjuges, na constância da sociedade conjugal, nem entre ascendentes e des­cendentes durante o poder familiar (art. 197, I e lI); doação entre cônjuges, quando, por exemplo, o regime matrimonial for o da obrigatória separação de bens (CC, art. 1.641, c/c o art. 1.647, IV) ou o da comunhão universal, por ser impossível o seu objeto (CC, art. 1.829, I; RT, 167:689, 190:195, 

14. “A”, que mantém uma comborça, a ela efetua doação de imóvel. Todavia, o faz através de um contrato de compra e venda. Qual a solução legal para o imbróglio?

Houve um vício passível de anulação naquilo que for prejudicial.

São os negócios jurídicos anuláveis por dolo, quando este for a sua causa.

15. É possível a promessa de doação?

Assim como há promessa (ou compromisso) de compra e venda, pode haver, também, promessa de doação. Há controvérsias, no entanto, a respeito da exigibilidade de seu cumprimento. Caio Mário sustenta ser inexigível o cumprimento de promessa de doação pura, porque esta representa uma liberalidade plena. Não cumprida a promessa, haveria uma execução coativa ou poderia o promitente-doador ser responsabilizado por perdas e danos, nos termos do art. 389 do Código Civil — o que se mostra incompatível com a gratuidade do ato. Tal óbice não existe, contudo, na doação onerosa, porque o encargo imposto ao donatário estabelece um dever exigível do doador.

Para outra corrente, a intenção de praticar a liberalidade manifesta-se no momento da celebração da promessa. A sentença proferida na ação movida pelo promitente-donatário nada mais faz do que 

umprir o que foi convencionado. Nem faltaria, in casu, a espontaneidade, pois se ninguém pode ser compelido a praticar uma liberalidade, pode, contudo, assumir voluntariamente a obrigação de praticá-la. Esta corrente admite promessa de doação entre cônjuges, celebrada em separação judicial consensual, e em favor de filhos do casal, cujo cumprimento, em caso de inadimplemento, pode ser exigido com base no art. 466-B do Código de Processo Civil.

Washington de Barros Monteiro, com efeito, afirma inexistir razão para excluir tal promessa, cuja possibilidade jurídica é expressamente admitida pelo direito alemão (BGB, art. 2.301). Acrescenta o mestre que ela não contraria qualquer princípio de ordem pública e que dispositivo algum a proíbe.

Na jurisprudência, entretanto, há divergências. Algumas decisões acolhem este último entendimento. Outras, porém, exigem que a promessa convencionada em separação consensual tenha caráter retributivo (não seja de doação pura), havendo ainda manifestações no sentido de que a promessa enseja a possibilidade de arrependimento entre a vontade manifestada e o ato de doar, sendo inadmissível a execução forçada.

Yussef Said Cahali considera necessário distinguir, nas separações consensuais, a doação definitiva da promessa de doação de bens imóveis aos filhos. Na primeira, homologado o acordo por sentença, a doação se tem como consumada, não se sujeitando a retratação unilateral ou bilateral dos autores da liberalidade. Antecedendo à sentença homologatória, nada impede a retratação bilateral. Não há necessidade de completar o ato transmissivo por instrumento público, pois, sendo praticado em juízo, tem a mesma eficácia da escritura pública.

A promessa de doação em favor da prole é admitida, “atribuindo-se à cláusula do acordo homologado eficácia plena e irrestrita, sem condições de retratabilidade ou arrependimento, assegurando-se ao beneficiário direito à adjudicação compulsória do imóvel ou à sentença condenatória substitutiva da declaração de vontade recusada”. Nesse diapasão decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo que “o acordo, quando contém os mesmos requisitos formais e de fundo da liberalidade prometida, erige-se em contrato preliminar, sujeitando-se à execução específica das obrigações de emitir declaração de vontade.

16. Explique os casos de revogação das doações.

Casos comuns a todos os contratos

Tendo natureza contratual, a doação pode contaminar-se de todos os vícios do negócio jurídico, como erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores, sendo desfeita por ação anulatória (CC, art. 171, II). A sua natureza contratual torna dispensável qualquer menção à hipótese, no Código, dada a sua evidência.

Não se pode renunciar antecipadamente o direito de revogar a liberalidade por ingratidão do donatário.

Pode também ser declarada nula como os demais contratos, se o agente for absolutamente incapaz, o objeto ilícito, impossível ou indeterminável, ou não for observada a forma prescrita no art. 541 e parágrafo único (CC, art. 166, I a IV), bem assim se ocorrerem vícios que lhe são peculiares ou exclusivos, como nas hipóteses de inoficiosidade (art. 549), de compreensão de todos os bens, de ser feita pelo cônjuge adúltero ao seu cúmplice ou entre cônjuges, casados no regime da separação legal. Pode, ainda, ser rescindida, de comum acordo, ou resolver-se, revertendo os bens para o doador (CC, art. 547).

a) Por ingratidão do donatário se a doação for pura e simples (CC, art. 555, 1 ª alínea), por ter este obrigação moral de ser grato ao doador, devendo abster-se de atos que constituam prova de ingratidão, como os arrolados no Código Civil, art. 557, I a IV. Ver também C.C. arts.561, 558, 564, I a IV, 546, 1.639, 563, 1.360, 556, 560, 1 ª alínea, 559.

Art. 557. Podem ser revogadas por ingratidão as doações:

I - se o donatário atentou contra a vida do doador ou cometeu crime de homicídio doloso contra ele;

II - se cometeu contra ele ofensa física;

III - se o injuriou gravemente ou o caluniou;

IV - se, podendo ministrá-los, recusou ao doador os alimentos de que este necessitava.

Art. 558. Pode ocorrer também a revogação quando o ofendido, nos casos do artigo anterior, for o cônjuge, ascendente, descendente, ainda que adotivo, ou irmão do doador.

Art. 561. No caso de homicídio doloso do doador, a ação caberá aos seus herdeiros, exceto se aquele houver perdoado.

Art. 563. A revogação por ingratidão não prejudica os direitos adquiridos por terceiros, nem obriga o donatário a restituir os frutos percebidos antes da citação válida; mas sujeita-o a pagar os posteriores, e, quando não possa restituir em espécie as coisas doadas, a indenizá-la pelo meio termo do seu valor.

Art. 546. A doação feita em contemplação de casamento futuro com certa e determinada pessoa, quer pelos nubentes entre si, quer por terceiro a um deles, a ambos, ou aos filhos que, de futuro, houverem um do outro, não pode ser impugnada por falta de aceitação, e só ficará sem efeito se o casamento não se realizar.

Art. 559. A revogação por qualquer desses motivos deverá ser pleiteada dentro de um ano, a contar de quando chegue ao conhecimento do doador o fato que a autorizar, e de ter sido o donatário o seu autor.

Art. 1.360. Se a propriedade se resolver por outra causa superveniente, o possuidor, que a tiver adquirido por título anterior à sua resolução, será considerado proprietário perfeito, restando à pessoa, em cujo benefício houve a resolução, ação contra aquele cuja propriedade se resolveu para haver a própria coisa ou o seu valor.

b) Por descumprimento do encargo, pois o Código Civil, art. 562, pres­creve que a doação onerosa poderá ser revogada por inexecução do encar­go, desde que o donatário incorra em mora; não havendo prazo para o cum­primento, o doador poderá notificar judicialmente o donatário, assinando­-lhe prazo razoável para que cumpra a obrigação assumida, e havendo esco­amento do referido prazo, sem que a obrigação se efetive, o donatário in­cidirá em mora, dando ensejo ao doador para revogar a liberalidade. Mas se tal prazo for exíguo, impossibilitando a execução do encargo, o donatá­rio poderá, na contestação, alegar que a ação de revogação proposta contra ele não procede, visto que não incorreu em mora. A mora resultará da ex­tinção do prazo, ou, não havendo prazo, da notificação judicial. Mas a ca­racterização da mora não dependerá de tal interpelação, se o donatário ma­nifestar, inequivocamente, seu intuito de não cumprir o modo ou o encar­go. Se o donatário estiver em mora, não cumprindo o encar­go que lhe foi imposto, o doador poderá reclamar a restituição da coisa do­ada, porém o donatário não será responsabilizado por perdas e danos.

Obs. 

Art. 564. Não se revogam por ingratidão:

I - as doações puramente remuneratórias;

II - as oneradas com encargo já cumprido;

III - as que se fizerem em cumprimento de obrigação natural;

IV - as feitas para determinado casamento.

Contrato de Locação

17. Qual o conceito de locação de coisas? O que diferencia este contrato do contrato de comodato?

Locação de coisas é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a conceder à outra o uso e gozo de uma coisa não fungível, temporariamente e mediante remuneração. Trata-se de contrato que sempre desfrutou de enorme prestígio no direito privado, figurando hoje logo em seguida à compra e venda, no grau de utilização e importância no mundo negocial.

As partes denominam-se locador, senhorio ou arrendador; e locatário, inquilino ou arrendatário. O vocábulo arrendamento é sinônimo de locação, podendo ambos ser usados indistintamente. Entre nós, todavia, o primeiro é utilizado, preferentemente, para designar as locações imobiliárias rurais. A coisa não precisa ser necessariamente de propriedade do locador, uma vez que a locação não acarreta transferência do domínio, malgrado em geral as duas posições, de proprietário e senhorio, coincidam. A retribuição pelo uso e gozo da coisa chama-se aluguel ou renda.

Distingue-se do comodato, por que:

A locação é onerosa, bilateral, consensual,  não é intuitu personae, de trato sucessivo;  o comodato é gratuito, unilateral, real, intuitu personae, 

18. É possível ao locatário alguma medida se o bem locado não servir para a finalidade da locação?

Pois o Locador tem o dever de manter o imóvel para a finalidade a que se destina.

Rescisão contratual e perdas e danos.

O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

19. Quais as espécies de locação de imóveis urbanos?

Coisa (locatio conductio rerum), locação de Serviço (locatio conductio operatium) e locação de obras (locatio conductio opris).

20. Explique, de acordo com a Lei n. 8.245/1991, as obrigações do locador e as obrigações do locatário, esclarecendo, em especial, a obrigação de pagar as despesas com impostos e taxas.

As despesas extraodirnárias a cargo do locador.

As despesas ordinárias a cargo do locatário.

21. Diferencie denúncia vazia de denúncia cheia.

Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses (dois anos e seis meses), a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

“ Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses (dois anos e seis meses), findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; Na hipótese de ser pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente; o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.”

22. Qual a diferença entre o despejo decorrente de locação residencial, cujo prazo tenha sido ou não estipulado por 30 meses?

23. É possível um contrato de locação verbal? Se possível, explique as conseqüências. Se impossível, explique os motivos. 

Sim. Quando ajustada verbalmente (...).

A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.

24. O que significa “denúncia cheia” ?

25. Explique os casos de “denúncia cheia”.

“ Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses (dois anos e seis meses), findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; Na hipótese de ser pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente; o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.”

26. Caso o locador resolva vender o imóvel locado, como deverá proceder?

No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.

Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.

Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.

Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.

27. Caso o locatário não exerça seu direito de preferência, haverá alguma proteção no caso de despejo promovido pelo adquirente durante a regular vigência do contrato?

O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.

O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

A averbação far - se - á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.

Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.

28. Como dever proceder o adquirente para retomar o imóvel locado?

Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

29. Se não for dada a preferência ao locatário, quais as duas conseqüências possíveis?

O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

30. É necessário constituir o locatário em mora para a propositura da ação de despejo por falta de pagamento?

APELANTE: R.M.A.
APELADA: R.B.A.E.P. LTDA.
Número do Protocolo: 40284/2008
Data de Julgamento: 10-09-2008

31. O fiador pode integrar o pólo passivo da ação de despejo por falta de pagamento?

Ementa: LOCAÇÃO DE IMÓVEIS - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS - INCLUSÃO DOSFIADORES NO PÓLO PASSIVO DA AÇÃO-POSSIBILIDADE. Os fiadores, quando aação de despejo for cumulada com cobrança de aluguéis, podem integiar o pólopassivo da demanda Entendimento pacífico desta E Décima Câmara, consagrado pela Súmula nº 28, do extinto Tribunal de Alçada Civil.RECURSO PROVIDO. (TJ-SP - Agravo de Instrumento AI 1193156002 SP (TJ-SP))

32. Explique, detalhadamente, o procedimento da ação de despejo por falta de pagamento.

Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta Lei.

Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

a) as locações:

1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;

2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

3. de espaços destinados à publicidade;

4. em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar.

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades

a) Foro competente: 

É competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato; 

b) Legitimidade ativa:

Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nu proprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.

 Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

c) Legitimidade passiva:

Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. 

Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem - se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.

O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.

Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:  a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei; Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações: nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus , desde que residentes no imóvel.

d) Valor da causa:

o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;

Art. 47, II. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego.

e) Petição inicial:

Art. 282. A petição inicial indicará:

33. Como se executa o despejo? Explique.

Existem duas formas para a execução do despejo:

1. Execução provisório de despejo;

Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9.º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.

A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.

Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder

Ao requerer a execução provisória, o exequente instruirá a petição com cópias autenticadas das seguintes peças do processo, podendo o advogado declarar a autenticidade, sob sua responsabilidade pessoal:

I – sentença ou acórdão exequendo;

II – certidão de interposição do recurso não dotado de efeito suspensivo;

III – procurações outorgadas pelas partes;

IV – decisão de habilitação, se for o caso;

V – facultativamente, outras peças processuais que o exequente considere necessárias

Os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.

Assim, em todos os casos de execução provisória, haverá necessidade de caução determinada na sentença.

Assim, na hipótese de ação de despejo por falta de pagamento de aluguéis, o despejo será decretado e a execução provisória independerá de qualquer caução.

Por outro lado, nas hipóteses em que a caução é exigida, o valor está limitado, a critério do juiz, ao valor que vai de seis a doze aluguéis atualizados.

Seja como for, não há confundir a hipótese ora aventada, de dispensa de caução na execução provisória do despejo por falta de pagamento, com aquela que decorre da concessão da liminar prevista no inciso IX, do § 1º, do art. 59, na hipótese de despejo por falta de pagamento e ausência ou extinção das garantias da locação, quando a retomada exigirá prestação de caução no valor equivalente a três meses de aluguel.

Quem fixa a caução é o juiz. Todavia, respeitará os parâmetros legais (máximo de dezoito e mínimo de doze aluguéis vigentes).

Caução real é aquela prestada em dinheiro ou outros bens.

Fidejussória é a caução prestada mediante fiança.

A caução será prestada através de simples depósito ou termo nos autos, autorizados pelo juiz, sujeitos à impugnação do réu.

Não aceita a impugnação, caberá agravo.

2. Execução Definitiva de despejo;

Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento.

Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário, se não os quiser retirar o despejado.

O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.

Com exceção do despejo decorrente de inobservância do prazo de seis meses do art. 61 da Lei 8.245/1991,43 que não exige notificação, vimos que, mesmo na execução provisória, ou até na concessão de liminar de despejo, o locatário deverá ser intimado pessoalmente (por qualquer das formas já analisadas, Código de Processo Civil, art. 238, inclusive pelo correio).

O prazo para desocupação só se inicia após a intimação, que se verifica de forma diferente dependendo da forma:45

a) Correio: da data da juntada do aviso de recebimento aos autos.

b) Oficial de Justiça: da juntada do mandado cumprido aos autos.

c) Feita em cartório, pelo chefe de secretaria ou escrivão: da data que se efetivou.

É conveniente que a intimação abarque os sublocatários e demais ocupantes, muito embora tal providência não esteja legalmente prevista.

Ultrapassado in albis o prazo para desocupação, o despejo será executado nos termos do mandado que já deve ter sido expedido e estará com o oficial de justiça para cumprimento nos termos da redação do art. 63 da Lei 8.245/1991, com a redação da Lei 12.112/2009.

Convém alertar que a resistência ao mandado de despejo poderá tipificar, também, crimes previstos no Código Penal:

a) Resistência (art. 329);

b) Desobediência (art. 330); e,

c) Desacato (art. 331)

34. Quais os direitos do locatário em relação às benfeitorias? Explique.

Indenização e direito de retenção no caso de: benfeitorias necessárias  ainda que não autorizadas pelo locador,  bem como as úteis, desde que autorizadas.  

Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

35. Quem são os sublocatários? Os sublocatários deverão ser cientificados da ação de despejo? Qual a conseqüência da não ser dada ciência a esses sublocatários, caso seja necessária?

A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

A sublocação vem a ser um contrato de locação que se efetiva entre o locatário de um bem e terceiro (o sublocatário), com a prévia permissão do locador, que, participando de uma primeira relação jurídica ex locato (contrato de locação), se vincula a uma segunda (contrato de sublocação), tendo-se em conta, nas duas, o mesmo objeto locado.

O sublocatário tem os mesmos direitos assegurados ao locatários.

O sublocatário, em caso de venda do imóvel sublocado pelo proprietário, terá direito de preferência para a sua aquisição. E, se forem vários os sublocatários, exercê-lo-ão em comum ou individualmente, caso apenas um deles seja o interessado.

Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.

Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.

O sublocatário terá direito de reter o prédio pela indenização das benfeitorias necessárias que realizou, por ser, como o próprio locatário, possuidor de boa fé. Quanto às úteis, só terá direito de retenção se permitidas pelo proprietário.

O sublocatário responderá por dano a que deu causa.

36. Explique o requisito do “contrato a renovar” da “proposta de novo aluguel” e da “exploração trienal” nas ações renovatórias.

A Lei 8.245/1991, art. 51, estabelece os requisitos que devem ser provados na petição inicial da ação renovatória. São eles:

a) contrato a renovar;

b) exploração trienal;

c) perfeito cumprimento do contrato em curso;

d) apresentação de garantia;

e) propositura da ação em tempo hábil (§ 5º do art. 51);

f) proposta de novo aluguel e condições.

Vejamos, então, detalhadamente, cada um desses requisitos.

a) Contrato a renovar

O primeiro requisito que possibilita a ação renovatória é o contrato escrito, com prazo de cinco anos, no mínimo, pactuado expressamente.

A renovação se fará pelo mesmo prazo do contrato que será renovado.

Portanto, se o contrato for de sete anos, a renovação dar-se-á por mais um prazo de sete anos.

Seja como for, o contrato deve ser escrito e por prazo determinado.

Convém lembrar que o contrato de locação pode ter sido ajustado verbalmente. A locação se comprovará, nessa hipótese, pelos recibos, depósitos, testemunhas etc., mas não terá validade para justificar a ação renovatória

b) Exploração trienal

É imprescindível que o autor prove o exercício de atividade empresarial no mesmo ramo de atividade por, no mínimo, três anos ininterruptos, imediatamente anteriores à propositura da ação.

Poderá ampliar ou reduzir a atividade, acrescentando ou diminuindo outras, v.g., padaria que acrescenta atividade de restaurante. Não poderá, entretanto, alterar a sua natureza, v.g., restaurante que se torna padaria.

c) Perfeito cumprimento do contrato em curso (art. 71, II)

Exige-se a prova do pagamento pontual dos aluguéis, impostos, taxas, condomínio (se houver), prêmio de seguro e tudo o mais que estiver previsto como obrigações do locatário, no contrato e na lei, v.g., no art. 23 da Lei 8.245/1991.

Qualquer infração contratual constituirá impedimento ao bom êxito da ação (v.g., mau uso, sublocação não consentida, modificação estrutural, deterioração do imóvel etc.).

Tem-se considerado que “pequenas” infrações não impedem o direito à renovatória.

d) Apresentação de garantia

Para renovação do contrato deverá a inicial vir acompanhada de carta do antigo fiador e de sua mulher, se casado, aceitando o encargo para o novo período.

É possível, também mediante carta, a apresentação de novo fiador.

Em ambos os casos, exige a lei a prova da idoneidade financeira do fiador.

O sistema antes adotado pela Lei do Inquilinato, fugindo da tradição do nosso direito, de gerar consequências pela redução da capacidade da garantia durante o contrato,11 exigia, como requisito da ação renovatória, que o autor comprovasse a idoneidade financeira apenas de novos fiadores, não fazendo a mesma exigência se os fiadores do contrato a renovar fossem os mesmos.

Todavia, os contratos de locação, ordinariamente, duram tempo suficiente para que a situação do fiador original se altere.

Em consonância com o acatado, tratando-se de garantia pessoal, é possível que o fiador disponha de seus bens durante o prazo contratual e não seja mais financeiramente idôneo no momento da prorrogação.

Posta assim a questão, a redação do inciso V do art. 71 da Lei do Inquilinato dada pela Lei 12.112/2009 exige, em qualquer caso, que o autor da ação renovatória prove a idoneidade dos fiadores, sejam eles os mesmos do contrato a renovar ou outros, que serão indicados mediante declaração que apontará, respectivamente, declaração com aceitação do encargo por novo período ou anuência expressa em constituir fiança.

Mas o que é ser idôneo para a lei, que não define o critério?

Sugere a lei que essa idoneidade seja medida pelo patrimônio do indivíduo, muito embora, em alguns casos, a simples idoneidade moral possa ser admitida.

Dá sua impressão Rocha Barros: Não cremos que se recuse fiança prestada pelo presidente do Tribunal de Justiça, ainda que esse cidadão disponha apenas do salário que recebe mensalmente.

Do ponto de vista prático, duvidamos que tal posição possa alcançar guarida jurisprudencial.

Para nós esta prova será feita mediante juntada de certidões de distribuição de ações, certidões negativas de protestos e prova da capacidade financeira por meio de certidões recentes da matrícula de imóveis ou documentos de propriedade de bens móveis suficientes para garantir os aluguéis.

Havendo impugnação fundamentada, a questão será decidida pelo juiz, oportunizando a comprovação posterior da idoneidade pelo autor da ação:

e) Propositura da ação em tempo hábil (§ 5º do art. 51)

O prazo para propositura da ação renovatória começa um ano antes do fim do contrato e vai até seis meses antes desse término. Portanto, o locatário conta com o penúltimo semestre de contrato para propor a ação.

Trata-se de prazo decadencial que, se for perdido, permite ao locador a denúncia do contrato ao seu final e consequente despejo do locatário.

Convém ressaltar que não adianta propor a ação antes desse prazo e, tampouco, haverá possibilidade jurídica do pedido depois dele.

Como se trata de prazo de direito material, se expirar em dia não útil, a ação deverá ser proposta em dia útil anterior.

De outro lado, atendida a propositura no prazo legal, a citação posterior não interfere na eficácia da ação, posto que retroage à data da distribuição.15

É preciso atentar para o prazo decadencial, de natureza material e não processual.

Sendo assim, sua contagem está supedaneada na lei civil, no caso, Lei 810/49,16 e no art. 132, § 3º, do Código Civil.

Portanto, se no contrato de locação pactuou-se prazo de cinco anos, por exemplo, a partir de 15 de fevereiro de 2010, o final do prazo será no dia 15 de fevereiro de 2015, mesmo que se tenha colocado no contrato o seu final no dia 14 de fevereiro de 2015.

Assim, importantíssima a observância do prazo para a propositura da ação renovatória. Se for perdido, nenhum direito remanesce para o locatário que permaneceu inerte, de tal sorte que não há falar-se em qualquer indenização pelo ponto, elemento do fundo empresarial que foi perdido em razão da incúria do seu titular.

Em suma, como os arts. 56 e 57 da Lei 8.245/1991 preveem, respectivamente, a possibilidade da ação direta de despejo em até 30 dias do termo final do contrato e a possibilidade de denúncia imotivada do contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado, o locador que assim postula exerce regularmente o seu direito, não havendo falar-se em ato ilícito por abuso desse direito, ausência de boa-fé ou qualquer indenização a ser paga ao locatário que deve, assim, imputar seu prejuízo à sua incúria

f) Proposta de novo aluguel e condições

Na ação renovatória, de uma certa forma, já está contida a revisão do valor do aluguel, posto que o contrato será renovado pelo valor de mercado e não pelo valor do contrato.

Portanto, na petição inicial, o inquilino deve deixar bem claras as condições que oferece para renovação, mormente que, repita-se, a ação de renovação é a que corresponde à pretensão a novo negócio jurídico de locação.17

Portanto, deverá especificar:

a) modalidade de garantia (como já vimos);

b) novo prazo (também já analisado);

c) forma e índice de reajuste;

d) novo aluguel.

O locatário, autor da ação renovatória, deverá especificar, principalmente, qual o aluguel que pretende pagar, bem como a periodicidade dos reajustes.

Este valor deverá ser razoável. Não é razoável propor um aluguel muito baixo, para auxiliar a negociação a ser feita em audiência, mesmo porque o autor poderá ser punido por litigância de má-fé.

Além dessa pena, poderá o autor ser sucumbente, apesar de ter seu contrato renovado, em virtude de decair de parte do pedido pelo acatamento do valor pleiteado na contestação do réu e posterior perícia.18

Ademais, o juiz não fica adstrito a esse valor, que pode ser contestado e fixado em oitenta por cento do valor indicado pelo réu-locador.

