Responsabilidade Civil Dos Corretores de Imóveis

 

  • As partes estão obrigadas apenas àquilo que expressamente se comprometeram no contrato?

  • Como um corretor de imóveis poderia utilizar o dever de informar de modo a evitar riscos nos contratos com seus clientes? 

  • Será que, atualmente, as partes estão obrigadas a observarem apenas o que foi expressamente ajustado no contrato pactuado de forma escrita ou verbal?

  • Será que, atualmente, serão válidas todas as cláusulas estipuladas expressamente entre os contratantes?

 

O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas, além das  "sanções administrativas" previstas em leis.

 

Compete ao CRECI, em cuja jurisdição se encontrar inscrito o Corretor de Imóveis, a apuração das faltas "administrativas", a que cometer , e a aplicação das penalidades previstas na legislação em vigor. Prém, cumpre observar, que, "a lei não excluirá da apreciação do Poder judiciário lesão ou ameaça a direito".

Sendo assim, a Justica Comum tem competência ampla ou geral, para conciliação, processo e julgamento das causas cíveis,  e o Juizado Especial Cível tem competência para conciliação, processo e julgamento das causas cíveis de menor complexidade, assim consideradas: as causas cujo valor não exceda a quarenta vezes o salário mínimo, e, ainda, não havendo necessidade de patrocínio por advogado, nas causas de valor até vinte salários mínimos,  caso em que, se houver necessidade, o Juiz alertará as partes da conveniência do patrocínio por advogado, quando a causa o recomendar. Podendo, o mandato ao advogado, ser verbal, salvo quanto aos poderes especiais.

 

Responsabilidade Civil

 

O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio, Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. Aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.

Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar. Ainda que a inexecução resulte de dolo do devedor, as perdas e danos só incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito dela direto e imediato, sem prejuízo do disposto na lei processual.

 

Os deveres do Corretor de Imóveis compreendem, além da defesa do interesse que lhe é confiado, o zelo do prestígio de sua classe e o aperfeiçoamento da técnica das transações imobiliárias.

 

Responsabilidade do Corretor de Imóveis, em relação ao exercício da profissão, à classe e aos colegas:


a. considerar a profissão como alto título de honra e não praticar nem permitir a prática de atos que comprometam a sua dignidade;
b. prestigiar as entidades de classe, contribuindo sempre que solicitado, para o sucesso de suas iniciativas em proveito da profissão, dos profissionais e da coletividade;
c.  manter constante contato com o Conselho Regional respectivo, procurando aprimorar o trabalho desse órgão;
d.  zelar pela existência, fins e prestígio dos Conselhos Federal e Regionais, aceitando mandatos e encargos que lhes forem confiados e cooperar com os que forem investidos em tais mandatos e encargos;
e. observar os postulados impostos por este Código, exercendo seu mister com dignidade; 

f.  exercer a profissão com zelo, discrição, lealdade e probidade, observando as prescrições legais e regulamentares; 

g. defender os direitos e prerrogativas profissionais e a reputação da classe;
h. zelar pela própria reputação mesmo fora do exercício profissional;
i. auxiliar a fiscalização do exercício profissional, cuidando do cumprimento deste Código, comunicando, com discrição e fundamentadamente, aos órgãos competentes, as infrações de que tiver ciência;
j. não se referir desairosamente sobre seus colegas; k. relacionar-se com os colegas, dentro dos princípios de consideração, respeito e solidariedade, em consonância com os preceitos de harmonia da classe;
l. colocar-se a par da legislação vigente e procurar difundí-la a fim de que seja prestigiado e definido o legítimo exercício da profissão; 

 

Responsabilidade do Corretor de Imóveis, em relação aos clientes:


a. inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo;
b.  apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio;
c. recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral;
d. comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores ou documentos a ele destinados;
e. prestar ao cliente, quanto este as solicite ou logo que concluído o negócio, contas pormenorizadas;
f.  zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio, reservando ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente;
g.  restituir ao cliente os papéis de que não mais necessite;
h.  dar recibo das quantias que o cliente pague ou entregue a qualquer título;
i. contratar, por escrito e previamente, a prestação dos seus serviços profissionais;
j.  receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição;

 

 

Ao corretor de imóveis e à pessoa jurídica  é vedado:

 

a. prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados; 

b.  auxiliar, ou por qualquer meio facilitar, o exercício da profissão aos não inscritos; 

c.  anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito; 

d. fazer anúncio ou impresso relativo à atividade de profissional sem mencionar o número da inscrição; 

e.  anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número de registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis;

f.  violar o sigilo profissional; 

g.  negar aos interessados prestação de contas ou recibo de quantias ou documentos que lhe tenham sido entregues a qualquer título; 

h. violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão; 

i.  praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como crime ou contravenção; 

j.  deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional.

