Imposto de Renda sobre a Compra e Venda de Imóveis

Atualizado em 15-02-2015//01:20:37

GANHO DE CAPITAL - Conceito         

Recomenda-se para melhor aprofundamento sobre o assunto, as informações do Professor Ricardo Lacaz Martins Doutor e Mestre em Direito Econômico, e,  a leitura resumida sobre o assunto de: "tributação nas operações imobiliárias". 

Tributação dos Ganhos de Capital das Pessoas Físicas

Na apuração do ganho de capital serão consideradas as operações que importem alienação, a qualquer título, de bens ou direitos ou cessão ou promessa de cessão de direitos à sua aquisição, tais como as realizadas por compra e venda, permuta, adjudicação, desapropriação, dação em pagamento, doação, procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos e contratos afins. Integrará o rendimento bruto, como ganho de capital, o resultado da soma dos ganhos auferidos no mês, decorrentes de alienação de bens ou direitos de qualquer natureza, considerando-se como ganho a diferença positiva entre o valor de transmissão do bem ou direito e o respectivo custo de aquisição corrigido monetariamente. Constituem rendimento bruto todo o produto do capital, do trabalho ou da combinação de ambos, os alimentos e pensões percebidos em dinheiro, e ainda os proventos de qualquer natureza, assim também entendidos os acréscimos patrimoniais não correspondentes aos rendimentos declarados.

Esse tributo só é devido quando há diferença positiva entre o valor de venda do imóvel e o seu valor histórico (valor que consta na declaração do contribuinte como sendo o valor de aquisição do bem). O imposto de renda é apurado aplicando-se a alíquota de 15% sobre o lucro da operação (ganho de capital).

O ganho de capital percebido por pessoa física em decorrência da alienação de bens e direitos de qualquer natureza sujeita-se à incidência do Imposto de Renda, à alíquota de quinze por cento. Este imposto deverá ser pago até o último dia útil do mês subsequente ao da percepção dos ganhos.

Os ganhos serão apurados e tributados em separado e não integrarão a base de cálculo do Imposto de Renda na declaração de ajuste anual, e o imposto pago não poderá ser deduzido do devido na declaração.

Na apuração dos ganhos de capital na alienação de bens e direitos será considerado como custo de aquisição:

a. no caso de bens e direitos adquiridos até 31 de dezembro de 1994, o valor em Ufir, apurado na forma da legislação então vigente; 

b. no caso de bens e direitos adquiridos a partir de 1º de janeiro de 1995, o valor pago convertido em Ufir com base no valor desta fixado para o trimestre de aquisição ou de cada pagamento, quando se tratar de pagamento parcelado.

O custo de aquisição em Ufir será reconvertido para Reais com base no valor da Ufir vigente no trimestre em que ocorrer a alienação.

O ganho de capital nas alienações de bens do ativo permanente e de aplicações em ouro não tributadas corresponderá à diferença positiva verificada entre o valor da alienação e o respectivo valor contábil. 

Está sujeita ao pagamento do imposto de que trata este Título a pessoa física que auferir ganhos de capital na alienação de bens ou direitos de qualquer natureza (Lei nº 7.713, de 1988, arts. 2º e 3º, § 2º, e Lei nº 8.981, de 1995, art. 21). 

Os ganhos serão apurados no mês em que forem auferidos e tributados em separado, não integrando a base de cálculo do imposto na declaração de rendimentos, e o valor do imposto pago não poderá ser deduzido do devido na declaração (Lei nº 8.134, de 1990, art. 18, § 2º, e Lei nº 8.981, de 1995, art. 21, § 2º).

O ganho de capital auferido por residente ou domiciliado no exterior será apurado e tributado de acordo com as regras aplicáveis aos residentes no País (Lei nº 9.249, de 1995, art. 18).          

Na apuração do ganho de capital serão consideradas as operações que importem alienação, a qualquer título, de bens ou direitos ou cessão ou promessa de cessão de direitos à sua aquisição, tais como as realizadas por compra e venda, permuta, adjudicação, desapropriação, dação em pagamento, doação, procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos e contratos afins (Lei nº 7.713, de 1988, art. 3º, § 3º).

A tributação independe da localização dos bens ou direitos. 

O imposto de renda das pessoas físicas será devido, mensalmente, à medida em que os rendimentos e ganhos de capital forem percebidos. 

O imposto incidirá sobre o rendimento bruto, sem qualquer dedução, ressalvado o disposto nos arts. 9º a 14 da Lei 7.713/88. (Vide Lei 8.023, de 12.4.90)

Integrará o rendimento bruto, como ganho de capital, o resultado da soma dos ganhos auferidos no mês, decorrentes de alienação de bens ou direitos de qualquer natureza, considerando-se como ganho a diferença positiva entre o valor de transmissão do bem ou direito e o respectivo custo de aquisição corrigido monetariamente. 