É conveniente que o autor deixe consignado na inicial que se submete ao aluguel que for arbitrado, de tal sorte que, não concordando com o aluguel da contraproposta, inserta na contestação, consignará na réplica que aceita o valor que for arbitrado, evitando a sucumbência.

Mister se faz que a procuração outorgada ao advogado do autor contenha poderes especiais para propor essas condições, que refogem aos poderes ad judicia.19

É preciso notar, entretanto, que a dispensa do reconhecimento de firma na procuração, de acordo com a Lei 8.952/1994, que deu nova redação ao art. 38 do Código de Processo Civil, só atinge os poderes da cláusula ad judicia.

Portanto, havendo outros poderes na procuração, que não os judiciais, como no caso – Código Civil, arts. 654 e 692, cumulados com o Código de Processo Civil, art. 38 –, mister se faz o reconhecimento da firma do outorgante.

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;  (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

        Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

 Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

37. O que significa, para os tribunais, o perfeito cumprimento do contrato em curso nas ações renovatórias?

Tem-se considerado que “pequenas” infrações não impedem o direito à renovatória.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação comercial – renovatória – infração contratual – natureza leve – irrelevância – admissibilidade. No caso de pequenas infrações contratuais cuja prática não denota má-fé, tem-se admitido a renovatória, o que ocorre também se o locador tolerar alguma infração. Ap. c/ Rev. 410.724 – 9ª Câm. – Rel. Juiz Francisco Casconi – j. 10.08.1994. No mesmo sentido: JTA (LEX) 159/270, JTA (RT) 121/306, Ap. c/ Rev. 458.089 – 9ª Câm. – Rel. Juiz Francisco Casconi – j. 19.06.1996.

O assunto é polêmico. Será que a infração abaixo é grave, a ponto de impedir a renovatória?

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação comercial – renovatória – infração contratual – fato impeditivo. Ocorrendo infração contratual, tal como, o pagamento em local diverso ao avençado vedado está o aforamento da ação renovatória, nos termos do artigo 5º, letra “b”, do Decreto nº 24.150/34. Ap. c/ Rev. 330.246 – 3ª Câm. – Rel. Juiz Teixeira de Andrade – j. 11.05.1993, in JTA (Lex) 144/411. No mesmo sentido: E. Dcl. 365.497 – 8ª Câm. – Rel. Juiz Renzo Leonardi – j. 24.03.1994, Ap. c/ Rev. 368.064 – 7ª Câm. – Rel. Juiz Antonio Marcato – j. 17.05.1994.

Neste sentido:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação comercial – renovatória – infração contratual – impontualidade no pagamento do aluguel – irrelevância – purgação da mora admitida – descaracterização. Não descaracteriza o exato cumprimento do contrato de locação comercial (artigo 71, inciso II, da Lei 8.245/1991), o locatário, – exercendo legítimo direito seu (artigo 36 da Lei 6.649/79 e 62, inciso II, da Lei 8.245/1991), – ter purgado a mora em ação de despejo por falta de pagamento, mormente em virtude de dificuldade momentânea. AI 366.000 – 3ª Câm. – Rel. Juiz João Saletti – j. 15.09.1992, in JTA (LEX) 142/230. Referências: Alfredo Buzaid – “Da Ação Renovatória”, 2ª ed., 1981, pp. 330 e 331 – Des. Gildo dos Santos – “Locação e Despejo”, Comentários à Lei 8.245/1991, p. 208. No mesmo sentido: JTA (RT) 114/306, AI 192.923 – 1ª Câm. – Rel. Juiz Franklin Neiva – j. 21.05.1986 – Ap. c/ Rev. 282.233 – 7ª Câm. – Rel. Juiz Gildo dos Santos – j. 29.01.1991 – AI 393.703 – 3ª Câm. – Rel. Juiz João Saletti – j. 15.03.1994 – Ap. c/ Rev. 455.817 – 6ª Câm. – Rel. Juiz Lagrasta Neto – j. 06.03.1996.

Em sentido contrário: JTA (LEX) 38/433, 92/268, JTA (Saraiva) 72/255, JTA (RT) 96/338, 97/253, 107/417, 108/452 (em.), 123/371 (em.) – Ap. c/ Rev. 286.836 – 1ª Câm. – Rel. Juiz Magno Araújo – j. 18.03.1991 – Ap. c/ Rev 297.437 – 2ª Câm. – Rel. Juiz Andreatta Rizzo – 03.07.1991 – AI 330.485 – 8ª Câm. Rel. Juiz Vidal de Castro – j. 19.09.1991 – AI 359.726 – 8ª Câm. – Rel. Juiz Narciso Orlandi – j. 30.07.1992 – AI 361.744 – 5ª Câm. – Rel. Juiz Ismeraldo Farias-j. 02.09.1992 – Ap. c/ Rev. 462.022 – 5ª Câm. – Rel. Juiz Pereira Calças – j. 21.08.1996

38. Explique as garantias que devem ser concedidas no caso de ação renovatória.

Para renovação do contrato deverá a inicial vir acompanhada de carta do antigo fiador e de sua mulher, se casado, aceitando o encargo para o novo período.

É possível, também mediante carta, a apresentação de novo fiador.

Em ambos os casos, exige a lei a prova da idoneidade financeira do fiador.

O sistema antes adotado pela Lei do Inquilinato, fugindo da tradição do nosso direito, de gerar consequências pela redução da capacidade da garantia durante o contrato,11 exigia, como requisito da ação renovatória, que o autor comprovasse a idoneidade financeira apenas de novos fiadores, não fazendo a mesma exigência se os fiadores do contrato a renovar fossem os mesmos.

Todavia, os contratos de locação, ordinariamente, duram tempo suficiente para que a situação do fiador original se altere.

Em consonância com o acatado, tratando-se de garantia pessoal, é possível que o fiador disponha de seus bens durante o prazo contratual e não seja mais financeiramente idôneo no momento da prorrogação.

Posta assim a questão, a redação do inciso V do art. 71 da Lei do Inquilinato dada pela Lei 12.112/2009 exige, em qualquer caso, que o autor da ação renovatória prove a idoneidade dos fiadores, sejam eles os mesmos do contrato a renovar ou outros, que serão indicados mediante declaração que apontará, respectivamente, declaração com aceitação do encargo por novo período ou anuência expressa em constituir fiança.

Mas o que é ser idôneo para a lei, que não define o critério?

Sugere a lei que essa idoneidade seja medida pelo patrimônio do indivíduo, muito embora, em alguns casos, a simples idoneidade moral possa ser admitida.

Dá sua impressão Rocha Barros: Não cremos que se recuse fiança prestada pelo presidente do Tribunal de Justiça, ainda que esse cidadão disponha apenas do salário que recebe mensalmente.

Do ponto de vista prático, duvidamos que tal posição possa alcançar guarida jurisprudencial.

Para nós esta prova será feita mediante juntada de certidões de distribuição de ações, certidões negativas de protestos e prova da capacidade financeira por meio de certidões recentes da matrícula de imóveis ou documentos de propriedade de bens móveis suficientes para garantir os aluguéis.

Havendo impugnação fundamentada, a questão será decidida pelo juiz, oportunizando a comprovação posterior da idoneidade pelo autor da ação:

39. Qual o prazo para propositura da ação renovatória?

O prazo para propositura da ação renovatória começa um ano antes do fim do contrato e vai até seis meses antes desse término. Portanto, o locatário conta com o penúltimo semestre de contrato para propor a ação.

Trata-se de prazo decadencial que, se for perdido, permite ao locador a denúncia do contrato ao seu final e consequente despejo do locatário.

Convém ressaltar que não adianta propor a ação antes desse prazo e, tampouco, haverá possibilidade jurídica do pedido depois dele.

40. Quais as defesas possíveis do locador para impedir a renovação do contrato de locação de imóvel.

O locador poderá se defender ao contestar a ação renovatória, aduzindo as seguintes matérias:

a) falta dos requisitos legais; requisitos enumerados nos arts. 51 e 71 da Lei 8.245/1991.

b) insuficiência do valor do aluguel proposto pelo autor;

c) existência de melhor proposta;

d) necessidade de obras determinadas pelo poder público que importem em radical transformação do imóvel, ou que aumente o valor do negócio ou da propriedade (art. 52, I); e,

e) utilização própria do imóvel ou dos descendentes, ascendentes ou cônjuge se estabeleçam no local (art. 52, II)

 Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao      seguinte:

I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar; 

1° No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.

III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

2° No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas     testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.

IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52). 

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

3° No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.

4° Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.

5° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.

41. Sabe-se que o valor da locação não pode ter sido alterado durante 3 anos para que haja possibilidade de ação revisional. A correção monetária anual, estipulada em contrato, impede a ação revisional depois de 3 anos? Explique.

Não impede, uma vez que faz parte da natureza do negócio.
Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

42. É possível a renúncia, no contrato, do direito à renovatória?

Não é possível, respeitado os termos legais.

Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

43. O locatário pode pedir revisão?

Sim, "Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado."

44. Explique o procedimento da ação revisional.

Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado.

Foro competente - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato.

Legitimidade ativa: locador ou locatário; no caso de sublocação, sublocador e sublocatário;

Valor da causa: o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

  II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu     emprego;

Petição inicial: 

Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: 

além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;

Ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes: 

a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;

b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente; 

Sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;  

Na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;

O pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório. 

Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, parágrafo 2° e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.

No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.

Procedimento: comum, rito sumário.

45. Explique os requisitos e o procedimento da ação de consignação de aluguéis.

CONSIGNAÇÃO EXTRAJUDICIAL

O procedimento para a consignação de aluguéis e acessórios da locação é especial, traçado nos arts. 890 a 900 do Código de Processo Civil, com as peculiaridades do art. 67 da Lei 8.245/1991.

Assim, aplicar-se-ão as normas acerca da consignação extrajudicial nos termos, inclusive da conclusão do Enunciado nº 41 do Centro de Estudos do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo: O depósito bancário, a que alude o art. 890 do Código de Processo Civil, é instrumento de direção material e também se presta à exoneração de obrigações oriundas do contrato de locação.

A consignação extrajudicial é uma faculdade do devedor, que poderá, de pronto, ingressar com consignação judicial.

O depósito extrajudicial, entretanto, não será levado a efeito se houver dúvida quanto ao credor, ou se o depósito não for em dinheiro (as chaves, por exemplo). Nesse caso mister se faz a consignação judicial.

A consignação extrajudicial será efetuada no local do pagamento, conforme a norma do art. 58, II, da Lei 8.245/1991, que prevalece sobre as normas do Código de Processo Civil, especialmente do art. 891.

Não havendo estabelecimento oficial no local do pagamento, poderá ser feito o depósito em outro, não oficial.

O depósito é efetuado em conta especial, em nome do locador que, entretanto, permite o levantamento pelo locatário no caso de recusa.

Efetuado o depósito, será remetida carta com aviso de recebimento ao locador, que terá dez dias para manifestar a recusa.

Como não há prazo para o devedor postar a carta com aviso de recebimento, por interesse ou descuido, a consignação extrajudicial poderá se alongar.

Decorrido o prazo sem recusa expressa do locador, o locatário estará liberado da obrigação, permanecendo a quantia depositada à disposição do credor (art. 890, § 2º).

CONSIGNAÇÃO JUDICIAL

Para a consignação judicial, aplicar-se-ão as regras dos arts. 58 e 67 da Lei 8.245/1991.

1. Citação e intimação para depósito - Esse prazo peremptório conta-se de minuto a minuto (Código Civil, art. 132, § 4º).5 Todavia, sendo efetuada pela imprensa, exclui-se o dia do começo e inclui-se o dia do final, de tal sorte que o prazo extinguir-se-á no final do expediente forense do dia útil seguinte, mesmo que não tenha sido atingido o termo das vinte e quatro horas.

2. Depósitos - Não há falar-se no prazo de cinco dias da Lei Processual (Código de Processo Civil, art. 892), sendo que os depósitos devem ser efetuados no dia do vencimento, independentemente de intimação. Não efetuados os depósitos, o processo será extinto sem julgamento de mérito, independentemente de intimação do réu (Código de Processo Civil, art. 267, IV e § 1º)

3. Resposta do réu - Citado para a ação, o réu poderá adotar duas atitudes:

a) Receber o valor depositado ou não contestar (Código de Processo Civil, art. 897), caso em que haverá reconhecimento da procedência do pedido (Código de Processo Civil, arts. 269, II c/c 329), respondendo pelas custas e honorários de 20%.

b) Contestar no prazo de 15 (quinze) dias do art. 297 do Código de Processo Civil, contados da data da juntada aos autos, do mandado cumprido (Código de Processo Civil, art. 141, II) ou do comprovante de citação pelo correio, fac-símile ou telex quando admitidos.