 

É vedado ao Corretor de Imóveis:

 

a.  aceitar tarefas para as quais não esteja preparado ou que não se ajustem às disposições vigentes, ou ainda, que possam prestar-se-á fraude;
b.  manter sociedade profissional fora das normas e preceitos estabelecidos em lei e em Resoluções;
c. promover a intermediação com cobrança de "over-price";
d. locupletar-se, por qualquer forma, à custa do cliente;
e. receber comissões em desacordo com a tabela aprovada ou vantagens que não correspondam a serviços efetiva e licitamente prestados;
f. angariar, diretamente ou indiretamente, serviços de qualquer natureza, com prejuízo moral ou material, ou desprestígio para outro profissional ou para a classe;
g. desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de Imóveis;
h. deixar de atender às notificações para esclarecimento à fiscalização ou intimações para instrução de processos;
i. acumpliciar-se, por qualquer forma, com os que exercem ilegalmente atividades e transações imobiliárias;
j. praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas;
k. promover transações imobiliárias contra disposição literal da lei;
l. abandonar os negócios confiados a seus cuidados, sem motivo justo e prévia ciência do cliente;
m. solicitar ou receber do cliente qualquer favor em troca de concessões ilícitas;
n. deixar de cumprir, no prazo estabelecido, determinação emanada do órgão ou autoridade dos Conselhos, em matéria de competência destes;
o. aceitar incumbência de transação que esteja entregue a outro Corretor de Imóveis, sem dar-lhe prévio conhecimento, por escrito;
p. aceitar incumbência de transação sem contratar com o Corretor de Imóveis, com quem tenha de colaborar ou substituir;
q. anunciar capciosamente;
r. reter em suas mãos negócio, quando não tiver probabilidade de realiza-lo;
s. utilizar sua posição para obtenção de vantagens pessoais, quando no exercício do cargo ou função em órgão ou entidades de classe;
t. receber sinal nos negócios que lhe forem confiados caso não esteja expressamente autorizado para tanto.

 

"Começou a vigorar em fins de outubro de 2006 a Resolução nº 14, editada pelo Conselho de Controle de Atividades Financeiras (COAF) em 23 de outubro de 2006. Esse normativo foi substituído pela Resolução COFECI nº 1.336/2014, editada em 20.outubro.2014 e obriga as empresas do ramo imobiliário, tais como construtoras, incorporadoras, imobiliárias, loteadoras, leiloeiras de imóveis, administradoras de bens imóveis e cooperativas habitacionais, a comunicar ao órgão quaisquer operações consideradas suspeitas. As novas normas aumentam a fiscalização de transações imobiliárias, visando o combate à corrupção e à lavagem de dinheiro.

A lavagem de dinheiro é a conduta de quem regulariza, legaliza ou legitima o dinheiro obtido através de atividades ilícitas, através da introdução do produto de determinados crimes antecedentes no mercado legal, por meio de operações comerciais e financeiras.

A matéria é regulamentada através da Lei 9.613/98 e modificada pela Lei 12.638/12, que tipificou os crimes de lavagem de dinheiro e determinou, através do Decreto 2.799/98, a criação do COAF, com a finalidade de disciplinar, aplicar penas administrativas, receber, examinar e identificar as ocorrências suspeitas de atividades ilícitas previstas no mencionado diploma legal, sem prejuízo da competência de outros órgãos e entidades, para, se for o caso, denunciar os envolvidos ao Ministério Público.

O COAF segue o modelo das unidades financeiras de inteligência – órgãos presentes em quase todos os países organizados, e que se definem como Agências Nacionais.

O termo “lavagem” é expresso de forma distinta nos países que possuem legislação específica, como “MONEY LAUNDERING” nos EUA, “LAVADOS DE ATIVA” na Argentina, “BLOQUEIO DE DIÑERO” na Espanha e “BRANQUEAMENTO DE DINHEIRO” em Portugal.

Com a edição da Lei 9.613/98 e modificações da Lei 12.638/12, ficaram estabelecidas as condutas criminosas e as normas que objetivam prevenir e punir os crimes de lavagem, merecendo destaque a obrigação de comunicar operações suspeitas. Por força da nova legislação e através da Resolução COFECI 1.336/2014, todas as empresas que se ativam no campo de promoção imobiliária e compra e venda de imóveis, regularmente descritas no artigo 1º, da Resolução COFECI 1.336/2014, ficam obrigadas a criar um arquivo próprio e nele registrar todo e qualquer negócio imobiliário igual ou superior a R$ 100.000.00 (cem mil reais) em moeda estrangeira, além de se obrigarem encaminhar ao COAF, no prazo de 24 horas, toda e qualquer transação que traga indício dos crimes previstos na Lei nº 9.613/98, com eles se relacionarem ou que se enquadrem nos requisitos elencados no anexo da mencionada Resolução.

A nova legislação obriga a uma efetiva ação preventiva, devendo as empresas se organizar para que seus dispositivos sejam cumpridos, cabendo ressaltar, que os dados de todas as negociações, sejam elas suspeitas ou não, deverão ficar à disposição para apresentação ao órgão por um período de 05 (cinco) anos a contar da data de sua realização.

Cabe notar que, tanto a Lei como a Resolução, ressalvam que as denuncias de boa fé não acarretarão responsabilidade civil ou administrativa para o responsável pela comunicação, mesmo que o fato comunicado não represente crime.

O COFECI encontra-se a disposição de todos os interessados em sanar dúvidas. Para tanto, basta enviar a consulta através do nosso formulário de contato.

Por fim, cabe esclarecer que as pessoas físicas (corretores), também se encontram obrigados ao atendimento dessas regras legais e regimentais." (https://www.cofeci.gov.br/informacoes-coaf)

  • Lei 9.613/98
  • Lei 12.683/12
  • Resolução COFECI 1.336/2014

 

 

 

Citação, Transcrição, Interpretação e Paráfrases das principais obras, "exclusivamente para fins de estudo":

 

 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Contrato Agrário ou de Parceria Rural

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

atualizado em 25-08-2014/20:05:49



Referências Consultadas

 

Direito Ao Alcance De Todos