Direitos e Obrigações dos Corretores de Imóveis

 

No contrato de corretagem, comumente também chamado de "Contrato de Mediação", também é estabelecida qual será a remuneração do corretor pelos serviços prestados, ou seja, determina-se qual será a chamada "comissão" pelo negócio efetuado.

 

 

1. DIREITO CIVIL. CONTRATO VERBAL.CORRETAGEM. CONTRATO VERBAL. NEGÓCIO CONCLUÍDO APÓS A APROXIMAÇÃO DAS PARTES.COMISSÃO DEVIDA. PERCENTUAL INFERIOR AOPREVISTO TABELA DO CRECI/SP.

Concluído o negócio imobiliário após a aproximação das partes pelo autor que recebeu quantia inferior àquela ajustada verbalmente, é devida a diferença pleiteada, ainda mais porque o percentual da comissão pleiteado é inferior àqueles previstos na tabela de comissões e serviços do Creci/SP, como remuneração do
mediador pelos serviços prestados. Embargos infringentes rejeitados. (Embargos infringentes n.º 0023726-67.2010.8.26.0320/50000)

 

 

2. EMENTA: CORRETAGEM - AJUSTE VERBAL - INTERMEDIAÇÃO E AUTORIZAÇÃO COMPROVADAS - HONORÁRIOS - ARBITRAMENTO - NATUREZA DO NEGÓCIO E USOS LOCAIS - INSCRIÇÃO NO CRECI. Serão devidos honorários de corretagem sem contrato escrito, quando a parte comprovar efetiva intermediação e finalização do negócio de compra e venda, embora não regularmente inscrito no CRECI. (APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0024.02.801019-7/002 -)

 

 

3. EMENTA: 1 - 0 FATO DO AUTOR NÃO SER REGULARMENTE INSCRITO NO CRECI, NÃO AFASTA 0 DIREITO DE RECEBER, PELO MENOS, PARTE DO VALOR AVENÇADO VERBALMENTE, MESMO DESFEITO POSTERIORMENTE 0 NEGÓCIO.
2 • É POSSÍVEL A PROVA TESTEMUNHAL DO SERVIÇO DE MEDIAÇÃO DA PERMUTA DE IMÓVEL. RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO. (APELAÇÃO COM REVISÃO N° 581.344-0/5).

 

 

4. EMENTA Intermediação de negócio. Cobrança de comissão. Ausência de registro no CRECI. Simples irregularidade administrativa que não impede o autor de receber peta intermediação. Atividade não comprovada do corretor que teria se limitado a exibição do imóvel ao adquirente em uma oportunidade. Aquisição que se deu posteriormente pelo trabalho de outra imobiliária. Corretagem que para ensejar pagamento necessita, além da autorização para mediar, da aproximação e convencimento das partes e de resultado útit. Ação improcedente. Recurso improvido. (APELAÇÃO 3/ REVISÃO No. 590372-00 /O)

 

  

 

O principal direito é a remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais. Não se tendo estipulado, nem chegado a acordo as partes, fixar-se-á por arbitramento a retribuição, segundo o costume do lugar, o tempo de serviço e sua qualidade.

 A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

 

São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.

 

 Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

 

 Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

 

Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.

 

A primeira corrente sustenta que é sempre o vendedor quem pagará a comissão na medida em que é o vendedor quem recebe o dinheiro em pagamento do imóvel e, nessa medida, pode separar parte do pagamento para a remuneração do mediador.

 

Por outro lado, a segunda corrente entende que aquele que contratou o corretor deve pagar a comissão, podendo ser tanto o vendedor como o comprador. É evidente que essa mesma incumbência pode ter sido conferida ao mediador pelo vendedor.

 

Segundo Tribunal de Alçada Civil. Mediação – Comissão de corretagem – Permuta de imóveis – Intermediação de um só corretor – Remuneração pelos proprietários na proporção do preço de cada imóvel – Admissibilidade. Por se tratar a permuta de negócio jurídico complexo, em que a mediação surte efeito para ambas as partes na alienação do imóvel respectivo, emerge efetivo benefício tanto a uma quanto a outra, o que faz com que a aproximação eficiente deva ser remunerada pelas duas, na proporção do preço de cada imóvel (Apel. s/ Rev. nº 671.018-00/0, 1ª Câm., rel. Juiz Prado Pereira, j. em 10.02.2004).