Alegada a insuficiência do depósito em contestação, o autor poderá:

a) Complementar, depositando a diferença acrescida de dez por cento (sobre a diferença), em cinco dias, contados da ciência da resposta.

b) Não depositar, seguindo a ação até o julgamento de mérito.

A alegação de insuficiência deverá, obrigatoriamente, apontar o valor que o réu entende devido e estende-se aos depósitos subsequentes, conforme concluiu, inclusive, o Enunciado nº 37 do Centro de Estudos do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo: Na ação de consignação em pagamento de aluguéis e acessórios, a alegação em defesa de que o depósito não é integral só será admissível se o réu indicar, justificada e discriminadamente, o montante que entender devido.

Além de contestar, o réu poderá reconvir (Lei 8.245/1991, art. 67, VI) pedindo o despejo e a cobrança dos valores decorrentes das diferenças apontadas ou dos próprios valores depositados, se alegar que não houve recusa.

epositado o valor da diferença acrescido de dez por cento, a ação prosseguirá para suscitar as questões pendentes.

Acolhida a defesa, o fato implicará na improcedência da ação e condenação do autor nos ônus sucumbenciais.

Nessa hipótese, os honorários serão fixados de acordo com os parâmetros do art. 20 do Código de Processo Civil, não obrigatoriamente em vinte por cento dos depósitos.

4. Execução de aluguéis, pendente a desocupação - 

5. Levantamento de depósitos no curso da ação  -  O réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias depositadas sobre as quais não penda controvérsia.

6. Aplicabilidade do art. 899, § 2º, do Código de Processo Civil - "§ 2^o A sentença que concluir pela insuficiência do depósito determinará, sempre que possível, o montante devido, e, neste caso, valerá como título executivo, facultado ao credor promover-lhe a execução nos mesmos autos."

Nesse caso, aplicado o enunciado, para cobrança das diferenças, não seria possível a execução nos mesmos autos, mas reconvenção ou, então, outra ação executiva.

O entendimento não é pacífico, havendo julgados em sentido contrário ao Enunciado mesmo no Tribunal de sua origem que, a nosso ver, espelham o melhor Direito

a) Foro competente: é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;

b) Legitimidade ativa: Locador ou locatário; no caso de sublocação, sublocador e sublocatário;

c) Legitimidade passiva: Locador ou locatário; no caso de sublocação, sublocador e sublocatário;

d) Valor da causa: doze meses de aluguel vigente;

e) Petição inicial: deve respeitar os requisitos do art. 282 do Código de Processo Civil, acrescidos das peculiaridades do art. 67 da Lei 8.245/1991;

f) Procedimento: especial.

46. Como evitar a alegação de não ter havido recusa?

Tratando-se de obrigação em dinheiro, poderá o devedor ou terceiro optar pelo depósito da quantia devida, em estabelecimento bancário, oficial onde houver, situado no lugar do pagamento, em conta com correção monetária, cientificando-se o credor por carta com aviso de recepção, assinado o prazo de 10 (dez) dias para a manifestação de recusa.

Decorrido o prazo referido no parágrafo anterior, sem a manifestação de recusa, reputar-se-á o devedor liberado da obrigação, ficando à disposição do credor a quantia depositada. 

Ocorrendo a recusa, manifestada por escrito ao estabelecimento bancário, o devedor ou terceiro poderá propor, dentro de 30 (trinta) dias, a ação de consignação, instruindo a inicial com a prova do depósito e da recusa.

Contrato de Empréstimo - Comodato e do Mútuo

47. Defina o contrato de empréstimo, diferenciando o mútuo do comodato.

Empréstimo é o contrato pelo qual uma das partes entrega à outra coisa fungível ou infungível, com a obrigação de restituí-la.

O empréstimo, em qualquer de suas modalidades, pertence à categoria dos contratos que têm por objeto a entrega de uma coisa. Quem a recebe fica obrigado a restituí-la, tal como acontece na locação. Como somente se perfaz com a tradição, é contrato de natureza real. Antes dela só haverá uma promessa de empréstimo

O comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis. Perfaz-se com a tradição do objeto.

 “comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis. Perfaz-se com a tradição do objeto”. É, portanto, contrato benéfico, pelo qual uma pessoa entrega a outrem alguma coisa infungível, para que a use graciosamente e, posteriormente, a restitua." O comodato é, também, contrato unilateral, real, intuitu personae, temporário e não solene.

O mútuo é o empréstimo de coisas fungíveis. O mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade.

É, portanto, contrato real, gratuito, fungível, unilateral, não solene, temporário, pode ser ainda oneroso, "mútuo feneratício."

48. Explique se é possível ao comodante pedir a restituição da coisa antes do fim do prazo ajustado.

Sim, desde que haja um justo motivo.  "Se o comodato não tiver prazo convencional, presumir-se-lhe-á o necessário para o uso concedido; não podendo o comodante, salvo necessidade imprevista e urgente, reconhecida pelo juiz, suspender o uso e gozo da coisa emprestada, antes de findo o prazo convencional, ou o que se determine pelo uso outorgado."

49. Explique as hipóteses de extinção do comodato, bem como as conseqüências de o comodatário não restituir o bem.

Extingue-se o comodato por diversas formas:

a) Pelo advento do termo convencionado ou, não havendo estipulação nesse sentido, pela utilização da coisa de acordo com a finalidade para que foi emprestada. Efetivamente, decorrido o prazo do contrato, este se extingue, devendo a coisa ser restituída.

b) Pela resolução, por iniciativa do comodante, em caso de descumprimento, pelo comodatário, de suas obrigações, especialmente por usá-la de forma diversa da convencionada ou determinada por sua natureza.

c) Por sentença, a pedido do comodante, provada a necessidade imprevista e urgente. A benesse só será deferida ao comodante se ele provar o surgimento de urgente necessidade, que não podia ser prevista por ocasião do empréstimo (CC, art. 581).

d) Pela morte do comodatário, se o contrato foi celebrado intuitu personae, pois nesse caso as vantagens dele decorrentes não se transmitem ao herdeiro (p. ex., quando morre o paralítico a quem foi emprestada a cadeira de rodas). Se, no entanto, o empréstimo do trator ao vizinho, por exemplo, foi feito para uso na colheita, a sua morte prematura não obriga os herdeiros a efetuarem a devolução antes do término da aludida tarefa.

e) Pela resilição unilateral, nos contratos de duração indeterminada sem destinação ou finalidade específica. Deve o comodante notificar o comodatário, para que efetue a devolução no prazo que lhe for assinado. Se a iniciativa for do comodatário, deverá efetuar a restituição da coisa ou consigná-la judicialmente, se houver recusa do comodante, sem justa causa, em recebê-la (CC, art. 335, II).

f) Pelo perecimento do objeto do contrato. Neste caso, o comodatário responderá por perdas e danos se a perda ocorreu por sua culpa. Também será ele responsabilizado, ainda que a perda tenha decorrido do fortuito e da força maior, se, correndo risco o objeto do comodato, antepuser a salvação dos seus, abandonando o do comodante (CC, art. 583), ou se se encontrava em mora de devolver (CC, art. 399).

OBSERVAÇÕES QUANTO A OBRIGATORIEDADE DE RESTITUIÇÃO DA COISA APÓS O SEU USO;

Se a obrigação for de restituir coisa certa, e esta, sem culpa do devedor, se perder antes da tradição, sofrerá o credor a perda, e a obrigação se resolverá, ressalvados os seus direitos até o dia da perda.  Se para o melhoramento, ou aumento, empregou o devedor trabalho ou dispêndio, o caso se regulará pelas normas deste Código atinentes às benfeitorias realizadas pelo possuidor de boa-fé ou de má-fé. Se a coisa restituível se deteriorar sem culpa do devedor, recebê-la-á o credor, tal qual se ache, sem direito a indenização.

Se o comodato não tiver prazo convencional, presumir-se-lhe-á o necessário para o uso concedido; não podendo o comodante, salvo necessidade imprevista e urgente, reconhecida pelo juiz, suspender o uso e gozo da coisa emprestada, antes de findo o prazo convencional, ou o que se determine pelo uso outorgado.

O comodatário não poderá jamais recobrar do comodante as despesas feitas com o uso e gozo da coisa emprestada.

 Se, correndo risco o objeto do comodato juntamente com outros do comodatário, antepuser este a salvação dos seus abandonando o do comodante, responderá pelo dano ocorrido, ainda que se possa atribuir a caso fortuito, ou força maior.

Se duas ou mais pessoas forem simultaneamente comodatárias de uma coisa, ficarão solidariamente responsáveis para com o comodante.

O comodatário é obrigado a conservar, como se sua própria fora, a coisa emprestada, não podendo usá-la senão de acordo com o contrato ou a natureza dela, sob pena de responder por perdas e danos. O comodatário constituído em mora, além de por ela responder, pagará, até restituí-la, o aluguel da coisa que for arbitrado pelo comodante.

Nos contratos benéficos, responde por simples culpa o contratante, a quem o contrato aproveite, e por dolo aquele a quem não favoreça. Nos contratos onerosos, responde cada uma das partes por culpa, salvo as exceções previstas em lei.

O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.

O devedor em mora responde pela impossibilidade da prestação, embora essa impossibilidade resulte de caso fortuito ou de força maior, se estes ocorrerem durante o atraso; salvo se provar isenção de culpa, ou que o dano sobreviria ainda quando a obrigação fosse oportunamente desempenhada.

Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar. Ainda que a inexecução resulte de dolo do devedor, as perdas e danos só incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito dela direto e imediato, sem prejuízo do disposto na lei processual. 

50. O mútuo tem natureza de contrato real ou pessoal. Explique, esclarecendo, inclusive a questão dos riscos da coisa.

Tem natureza de contrato real, já que se perfaz apenas com a tradição. 

O mutuante pode exigir garantia da restituição, se antes do vencimento o mutuário sofrer notória mudança em sua situação econômica.

Se, depois de concluído o contrato, sobrevier a uma das partes contratantes diminuição em seu patrimônio capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestação pela qual se obrigou, pode a outra recusar-se à prestação que lhe incumbe, até que aquela satisfaça a que lhe compete ou dê garantia bastante de satisfazê-la.

Ao credor assistirá o direito de cobrar a dívida antes de vencido o prazo estipulado no contrato ou marcado neste Código:  se cessarem, ou se se tornarem insuficientes, as garantias do débito, fidejussórias, ou reais, e o devedor, intimado, se negar a reforçá-las.

Pode-se dizer que há notória mudança na situação econômica do mutuário, como o exige o dispositivo supratranscrito, quando o fato se torna conhecido de todos e, por essa razão, não depende de prova (CPC, art. 334, I), como sucede na hipótese em que vários títulos de sua emissão são protestados, ao mesmo tempo em que várias execuções lhe são movidas.

Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

São nulas as convenções de pagamento em ouro ou em moeda estrangeira, bem como para compensar a diferença entre o valor desta e o da moeda nacional, excetuados os casos previstos na legislação especial.

51. Quais as conseqüências do mútuo efetuado a pessoa incapaz?

O mútuo feito a pessoa menor, sem prévia autorização daquele sob cuja guarda estiver, não pode ser reavido nem do mutuário, nem de seus fiadores.

Na realidade, não é somente o empréstimo feito a pessoa menor que não tem validade quando não autorizado pelo seu representante legal, visto que qualquer negócio celebrado por pessoa incapaz exige representação ou assistência, sob pena, respectivamente, de nulidade ou anulabilidade (CC, arts. 166, I, e 171, I).

 Cessa a disposição do artigo antecedente:

I - se a pessoa, de cuja autorização necessitava o mutuário para contrair o empréstimo, o ratificar posteriormente;

II - se o menor, estando ausente essa pessoa, se viu obrigado a contrair o empréstimo para os seus alimentos habituais;

III - se o menor tiver bens ganhos com o seu trabalho. Mas, em tal caso, a execução do credor não lhes poderá ultrapassar as forças;

IV - se o empréstimo reverteu em benefício do menor;

V - se o menor obteve o empréstimo maliciosamente.

52. O mutuário que tem sua condição financeira alterada para pior durante o contrato sofre alguma conseqüência? Explique.

O mutuante pode exigir garantia da restituição, se antes do vencimento o mutuário sofrer notória mudança em sua situação econômica.

Se, depois de concluído o contrato, sobrevier a uma das partes contratantes diminuição em seu patrimônio capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestação pela qual se obrigou, pode a outra recusar-se à prestação que lhe incumbe, até que aquela satisfaça a que lhe compete ou dê garantia bastante de satisfazê-la.

Ao credor assistirá o direito de cobrar a dívida antes de vencido o prazo estipulado no contrato ou marcado neste Código:  se cessarem, ou se se tornarem insuficientes, as garantias do débito, fidejussórias, ou reais, e o devedor, intimado, se negar a reforçá-las.

53. Explique a possibilidade e os limites da cobrança de juros remuneratórios ou compensatórios no contrato de mútuo feneratício.

Quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.

A presunção, portanto, nesse caso, é da onerosidade do empréstimo. A finalidade econômica define, portanto, a onerosidade do mútuo. Tem fins econômicos o mútuo que não é feito por simples amizade ou cortesia, mas visando uma contraprestação. Os juros constituem a renda do dinheiro, o proveito auferido do capital emprestado, como o aluguel é a retribuição pelo uso da coisa locada. Têm eles como limite legal “a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional” (CC, art. 406), denominada “taxa selic”, que atualmente é muito superior aos juros legais do Código de 1916, cujo percentual máximo era de seis por cento ao ano. Destinando-se o mútuo a fins econômicos, presumem-se devidos juros, os quais, sob pena de redução, não poderão exceder a taxa a que se refere o art. 406, permitida a capitalização anual.

Juros compensatórios Legais; Denominam-se juros legais compensatórios – ou remuneratórios – os juros que não decorrem da mora, mas do uso do capital por outrem em razão da lei.

Juros compensatórios Convencionais; Os juros convencionais compensatórios – ou remuneratórios – são aqueles devidos pelo uso consentido do capital em razão de negócio jurídico entre as partes.

54. É possível a correção monetária no contrato de mútuo? Explique os limites.

Sim, é possível.

Com o passar do tempo, buscaram os credores outros meios para fugir aos efeitos ruinosos da inflação, dentre eles a adoção da cláusula de escala móvel, pela qual o valor da prestação deve variar segundo os índices de custo de vida. Surgiram, assim, os diversos índices de correção monetária, que podiam ser aplicados sem limite temporal, até a edição da Medida Provisória n. 1.106, de 29 de agosto de 1995, que se transformou na Lei n. 10.192/2001, que, pretendendo desindexar a economia, declarou “nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano” (art. 2º, § 1º). 

Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

São nulas as convenções de pagamento em ouro ou em moeda estrangeira, bem como para compensar a diferença entre o valor desta e o da moeda nacional, excetuados os casos previstos na legislação especial.

A Lei n. 9.069, de 29 de junho de 1995, que dispõe sobre o Plano Real, recepcionou o aludido Decreto-Lei n. 857/69, que veda o pagamento em moeda estrangeira, mas estabelece algumas exceções, tais como a permissão de tal estipulação nos contratos referentes a importação e exportação de mercadorias e naqueles em que o credor ou devedor seja pessoa domiciliada no exterior. Mesmo antes da referida lei a jurisprudência permitia estipulações contratuais em moeda estrangeira, efetuando-se porém a conversão de seu valor para a moeda nacional, por ocasião do pagamento ou de sua cobrança.

Contrato de Depósito

55. Defina o contrato de depósito, esclarecendo as espécies (voluntário e necessário) e as obrigações do depositário.

56. O que é o depósito irregular? Quais as conseqüências dessa espécie?

57. É possível a prisão do depositário infiel?

Contrato de Mandato

58. Explique o contrato de mandato e suas conseqüências.

Mandato é o contrato pelo qual alguém (mandatário ou procurador) recebe de outrem (mandante) poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses.

Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.

Ainda que o mandatário contrarie as instruções do mandante, se não exceder os limites do mandato, ficará o mandante obrigado para com aqueles com quem o seu procurador contratou; mas terá contra este ação pelas perdas e danos resultantes da inobservância das instruções.

O mandatário que exceder os poderes do mandato, ou proceder contra eles, será considerado mero gestor de negócios, enquanto o mandante lhe não ratificar os atos.

Contratualidade; a. bilateral; b. Gratuito ou oneroso; c. Intuito Personae;  d. Preparatório; e. Consensual; f. Unilateral. 

O mandato em termos gerais só confere poderes de administração.

Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração de poderes especiais e expressos.

59. É possível testar ou casar por procuração?

Não, por se tratar de direito personalíssimo conforme o "Art. 1.858. O testamento é ato personalíssimo, (...),

nada impede de se fazer o casamento mediante procuração. "Art. 1.542. O casamento pode celebrar-se mediante procuração, por instrumento público, com poderes especiais."

60. O que é substabelecimento? É possível substabelecer por instrumento particular, mandato outorgado por instrumento público?

Embora o mandato tenha natureza personalíssima, inexiste empeço a que o mandatário se valha da ajuda de auxiliares, na realização dos atos convencionados. Pode ele, ainda, transferir a outrem os poderes recebidos do mandante. A este ato de transferência dá-se o nome de substabelecimento, considerado subcontrato ou contrato derivado.

Na primeira hipótese, o substabelecente pode continuar a usar dos poderes substabelecidos; na segunda, ocorre verdadeira renúncia do mandato. O substabelecimento pode ser, também, total ou parcial. No primeiro caso, o substabelecido outorga a outrem todos os poderes recebidos; no segundo, o substabelecido fica inibido de praticar certos atos.

Dependerá a procuração de poderes especiais para, substabelecer. 

Ainda quando se outorgue mandato por instrumento público, pode substabelecer-se mediante instrumento particular.

61. Esclareça a responsabilidade daquele que substabelece nas hipóteses possíveis (com ou sem poderes para substabelecer).

Surgem três consequências a saber:

1. Se expresso no contrato o poder de substabelecer; O mandato em termos gerais só confere poderes de administração. Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração de poderes especiais e expressos.

Havendo poderes de substabelecer, só serão imputáveis ao mandatário os danos causados pelo substabelecido, se tiver agido com culpa na escolha deste ou nas instruções dadas a ele.

2. Se expresso no contrato a proibição de substabelecer;  Se a proibição de substabelecer constar da procuração, os atos praticados pelo substabelecido não obrigam o mandante, salvo ratificação expressa, que retroagirá à data do ato. Os atos praticados por quem não tenha mandato, ou o tenha sem poderes suficientes, são ineficazes em relação àquele em cujo nome foram praticados, salvo se este os ratificar.A ratificação há de ser expressa, ou resultar de ato inequívoco, e retroagirá à data do ato.

3. Sendo omissa a procuração quanto ao substabelecimento, o procurador será responsável se o substabelecido proceder culposamente.

Se o contrato for omisso quanto ao poder de substabelecer; O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente. 

Se, não obstante proibição do mandante, o mandatário se fizer substituir na execução do mandato, responderá ao seu constituinte pelos prejuízos ocorridos sob a gerência do substituto, embora provenientes de caso fortuito, salvo provando que o caso teria sobrevindo, ainda que não tivesse havido substabelecimento.

Os atos praticados por quem não tenha mandato, ou o tenha sem poderes suficientes, são ineficazes em relação àquele em cujo nome foram praticados, salvo se este os ratificar.

A ratificação há de ser expressa, ou resultar de ato inequívoco, e retroagirá à data do ato.

62. Quais as conseqüências dos atos praticados com exorbitância de poderes?

 O mandatário que exceder os poderes do mandato, ou proceder contra eles, será considerado mero gestor de negócios, enquanto o mandante lhe não ratificar os atos. 

Os atos praticados por quem não tenha mandato, ou o tenha sem poderes suficientes, são ineficazes em relação àquele em cujo nome foram praticados, salvo se este os ratificar.

A ratificação há de ser expressa, ou resultar de ato inequívoco, e retroagirá à data do ato.

63. Se aquele que negocia com mandatário conhece a vontade diferente do mandante, embora o mandatário tenha poderes expressos, valerá o negócio assim praticado? Explique.

Em regra sim, mas não terá direito de se voltar contra o mandatário, uma vez que, este agiu dentro de seus poderes expressos, independente de ser outra a vontade do mandante.

O terceiro que, depois de conhecer os poderes do mandatário, com ele celebrar negócio jurídico exorbitante do mandato, não tem ação contra o mandatário, salvo se este lhe prometeu ratificação do mandante ou se responsabilizou pessoalmente.

Os atos praticados por quem não tenha mandato, ou o tenha sem poderes suficientes, são ineficazes em relação àquele em cujo nome foram praticados, salvo se este os ratificar.

A ratificação há de ser expressa, ou resultar de ato inequívoco, e retroagirá à data do ato.

64. É possível o mandato irrevogável?

Sim, desde que expresso, Quando o mandato contiver a cláusula de irrevogabilidade e o mandante o revogar, pagará perdas e danos., Quando a cláusula de irrevogabilidade for condição de um negócio bilateral, ou tiver sido estipulada no exclusivo interesse do mandatário, a revogação do mandato será ineficaz.

65. Caracterize a procuração em causa própria e suas conseqüências.

Conferido o mandato com a cláusula "em causa própria", a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais.. 

66. Explique as causas de extinção do mandato.

CAUSAS TERMINATIVAS DO MANDATO

Cessa o mandato:

pela revogação

ou pela renúncia; A revogação do mandato, notificada somente ao mandatário, não se pode opor aos terceiros que, ignorando-a, de boa-fé com ele trataram; mas ficam salvas ao constituinte as ações que no caso lhe possam caber contra o procurador. Quando a cláusula de irrevogabilidade for condição de um negócio bilateral, ou tiver sido estipulada no exclusivo interesse do mandatário, a revogação do mandato será ineficaz.

pela morte

ou interdição de uma das partes;

pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes,

ou o mandatário para os exercer;

pelo término do prazo ou

pela conclusão do negócio.

Quando o mandato contiver a cláusula de irrevogabilidade e o mandante o revogar, pagará perdas e danos.

Renúncia expressa do mandatário, mesmo sem motivo justificado, desde que seja comunicada a tempo ao mandante, para que este providencie a sua substituição, sob pena do mandatário renunciante responder por perdas e danos, resultantes da inoportunidade ou da falta de tempo para a sua substituição, salvo se provar que não
podia continuar no mandato sem prejuízo considerável e que não lhe era dado substabelecer. 

Contrato de Fiança

67. Conceitue a fiança.

A garantia é o ajuste que visa dar ao credor uma segurança de pagamento, que poderá eftivar-se mediante a entrega de um bem móvel ou imóvel, pertencente ao próprio patrimônmio do obrigado (penhor, hipoteca ou anticrese), para responder preferencialmente pelo resgate da dívida, caso em que se terá a garantia real, ou, então, mediante promessa de terceiro, estranho à relação jurídica, de solver pro debitore, hipótese em que se figurará a garantia pessoal ou fidejussória, ou melhor, a fiança, que, além de garantir a boa vontade do devedor, completará a sua insuficiência patrimonial com o patrimônio do fiador.

"A fiança ou caução fidejussória vem a ser a promessa, feita por uma ou mais pessoas, de garantir ou satisfazer a obrigação de um devedor, se este não a cumprir, assegurando ao credor o seu efetivo cumprimento (CC, art 818). Portanto, haverá contrato de fiança, sempre que alguém assumir perante o credor, a obrigação de pagar a dívida, se o devedor não fizer".

68. O que é benefício de ordem?

O benefício de ordem; direito assegurado ao fiador de exigir do credor que acione, em primeiro lugar, o devedor principal, isto é, que os bens do devedor principal sejam excutidos antes dos seus.

O fiador demandado pelo pagamento da dívida tem direito a exigir, até a contestação da lide, que sejam primeiro executados os bens do devedor. O fiador que alegar o benefício de ordem, a que se refere este artigo, deve nomear bens do devedor, sitos no mesmo município, livres e desembargados, quantos bastem para solver o débito.

O fiador, quando executado, poderá nomear à penhora bens livres e desembargados do devedor. Os bens do fiador ficarão, porém, sujeitos à execução, se os do devedor forem insuficientes à satisfação do direito do credor.

A diferença de causa nas dívidas não impede a compensação, exceto: se uma for de coisa não suscetível de penhora.

69. Há solidariedade entre co-fiadores?

Há solidariedade, quando na mesma obrigação concorre mais de um credor, ou mais de um devedor, cada um com direito, ou obrigado, à dívida toda.

Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo. Se a dívida solidária interessar exclusivamente a um dos devedores, responderá este por toda ela para com aquele que pagar.

Se for invocado o benefício da excussão e o devedor, retardando-se a execução, cair em insolvência, ficará exonerado o fiador que o invocou, se provar que os bens por ele indicados eram, ao tempo da penhora, suficientes para a solução da dívida afiançada.