 

Tribunal de Justiça de São Paulo. O costume é que a corretora pessoa jurídica receba a comissão sobre a venda e ela, em seguida, faça internamente o rateio proporcional, retendo para si uma parte, e o restante distribuído entre os profissionais que participaram do negócio. Desta forma, da comissão total, no valor de R$ 42.807,15 e que integram o preço do imóvel, no importe de R$ 1.306.950,00, ficou assim distribuída a comissão: R$ 24.559,07 para a ré (...), R$ 13.652,00 para a corretora (...), e R$ 4.556,08 para a corretora (...). (...) O que ocorreu, no caso concreto, foi o encurtamento da distância que o valor da comissão teria que percorrer até os seus destinatários se tivesse que ser pago pela vendedora. O comprador, pagando a comissão diretamente aos profissionais e à (...) de forma desmembrada, agilizou a remuneração dos serviços prestados por todos os envolvidos no negócio. Por motivos de ajuste entre a vendedora (...) e a corretora (...), foram estipulados os pagamentos da forma como narrado, não havendo nada de irregular. Afinal, de qualquer maneira, a comissão sempre é paga pelo comprador, seja indireta ou diretamente como no caso, pois seu custo é embutido no preço do imóvel (Apelação com Revisão n° 367.321.4/7-00, 7ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Élcio Trujilo, j. em 11.11.2009).

 

Tribunal de Justiça de São Paulo. Em verdade, a comissão é devida pelo vendedor, mas quem paga, ao final, é o comprador, porque ela vem embutida no preço. Nada obsta, no entanto, que ela venha a ser destacada e seja transferida (expressamente) ao comprador, como parte do preço. Essa prática não é incomum e tem, evidentemente, razões fiscais (Apelação n° 0131555-88.2010.8.26.0100, 7ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Luiz Antonio Costa, j. em 07.02.2012)

 

Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.

 

 Ainda que a inexecução resulte de dolo do devedor, as perdas e danos só incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito dela direto e imediato, sem prejuízo do disposto na lei processual.

 

 Ainda que a inexecução resulte de dolo do devedor, as perdas e danos só incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito dela direto e imediato, sem prejuízo do disposto na lei processual.

 

 Ainda que a inexecução resulte de dolo do devedor, as perdas e danos só incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito dela direto e imediato, sem prejuízo do disposto na lei processual.

 

A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais. Assim, o artigo em tela dispõe que na ausência de estipulação legal ou contratual do quantum da comissão, esta deverá ser fixada de acordo com os usos e costumes em razão da natureza do negócio.

 

Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário. 

 

A exceção aberta no final do artigo, entendemos que diz respeito à cláusula de exclusividade no contrato de corretagem, a qual tem como objetivo dar ao corretor de perceber a integralidade da remuneração ajustada. Vale frisar, por último, que no entendimento do ilustre doutrinador Orlando Gomes, o corretor perderá o direito à remuneração se o contrato for nulo, e a anulabilidade somente seria oponível ao corretor se a causa fosse de seu conhecimento.

 

São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

 Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

 

 Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor. 

 

Desta forma, nos casos de contrato de mediação sem prazo determinado, se o comitente dispensar o corretor, mas o negócio se realizar a posteriori em virtude da mediação do corretor, a comissão lhe será devida, como dispõe o artigo em tela. A mesma solução é adotada pelo artigo em estudo nos casos de contratos de corretagem com tempo determinado, em que o negócio se realizou após o término do prazo, e em virtude dos trabalhos exercidos pelo corretor.

 

Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.

 Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial.

 

 

O “CORRETOR” NÃO INSCRITO NO CRECI

 

Tribunal de Justiça de São Paulo. Cobrança – comissão – corretagem – remuneração pleiteada por corretor não pertencente ao CRECI – admissibilidade – inconstitucionalidade da Lei nº 4.116/62, que vedava a mediação remunerada em negócios imobiliários, a pessoas não registradas no referido conselho – recurso provido – ação procedente (Apelação Cível nº 139.286 2, Guaratinguetá, relator: Nelson Schiesari, 02.08.89).

 

EMENTA: 1 - 0 FATO DO AUTOR NÃO SER REGULARMENTE INSCRITO NO CRECI, NÃO AFASTA 0 DIREITO DE RECEBER, PELO MENOS, PARTE DO VALOR AVENÇADO VERBALMENTE, MESMO DESFEITO POSTERIORMENTE 0 NEGÓCIO. 
2 • É POSSÍVEL A PROVA TESTEMUNHAL DO SERVIÇO DE MEDIAÇÃO DA PERMUTA DE IMÓVEL. RECURSO 
PARCIALMENTE PROVIDO. (APELAÇÃO COM REVISÃO N° 581.344-0/5).

 

 EMENTA Intermediação de negócio. Cobrança de comissão. Ausência de registro no CRECI. Simples irregularidade administrativa que não impede o autor de receber peta intermediação. Atividade não comprovada do corretor que teria se limitado a exibição do imóvel ao adquirente em uma oportunidade. Aquisição que se deu posteriormente pelo trabalho de outra imobiliária. Corretagem que para ensejar pagamento necessita, além da autorização para mediar, da aproximação e convencimento das partes e de resultado útit. Ação improcedente. Recurso improvido. (APELAÇÃO 3/ REVISÃO No. 590372-00 /O)

 



HONORÁRIOS  -   

 

 

 

 

Citação, Transcrição, Interpretação e Paráfrases das principais obras, "exclusivamente para fins de estudo":

 

 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Contrato Agrário ou de Parceria Rural

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

atualizado em 25-08-2014/20:08:23



Referências Consultadas

 

Direito Ao Alcance De Todos