A fiança conjuntamente prestada a um só débito por mais de uma pessoa importa o compromisso de solidariedade entre elas, se declaradamente não se reservarem o benefício de divisão.

Cada fiador pode fixar no contrato a parte da dívida que toma sob sua responsabilidade, caso em que não será por mais obrigado.

Em linhas gerais, da solidadariedade ou pluralidade entre co-fiadores surgem 3 efeitos:

 1. Benefício de divisão,  por prescreve o Código Civil, "se declaradamente não se reservarem o benefício de divisão.", Só existirá se houver estipulação, Estipulado este benefício, cada fiador responde unicamente pela parte que, em proporção, lhe couber no pagamento.

2. Limitação da responsabilidade de cada um dos fiadores, em razão do pacto pelo qual a responsabilidade de cada fiador deixará de sr fixada em proporção aos demais. "Cada fiador pode fixar no contrato a parte da dívida que toma sob sua responsabilidade, caso em que não será por mais obrigado." O credor , não tendo o devedor efetuado o pagamento, só poderá demandar cada um pela sua quota de participação na garantia dada. 

3. A insolvência de um dos cofiadores, na solidariedade entre os cofiadores ou no benefício de divisão, fará com que a parte de sua responsabilidade na dívida seja distribuída entre os demais (A parte do fiador insolvente distribuir-se-á pelos outros.).

Consequências entre devedor afiançado e fiador

1. Ter-se-á, então, o benefício da sub-rogação, ou melhor, uma sub-rogação legal. A fiança conjuntamente prestada a um só débito por mais de uma pessoa importa o compromisso de solidariedade entre elas, se declaradamente não se reservarem o benefício de divisão. O fiador que pagar integralmente a dívida fica sub-rogado nos direitos do credor; mas só poderá demandar a cada um dos outros fiadores pela respectiva quota.

O fiador que pagar integralmente a dívida fica sub-rogado nos direitos do credor; mas só poderá demandar a cada um dos outros fiadores pela respectiva quota.

O fiador tem direito aos juros do desembolso pela taxa estipulada na obrigação principal, e, não havendo taxa convencionada, aos juros legais da mora.

Quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.

Ainda que se não alegue prejuízo, é obrigado o devedor aos juros da mora que se contarão assim às dívidas em dinheiro, como às prestações de outra natureza, uma vez que lhes esteja fixado o valor pecuniário por sentença judicial, arbitramento, ou acordo entre as partes.

2. Quando o credor, sem justa causa, demorar a execução iniciada contra o devedor, poderá o fiador promover-lhe o andamento.

3. A obrigação do fiador passa aos herdeiros; mas a responsabilidade da fiança se limita ao tempo decorrido até a morte do fiador, e não pode ultrapassar as forças da herança.

O herdeiro não responde por encargos superiores às forças da herança; incumbe-lhe, porém, a prova do excesso, salvo se houver inventário que a escuse, demostrando o valor dos bens herdados.

4. O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor.

A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida

 Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:exoneração do fiador; “O fiador não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”.

70. Explique as hipóteses de extinção da fiança.

1. Por causas terminativas comuns às obrigações em geral, tais como: pelo pagamento direto ou indireto, pela compensação, pela transação, pela novação,.

2. Por modos extintivos próprios à natureza da fiança, tais como:

a) Expiração prazo determinado; O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor.

Havendo mais de um devedor ou mais de um credor em obrigação divisível, esta presume-se dividida em tantas obrigações, iguais e distintas, quantos os credores ou devedores.

A transação não aproveita, nem prejudica senão aos que nela intervierem, ainda que diga respeito a coisa indivisível. Se for concluída entre o credor e o devedor, desobrigará o fiador.

A obrigação é indivisível quando a prestação tem por objeto uma coisa ou um fato não suscetíveis de divisão, por sua natureza, por motivo de ordem econômica, ou dada a razão determinante do negócio jurídico. Se, havendo dois ou mais devedores, a prestação não for divisível, cada um será obrigado pela dívida toda.

O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor.

A obrigação do fiador passa aos herdeiros; mas a responsabilidade da fiança se limita ao tempo decorrido até a morte do fiador, e não pode ultrapassar as forças da herança.

b) Pela existência pessoais ou extintivas da obrigação, excludentes de responsabilidade, suscetíveis de serem arguidas pelo fiador.

O fiador pode opor ao credor as exceções que lhe forem pessoais, e as extintivas da obrigação que competem ao devedor principal, se não provierem simplesmente de incapacidade pessoal, salvo o caso do mútuo feito a pessoa menor.As obrigações nulas não são suscetíveis de fiança, exceto se a nulidade resultar apenas de incapacidade pessoal do devedor. A exceção estabelecida neste artigo não abrange o caso de mútuo feito a menor.

A interrupção da prescrição por um credor não aproveita aos outros; semelhantemente, a interrupção operada contra o co-devedor, ou seu herdeiro, não prejudica aos demais coobrigados.

A interrupção produzida contra o principal devedor prejudica o fiador.

Importa exoneração do fiador a novação feita sem seu consenso com o devedor principal.

 O devedor somente pode compensar com o credor o que este lhe dever; mas o fiador pode compensar sua dívida com a de seu credor ao afiançado.  Obrigando-se por terceiro uma pessoa, não pode compensar essa dívida com a que o credor dele lhe dever.

O mútuo feito a pessoa menor, sem prévia autorização daquele sob cuja guarda estiver, não pode ser reavido nem do mutuário, nem de seus fiadores.

O fiador, ainda que solidário, ficará desobrigado:se, sem consentimento seu, o credor conceder moratória ao devedor;  se, por fato do credor, for impossível a sub-rogação nos seus direitos e preferências; se o credor, em pagamento da dívida, aceitar amigavelmente do devedor objeto diverso do que este era obrigado a lhe dar, ainda que depois venha a perdê-lo por evicção.

71. É possível extinguir a fiança concedida em contrato sem limitação de tempo? Explique.

O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor.

Porém, em que pese essa regra expressa no Código Civil, há de se observar os efeitos quanto a lei das Locações, que assim prescreve:

"Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:exoneração do fiador; “O fiador não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”, uma vez que o próprio Código Civil permite;  "A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida"

Promessa de Recompensa e Gestão De Negócios

72. Discorra sobre os atos unilaterais, notadamente sobre a promessa de recompensa e a gestão de negócios.

Promessa de Recompensa 

Conceito e Natureza Jurídica 

A promessa de recompensa não é mera promessa de contrato, mas uma obrigação já assumida com a própria declaração. Segundo Limongi França, a promessa de recompensa traz uma obrigatoriedade ínsita. O promitente vincula-se obrigacionalmente, ainda que o aceitante haja executado o trabalho desinteressadamente sem ter sido impelido pelo desejo de obter a recompensa prometida.

É a declaração de vontade, feita mediante anúncio público. pela qual alguém se obriga a gratificar quem se encontrar em certa situação ou praticar determinado ato, independentemente do consentimento do eventual credor.

Aquele que, por anúncios públicos, se comprometer a recompensar, ou gratificar, a quem preencha certa condição, ou desempenhe certo serviço, contrai obrigação de cumprir o prometido.

A promessa de recompensa pode assim ser definida como “o ato obrigacional de alguém que, por anúncio público, se compromete a recompensar, ou gratificar, pessoa que preencha certa condição ou desempenhe certo serviço”. As hipóteses mais comuns de promessa de recompensa são as feitas a quem encontrar determinado objeto ou animal de valor ou de estimação, ou pessoa desaparecida, ou fornecer informações para a captura de criminosos.

O fundamento da obrigatoriedade da promessa de recompensa reside apenas secundariamente em razões éticas de respeito à palavra dada, mais precipuamente na reação e expectativa que gera no meio social, expectativa esta que deve ser respeitada e protegida, como bem assinala Silvio Rodrigues, nestes termos: “Parece-me, entretanto, que essa razão de caráter subjetivo é menos importante para justificar a obrigatoriedade da promessa. A meu ver, é em consideração às pessoas a quem a promessa se dirige que a lei compele o promitente a cumprir o prometido. De resto, o fato de a promessa se endereçar indiscriminadamente ao público em geral, torna mais urgente a interferência do legislador. Isso porque, como disse, a promessa provoca, ordinariamente, uma reação no meio social, que a lei não pode ignorar. Daí conferir ação ao beneficiário, que, tendo preenchido a condição da proposta, pode reclamar a recompensa estipulada”.

Requisitos

a. capacidade do policitante (ofertante, proponente, promitente)

b. licitude e possibilidade do objeto

c. publicidade da oferta, pois sua divulgação deverá ser feita pela imprensa, pela televisão, pelo rádio, pela afixação de cartazes, pela internet, pela distribuição de folhetos e até mesmo verbalmente num auditório. Não é relevante o meio pelo qual a proposta é veiculada. Pode ser difundida pela imprensa (jornal, alto-falante, rádio e televisão) ou constar de cartazes ou folhetos afixados ou distribuídos em locais de grande acesso de pessoas etc.

A publicidade deve dirigir-se a pessoas indeterminadas, ainda que pertencentes a um grupo determinado, como uma escola, uma associação, um clube etc. Não pode haver individualização, sob pena de a hipótese se transformar em negócio bilateral. Segundo Pontes de Miranda, “o número mínimo para que a promessa seja ao público é o de dois; o máximo, a humanidade”. Aduz o incomparável jurista pátrio: “Sempre que há duas pessoas ou mais, há publicidade, salvo se não se coadunar com a natureza da promessa tão estreita esfera de atuação”. Havendo publicidade, está cumprido o requisito, independentemente da constatação de ter chegado ao conhecimento das pessoas. Basta, portanto, a simples possibilidade de comunicação.

Em segundo lugar, deve o promitente especificar o objeto da promessa, ou seja, a condição a ser preenchida ou o serviço a ser desempenhado pelo público em geral. Pode tratar-se de uma ação, como na hipótese de se prometer milhões de dólares àquele que fornecer informações que possibilitem a descoberta do paradeiro de determinada pessoa (Saddam Hussein ou Osama Bin Laden, p. ex.), ou de um ato omissivo, como a recompensa prometida aos alunos que não faltarem a nenhuma aula durante todo o ano letivo.

A indicação da recompensa ou gratificação, pelo promitente, também se faz necessária para a vinculação deste. Há várias formas de recompensa, podendo consistir em entrega de uma coisa, caracterizando uma obrigação de dar, ou a realização de certa atividade por parte do promitente, configurando uma obrigação de fazer ou não fazer (pagamento de tratamento médico ou de determinado curso, p. ex.).

Na “maioria dos casos, como observa Cunha Gonçalves, o anúncio menciona apenas esta declaração: dão-se alvíssaras, ou então será recompensado, não se fixando a quantia ou o objeto da recompensa. Ficará então a fixação a critério exclusivo do promitente? Evidentemente, não. Em caso de desacordo, a recompensa será arbitrada pela autoridade judiciária, em consonância com o vulto do serviço prestado, despesas e incômodos da outra parte”.

A promessa de recompensa pode ser feita por particulares ou por fornecedores ou prestadores de serviços. Quando configurar típica relação de consumo, aplicam-se-lhe os princípios protetivos do Código de Defesa do Consumidor e, subsidiariamente, as normas genéricas do novo Código Civil.

Efeitos

1. Vinculação do policitante no instante em que realiza promessa de recompensa mediante oferta ao público.

2. Direito do credor receber o prêmio se comprovar a realização do serviço ou a satisfação da condição exigida. Quem quer que, nos termos do artigo antecedente, fizer o serviço, ou satisfizer a condição, ainda que não pelo interesse da promessa, poderá exigir a recompensa estipulada.

3. Revogabilidade da promessa pelo policitante, antes de prestado o serviço, Antes de prestado o serviço ou preenchida a condição, pode o promitente revogar a promessa, contanto que o faça com a mesma publicidade; se houver assinado prazo à execução da tarefa, entender-se-á que renuncia o arbítrio de retirar, durante ele, a oferta.

O candidato de boa-fé, que houver feito despesas, terá direito a reembolso. Tal dispositivo resguarda o direito do credor de boa fé, para evitar o enriquecimento ilícito.

O cumprimento da promessa de recompensa é, portanto, obrigatório. Se revogá-la, “o candidato de boa-fé, que houver feito despesas, terá direito a reembolso”.

A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso.

se, feita a pessoa ausente, não tiver sido expedida a resposta dentro do prazo dado;

Os contratos entre ausentes tornam-se perfeitos desde que a aceitação é expedida, exceto: se o proponente se houver comprometido a esperar resposta.

Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

Se o enriquecimento tiver por objeto coisa determinada, quem a recebeu é obrigado a restituí-la, e, se a coisa não mais subsistir, a restituição se fará pelo valor do bem na época em que foi exigido.

A restituição é devida, não só quando não tenha havido causa que justifique o enriquecimento, mas também se esta deixou de existir.

Não caberá a restituição por enriquecimento, se a lei conferir ao lesado outros meios para se ressarcir do prejuízo sofrido.

4. Possibilidade de concorrerem ao prêmio dois ou mais credores.

Teoria da prioridade - Se o ato contemplado na promessa for praticado por mais de um indivíduo, terá direito à recompensa o que primeiro o executou.

Doutrina da divisibilidade - Sendo a obrigação divisível, sendo simultânea a execução, a cada um tocará quinhão igual na recompensa;  se indivisível, se esta não for divisível, conferir-se-á por sorteio, e o que obtiver a coisa dará ao outro o valor de seu quinhão.

Promessa de Recompensa mediante concurso

Nos concursos que se abrirem com promessa pública de recompensa, é condição essencial, para valerem, a fixação de um prazo, observadas também as disposições dos parágrafos seguintes.

Como nesses concursos em que se pretende obter obras literárias, cientificas ou artística, exige-se muito esforço por parte dos concorrentes, como estudo, pesquisa, tempo, dinheiro, não é justo que o promitente retire, arbitrariamente, a promessa.

Em geral, tais concursos são realizados para a apresentação de trabalhos literários, científicos e artísticos. Justifica-se a solução pelo fato de tais concursos exigirem uma grande concentração de espírito por parte dos concorrentes, pesquisas, estudos, esforço incomum, dispêndio de energias, tempo e dinheiro. Nesses casos, com razão estabeleceu o legislador que o promitente não pode retirar ad libitum, arbitrariamente, a promessa, impondo-lhe a fixação de prazo. Enquanto este não se escoa, a promessa é irrevogável. Esse prazo é, portanto, condição essencial nos concursos públicos.

A decisão da pessoa nomeada, nos anúncios, como juiz, obriga os interessados.

 Ao participar do concurso as pessoas se submetem às suas condições, dentre elas a de concordarem com o veredito do juiz ou dos juízes cujos nomes em regra constam do edital. Em falta de pessoa designada para julgar o mérito dos trabalhos que se apresentarem, “entender-se-á que o promitente se reservou essa função” . Se os trabalhos tiverem mérito igual, “proceder-se-á de acordo com os arts. 857 e 858” (art. 859, § 3º), isto é, far-se-á a partilha, se a recompensa é divisível, e sorteio, se indivisível.

Art. 857 . Se o ato contemplado na promessa for praticado por mais de um indivíduo, terá direito à recompensa o que primeiro o executou.

Art. 858 Sendo simultânea a execução, a cada um tocará quinhão igual na recompensa; se esta não for divisível, conferir-se-á por sorteio, e o que obtiver a coisa dará ao outro o valor de seu quinhão.

A promessa visa estimular o trabalho intelectual. As obras premiadas só ficarão pertencendo ao promitente, “se assim for estipulado na publicação da promessa” (CC, art. 860).

Da Gestão De Negócios

 Conceito

Dá-se a gestão de negócios quando uma pessoa, sem autorização do interessado, intervém na administração de negócio alheio, dirigindo-o segundo o interesse e a vontade presumível de seu dono. Segundo a definição de Clóvis, é a administração oficiosa de negócios alheios, feita sem procuração.

Na maioria das vezes se trata de um ato de altruísmo, em que o gestor intervém na órbita de interesses de outra pessoa com a intenção de evitar um prejuízo para esta, mesmo sem estar por ela autorizado, agindo de acordo com a vontade presumida do dono do negócio. Dá-se a gestão de negócios, por exemplo, quando alguém, presenciando em prédio alheio estragos capazes de o destruir, ajusta em nome do proprietário ausente, mas sem sua autorização, um empreiteiro para o reparar. Ou ainda quando alguém socorre pessoa desconhecida, vítima de um acidente, conduzindo-a ao hospital e tomando todas as providências para o seu atendimento, realizando inclusive o depósito exigido pelo nosocômio

Aquele que, sem autorização do interessado, intervém na gestão de negócio alheio, dirigi-lo-á segundo o interesse e a vontade presumível de seu dono, ficando responsável a este e às pessoas com que tratar.

A ratificação pura e simples do dono do negócio retroage ao dia do começo da gestão, e produz todos os efeitos do mandato.

A gestão de negócio poderá ser provado por qualquer modo.

Pressupostos

1. Tratar-se de “negócio alheio”. Esta expressão não tem o sentido técnico de negócio jurídico, mas de interesse de terceiro, em sentido amplo. Aplicam-se-lhe os preceitos ora em estudo ainda que o gestor trate do negócio alheio pensando que era dele próprio, ou mesmo supondo que era de uma pessoa, quando, na realidade, era de outra.

2. Ausência de qualquer convenção ou obrigação legal entre as partes a respeito do negócio gerido, porque a gestão de negócios reclama uma intervenção voluntária, isto é,  que o gestor interfira em  situação jurídica alheia espontaneamente. Se estiver munido de procuração, ter-se-á mandato. Imprescindível, portanto, a falta de autorização representativa e o desconhecimento do dono do negócio, que deve ignorar a gestão.

3. Atuação do gestor no interesse e vontade presumida do “dominus” (utiliter gestum). O gestor procura fazer exatamente o que o dono do negócio desejaria, se estivesse presente. Se o negócio não é bem gerido, pode aquele não ter os seus atos ratificados, ficando por eles pessoalmente responsável. Se a gestão for iniciada “contra a vontade” do interessado, “responderá o gestor até pelos casos fortuitos”, não provando que teriam sobrevindo de qualquer modo. Considera-se que, neste caso, existe abuso do gestor e só o êxito do empreendimento o isentará de qualquer responsabilidade. Se, porém, fracassar, suportará os prejuízos, ainda que derivados de caso fortuito, salvo provando a escusa mencionada. 

Inexistência de proibição ou oposição por parte do dono do negócio, ante o fato da gestão de negócios constituir o exercício de um ato pelo gestor segundo o interesse e a vontade presumível de seu dono. 

Aquele que, sem autorização do interessado, intervém na gestão de negócio alheio, dirigi-lo-á segundo o interesse e a vontade presumível de seu dono, ficando responsável a este e às pessoas com que tratar. se os prejuízos da gestão excederem o seu proveito, poderá o dono do negócio exigir que o gestor restitua as coisas ao estado anterior, ou o indenize da diferença.

Se a gestão foi iniciada contra a vontade manifesta ou presumível do interessado, responderá o gestor até pelos casos fortuitos, não provando que teriam sobrevindo, ainda quando se houvesse abatido.

4. Limitar-se a ação a atos de natureza patrimonial, ou seja, a negócios, como nos mostra a própria denominação do instituto, porque os outros exigem sempre a outorga de poderes. Ficam, pois, excluídos da gestão de negócios os assuntos de interesse público, tais como os relativos às qualidades de cidadão, eleitor, jurado etc., ou os concernentes ao estado civil ou aos interesses familiares, como os de pai, filho, cônjuge, divorciado etc., ou o matrimônio, a separação, o divórcio, a perfilhação etc. Mesmo os negócios patrimoniais, nem todos podem ser objeto da gestão de negócios, mas somente os que são suscetíveis de ser executados por meio de mandatário, desde que não exijam mandato expresso, como, por exemplo, doação, convenção antenupcial e repúdio de herança.

5. Vontade do gestor de gerir negócios alheio, que se trate de um ou de vários assuntos, comportando-se como tal com o firme propósito de obrigar o dominus, não tendo, portanto, intenção de fazer pura liberalidade. Se o negócio for interesse for interesse do gestor e não do dono do negócio, ter-se-á administração de negócio próprio. Pode ocorrer que os negócios nos quais o gestor interveio não seja inteiramente alheios, mas conexos aos seus, de tal sorte que não possam ser geridos separadamente. Haver-se-á, então, o gestor por sócio; "Se os negócios alheios forem conexos ao do gestor, de tal arte que se não possam gerir separadamente, haver-se-á o gestor por sócio daquele cujos interesses agenciar de envolta com os seus, aquele em cujo benefício interveio o gestor só é obrigado na razão das vantagens que lograr."

6.  Intervenção motivada por necessidade ou por utilidade, com a intenção de trazer proveito para o dono. Por exemplo: a atuação do despachante, que recolhe imposto para cliente de outro negócio, no último dia do prazo. Este último pressuposto constitui a razão de ser do referido contrato. Com efeito, a utilidade é elemento fundamental na gestão de negócios. Sendo proveitosa a administração, o dono do negócio ficará vinculado aos compromissos assumidos pelo gestor, ainda que tal fato o desagrade. Tal ocorrerá mesmo que a gestão se haja iniciado contra a sua vontade presumível e mesmo que tenha consistido em “operações arriscadas”, excedentes da mera administração. Nesta última hipótese, se o dono do negócio quiser aproveitar-se da gestão, “será obrigado a indenizar o gestor” por todas as despesas e prejuízos sofridos. "Querendo o dono aproveitar-se da gestão, será obrigado a indenizar o gestor das despesas necessárias, que tiver feito, e dos prejuízos, que por motivo da gestão, houver sofrido."

Em alguns sistemas a gestão de negócios é considerada um quase contrato, como era no direito romano, devido à falta do acordo de vontades. No Código Civil de 1916 foi tratada como contrato, “não somente pelo paralelismo com as situações jurídicas contratuais, como ainda porque a ratificação ulterior a equipara ao mandato: “Rati enim habitio mandato comparatur”. No Código Civil de 2002 foi deslocada para o Título referente aos “Atos unilaterais”, que é a sua sede mais apropriada.

Embora se assemelhe ao mandato tácito, a gestão de negócios deste se distingue pela inexistência de prévia avença, por ser sempre gratuita e depender de ratificação (aprovação, pelo dono do negócio, do comportamento do gestor). Quando uma pessoa, com conhecimento e sem desaprovação do dono, assume a administração de negócio alheio, há mandato tácito, e não gestão de negócios. "O mandato pode ser expresso ou tácito, verbal ou escrito."

7. Licitude e fungibilidade do objeto de negócios, pois além de ser lícito deverá ser fungível, ou seja, deverá tratar-se de negócio suscetível de ser realizado por terceiro, uma vez que a gestão de negócios não se coaduna com atos personalíssimos, que só podem ser praticados pelo dono do negócio.

8. Ação do Gestor limitada a atos de natureza patrimonial, pois os de natureza extrapatrimonia requerem outorga de poderes.  Os atos de gestor, em regra, são de mera administração, embora possam, ás vezes ser de disposição.

Consequências Jurídicas

 obrigações do gestor do negócio são, em regra, as do mandatário. O Código Civil, entretanto, destaca as seguintes:

1. Administrar o negócio alheio; Aquele que, sem autorização do interessado, intervém na gestão de negócio alheio, dirigi-lo-á segundo o interesse e a vontade presumível de seu dono, ficando responsável a este e às pessoas com que tratar.

2. Comunicar a gestão ao dono do negócio, aguardando-lhe a resposta, se da espera não resultar perigo; Tanto que se possa, comunicará o gestor ao dono do negócio a gestão que assumiu, aguardando-lhe a resposta, se da espera não resultar perigo.

Cumpre ao gestor, portanto, aguardar a resposta antes de tomar qualquer outra providência. Só deverá agir, sem resposta, se a demora puder acarretar algum prejuízo para o negócio.

Recebendo a comunicação do gestor, o dono do negócio tomará uma das deliberações assim elencadas por Washington de Barros Monteiro:

a) desaprovará a gestão, caso em que a situação se regerá pelo art. 874 do Código Civil (Se o dono do negócio, ou da coisa, desaprovar a gestão, considerando-a contrária aos seus interesses, vigorará o disposto nos arts. 862 e 863, salvo o estabelecido nos arts. 869 e 870.);

b) aprová-la-á expressa ou tacitamente, caso em que a gestão se converterá em mandato expresso ou tácito;

c) aprová-la-á na parte já realizada, desaprovando-a, porém, para o futuro;

d) constituirá procurador, que assumirá o negócio no pé em que se achar, extinguindo-se assim a gestão;

e) assumirá pessoalmente o negócio, cessando igualmente a gestão, como no caso da letra anterior”.

3. Velar pelo negócio, enquanto o dono nada providenciar; Enquanto o dono não providenciar, velará o gestor pelo negócio, até o levar a cabo, esperando, se aquele falecer durante a gestão, as instruções dos herdeiros, sem se descuidar, entretanto, das medidas que o caso reclame.

Podem suceder, todavia, fatos imprevistos que autorizem a dispensa do gestor por justa causa, tais como moléstia grave e acidente, por exemplo. A morte do dono do negócio, diferentemente do que sucede no caso do mandato, que é celebrado intuitu personae, não faz cessar a gestão, devendo o gestor prosseguir na execução das medidas cabíveis, enquanto aguarda instruções dos herdeiros.

4. Envidar, nesse mister, a sua diligência habitual, ressarcindo ao dono todo o prejuízo decorrente de qualquer culpa na gestão. O art. 866 do Código Civil preceitua, com efeito, que “o gestor envidará toda sua diligência habitual na administração do negócio, ressarcindo ao dono o prejuízo resultante de qualquer culpa na gestão”. Deve o gestor, portanto, não se fazer substituir por outro e cuidar dos interesses do dono do negócio como trataria dos seus. No dispositivo em apreço acentuam-se as analogias com o mandato, cabendo ao gestor, em regra, as mesmas obrigações imputáveis ao mandatário, como já foi dito; O gestor envidará toda sua diligência habitual na administração do negócio, ressarcindo ao dono o prejuízo resultante de qualquer culpa na gestão.

Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.

Ainda que a inexecução resulte de dolo do devedor, as perdas e danos só incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito dela direto e imediato, sem prejuízo do disposto na lei processual.

As perdas e danos, nas obrigações de pagamento em dinheiro, serão pagas com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, abrangendo juros, custas e honorários de advogado, sem prejuízo da pena convencional.

Parágrafo único. Provado que os juros da mora não cobrem o prejuízo, e não havendo pena convencional, pode o juiz conceder ao credor indenização suplementar.

Contam-se os juros de mora desde a citação inicial.

5. Responder pelas faltas do substituto; Se o gestor se fizer substituir por outrem, responderá pelas faltas do substituto, ainda que seja pessoa idônea, sem prejuízo da ação que a ele, ou ao dono do negócio, contra ela possa caber.

6. Vincular-se solidariamente, se houver pluralidade de gestores; Havendo mais de um gestor, solidária será a sua responsabilidade.

7. Responder até pelo pelo caso fortuito; O gestor responde pelo caso fortuito quando fizer operações arriscadas, ainda que o dono costumasse fazê-las, ou quando preterir interesse deste em proveito de interesses seus.  Se a gestão foi iniciada contra a vontade manifesta ou presumível do interessado, responderá o gestor até pelos casos fortuitos, não provando que teriam sobrevindo, ainda quando se houvesse abatido.

8. Não promover operações arriscadas, ainda que o dono costumasse fazê-las, “nem preterir interesses deste em proveito de interesses seus”, sob pena de responder pelo caso fortuito . Lembra Caio Mário que ainda é costume adotarem os escritores a comparação tradicional com o bom pai de família. A lei, entretanto, aduz, “é mais exigente, quando o responsabiliza mesmo pelo fortuito, se preterir os interesses do dominus em proveito dos seus . Obtemperar-se-á que o rigor é demasiado, para quem procede oficiosamente. Contudo, o princípio é certo: não era obrigado a iniciar a gestão, mas, se intervém em negócio alheio, tem de agir com o máximo de diligência, para que não advenha prejuízo causado por sua intromissão”.

9. Prestar contas de sua gestão após ratificação do negócio pelo gerido, restituindo não só tudo o que veio ter às suas mãos por efeito de sua gerência, bem como qualquer proveito retirado da gestão, ressarcindo, ainda os danos que eventualmente houver causado pelo não cumprimento de seus devedores.

Direitos do Gestor

1. reembolsar das despesas feitas na administração da coisa alheia.

2. reaver as importâncias que pagou.

Nas despesas do enterro, proporcionadas aos usos locais e à condição do falecido, feitas por terceiro, podem ser cobradas da pessoa que teria a obrigação de alimentar a que veio a falecer, ainda mesmo que esta não tenha deixado bens.

Cessa o disposto neste artigo e no antecedente, em se provando que o gestor fez essas despesas com o simples intento de bem-fazer.

3.  Quando alguém, na ausência do indivíduo obrigado a alimentos, por ele os prestar a quem se devem, poder-lhes-á reaver do devedor a importância, ainda que este não ratifique o ato.

O terceiro não interessado, que paga a dívida em seu próprio nome, tem direito a reembolsar-se do que pagar; mas não se sub-roga nos direitos do credor.

Podem os parentes, os cônjuges ou companheiros pedir uns aos outros os alimentos de que necessitem para viver de modo compatível com a sua condição social, inclusive para atender às necessidades de sua educação.

Os alimentos devem ser fixados na proporção das necessidades do reclamante e dos recursos da pessoa obrigada.

Os alimentos serão apenas os indispensáveis à subsistência, quando a situação de necessidade resultar de culpa de quem os pleiteia.

Deveres do dono do negócio para com o gestor:

1.  Se o negócio for utilmente administrado, cumprirá ao dono as obrigações contraídas em seu nome, reembolsando ao gestor as despesas necessárias ou úteis que houver feito, com os juros legais, desde o desembolso, respondendo ainda pelos prejuízos que este houver sofrido por causa da gestão.

 Vigora o disposto neste artigo, ainda quando o gestor, em erro quanto ao dono do negócio, der a outra pessoa as contas da gestão.  A utilidade, ou necessidade, da despesa, apreciar-se-á não pelo resultado obtido, mas segundo as circunstâncias da ocasião em que se fizerem.

Quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.

Ainda que se não alegue prejuízo, é obrigado o devedor aos juros da mora que se contarão assim às dívidas em dinheiro, como às prestações de outra natureza, uma vez que lhes esteja fixado o valor pecuniário por sentença judicial, arbitramento, ou acordo entre as partes.

2.  quando a gestão se proponha a acudir a prejuízos iminentes, ou redunde em proveito do dono do negócio ou da coisa; mas a indenização ao gestor não excederá, em importância, as vantagens obtidas com a gestão. Se o negócio for utilmente administrado, cumprirá ao dono as obrigações contraídas em seu nome, reembolsando ao gestor as despesas necessárias ou úteis que houver feito, com os juros legais, desde o desembolso, respondendo ainda pelos prejuízos que este houver sofrido por causa da gestão. A utilidade, ou necessidade, da despesa, apreciar-se-á não pelo resultado obtido, mas segundo as circunstâncias da ocasião em que se fizerem. Vigora o disposto neste artigo, ainda quando o gestor, em erro quanto ao dono do negócio, der a outra pessoa as contas da gestão.

Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

Parágrafo único. Se o enriquecimento tiver por objeto coisa determinada, quem a recebeu é obrigado a restituí-la, e, se a coisa não mais subsistir, a restituição se fará pelo valor do bem na época em que foi exigido.

A restituição é devida, não só quando não tenha havido causa que justifique o enriquecimento, mas também se esta deixou de existir.

 caberá a restituição por enriquecimento, se a lei conferir ao lesado outros meios para se ressarcir do prejuízo sofrido.

3.  Pagar apenas as vantagens que obtiver com a gestão, Se os negócios alheios forem conexos ao do gestor, de tal arte que se não possam gerir separadamente, haver-se-á o gestor por sócio daquele cujos interesses agenciar de envolta com os seus. No caso deste artigo, aquele em cujo benefício interveio o gestor só é obrigado na razão das vantagens que lograr.

Direitos do Dominus negotti, tais como:

1. Se os prejuízos da gestão excederem o seu proveito, poderá o dono do negócio exigir que o gestor restitua as coisas ao estado anterior, ou o indenize da diferença. Se a gestão foi iniciada contra a vontade manifesta ou presumível do interessado, responderá o gestor até pelos casos fortuitos, não provando que teriam sobrevindo, ainda quando se houvesse abatido.

2. Ratificar ou desaprovar; Se o dono do negócio, ou da coisa, desaprovar a gestão, considerando-a contrária aos seus interesses. A ratificação pura e simples do dono do negócio retroage ao dia do começo da gestão, e produz todos os efeitos do mandato.

Os atos praticados por quem não tenha mandato, ou o tenha sem poderes suficientes, são ineficazes em relação àquele em cujo nome foram praticados, salvo se este os ratificar.

A ratificação há de ser expressa, ou resultar de ato inequívoco, e retroagirá à data do ato.

Se a gestão foi iniciada contra a vontade manifesta ou presumível do interessado, responderá o gestor até pelos casos fortuitos, não provando que teriam sobrevindo, ainda quando se houvesse abatido. Se os prejuízos da gestão excederem o seu proveito, poderá o dono do negócio exigir que o gestor restitua as coisas ao estado anterior, ou o indenize da diferença.

Quando a gestão se proponha a acudir a prejuízos iminentes, ou redunde em proveito do dono do negócio ou da coisa; mas a indenização ao gestor não excederá, em importância, as vantagens obtidas com a gestão, se o negócio for utilmente administrado, cumprirá ao dono as obrigações contraídas em seu nome, reembolsando ao gestor as despesas necessárias ou úteis que houver feito, com os juros legais, desde o desembolso, respondendo ainda pelos prejuízos que este houver sofrido por causa da gestão.

A utilidade, ou necessidade, da despesa, apreciar-se-á não pelo resultado obtido, mas segundo as circunstâncias da ocasião em que se fizerem.

Vigora o disposto neste artigo, ainda quando o gestor, em erro quanto ao dono do negócio, der a outra pessoa as contas da gestão. 

Se o negócio for utilmente administrado, cumprirá ao dono as obrigações contraídas em seu nome, reembolsando ao gestor as despesas necessárias ou úteis que houver feito, com os juros legais, desde o desembolso, respondendo ainda pelos prejuízos que este houver sofrido por causa da gestão.

Contrato de Compra e Venda

Citação, Transcrição, Interpretação e Paráfrases das principais obras, "exclusivamente para fins de estudo":

• Scavone Junior, Luiz Antonio,1966. Direito Imobiliário - Teoria e Prática. 7. ed.
  

• Diniz, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro - vl. 3

• Gonçalves, Carlos Roberto - Direito Civil Brasileiro – vl. 3

• Pereira, Caio Mario da Silva - Instituições de Direito Civil - Vl.3

• Efeitos Particulares dos Contratos 

• Dos Vícios Ocultos ou Redibitórios

• Da Evicção

• Das Arras ou Sinal

• Da Estipulação Em Favor De Terceiro

• Da Promessa de Fato de Terceiro

• Do contrato com Pessoa a Declarar

• Extinção normal dos contratos

• Causas de dissolução dos contratos pelas Nulidades

• Direito de Arrependimento

• Resilição Bilateral ou Distrato

• Resilição Unilateral

• Resolução dos Contratos por Cláusula Resolutiva

• Resolução Contratual por Inexecução Voluntária 

• Resolução Contratual por Inexecução Involuntária

• Resolução Contratual por Onerosidade Excessiva

• Cláusula Especial da Retrovenda
• Cláusula Especial da Venda a Contento
• Cláusula Especial de Preempção ou Preferência
• Cláusula Especial da Reserva de Domínio
• Da venda sobre Documentos

 

• Responsabilidade Civil Dos Corretores de Imóveis

• Objeto do contrato de arrendamento mercantil 

• Formação e validade contratual

• Características do contrato de Arrendamento Mercantil 

• créditos imobiliários

• Fundo de Compensação de Variações Salariais

• Programa de Arrendamento Residencial

• Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV

• Do Fundo Garantidor da Habitação Popular – FGHab

• MODALIDADES DE LEASING 

• Obrigações do arrendador e do arrendatário 

• Modos terminativos do contrato

• Direitos Reais Sobre Coisas Alheias  

• Requisitos de Validade da Alienação Fiduciária 

• Direitos e obrigações do Fiduciante (alienante, devedor)  

• Direitos e obrigações do Fiduciário (Credor)  

• Execução do Contrato de Alienação Fiduciária 

• Extinção do Contrato de alienação Fiduciária

• Efeitos da Hipoteca; Credor, Devedor eTerceiros 

• Da impenhorabilidade do Bem de Família

• Das Garantias Locatícias

• Dos Prazos E Da Extinção Dos Contratos De Locação

• Das Sublocações  

• Direitos e deveres do Locador 

• Direitos e deveres do Locatário 

• Locações Não Residenciais 

• Locação Para Temporada  

• Dos Prazos Extinção Da Locação 

• Extinção do contrato de Locação 

• Efeitos Práticos do contrato de Locação 

• Responsabilidade Civil Dos Corretores de Imóveis

atualizado em 25-08-2014/19:03:49

Referências Consultadas