O ganho de capital percebido por pessoa física em decorrência da alienação de bens e direitos de qualquer natureza sujeita-se à incidência do Imposto de Renda, à alíquota de quinze por cento. Este imposto deverá ser pago até o último dia útil do mês subsequente ao da percepção dos ganhos.

Os ganhos serão apurados e tributados em separado e não integrarão a base de cálculo do     Imposto de Renda na declaração de ajuste anual, e o imposto pago não poderá ser deduzido do devido na declaração.

É sujeita ao pagamento do Imposto de Renda, à alíquota de vinte e cinco por cento, a pessoa física que perceber; (Vide Lei nº 8.383, de 1991)

       a. ganhos de capital na alienação de bens ou direitos de qualquer natureza, de que tratam os §§ 2° e 3° do art. 3° da Lei n° 7.713, de 1988, observado o disposto no art. 21 da mesma Lei;

       b. ganhos líquidos nas operações realizadas em bolsas de valores, de mercadorias, de futuros e assemelhadas, de que tratam o art. 55 da Lei n° 7.799, de 10 de julho de 1989, e a Lei n° 8.014, de 6 de abril de 1990.

Os ganhos referidos serão apurados e tributados em separado e não integrarão a base de cálculo do Imposto de Renda, na declaração anual, e o imposto pago não poderá ser deduzido do devido na declaração.

Na transferência de direito de propriedade por sucessão, nos casos de herança, legado ou por doação em adiantamento da legítima, os bens e direitos poderão ser avaliados a valor de mercado ou pelo valor constante da declaração de bens do de cujus ou do doador (Lei nº 9.532, de 1997, art. 23). 

Se a transferência for efetuada a valor de mercado, a diferença a maior entre esse e o valor pelo qual constavam da declaração de bens do de cujus ou do doador sujeitar-se-á à incidência de imposto. (Lei nº 9.532, de 1997, art. 23, § 1º). 

O herdeiro, o legatário ou o donatário deverá incluir os bens ou direitos, na sua declaração de bens correspondente à declaração de rendimentos do ano-calendário da homologação da partilha ou do recebimento da doação, pelo valor pelo qual houver sido efetuada a transferência (Lei nº 9.532, de 1997, art. 23, § 3º). 

Para efeito de apuração de ganho de capital relativo aos bens e direitos, será considerado como custo de aquisição o valor pelo qual houverem sido transferidos (Lei nº 9.532, de 1997, art. 23, § 4º). 

As disposições deste artigo aplicam-se, também, aos bens ou direitos atribuídos a cada cônjuge, na hipótese de dissolução da sociedade conjugal ou da unidade familiar (Lei nº 9.532, de 1997, art. 23, § 5º). 

O imposto a que se referem os §§ 1º e 5º deverá ser pago (Lei nº 9.532, de 1997, art. 23, § 2º , e Lei nº 9.779, de 19 de janeiro de 1999, art. 10): 

a. pelo inventariante, até a data prevista para a entrega da declaração final de espólio, nas transmissões mortis causa; 

b. pelo doador, até o último dia útil do mês calendário subsequente ao da doação, no caso de doação em aditamento da legítima; 

c. pelo ex-cônjuge a quem for atribuído o bem ou direito, até o último dia útil do mês subsequente à data da sentença homologatória do formal de partilha, no caso de dissolução da sociedade conjugal ou da unidade familiar.

Estão sujeitos à tributação definitiva:

I - ganhos de capital auferidos na alienação de bens e direitos; 

II - ganhos de capital decorrentes da alienação de bens ou direitos e da liquidação ou resgate de aplicações financeiras, adquiridos em moeda estrangeira; 

III - ganhos de capital decorrentes da alienação de moeda estrangeira mantida em espécie; 

IV - ganhos de capital referentes à diferença a maior entre o valor da integralização e o constante da declaração de bens, na transferência de bens e direitos da pessoa física a pessoa jurídica, a título de integralização de capital; 

V - ganhos de capital apurados na transferência de propriedade de bens ou direitos por valor superior àquele pelo qual constavam na declaração de rendimentos do de cujus, do doador ou do ex-cônjuge, a herdeiros, legatários ou donatários em adiantamento da legítima, nos casos de sucessão; ou a cada ex-cônjuge ou ex-convivente, na hipótese de dissolução da sociedade conjugal ou da união estável; 

VI - ganhos líquidos auferidos nas operações realizadas em bolsas de valores, de mercadorias, de futuros e assemelhadas; 

VII - ganhos líquidos auferidos na alienação de ouro, ativo financeiro; 

VIII - ganhos líquidos auferidos em operações realizadas nos mercados de liquidação futura, fora de bolsa.

Estão também sujeitos à tributação definitiva os ganhos de capital e os ganhos líquidos referidos nos incisos I, VI, VII e VIII quando recebidos por pessoas não-residentes no país.

Tributação Nas Alienações a Prazo

Nas alienações a prazo, o ganho de capital deverá ser apurado como venda à vista e tributado na proporção das parcelas recebidas em cada mês, considerando-se a respectiva atualização monetária, se houver.

Para efeito do disposto no caput, deverá ser calculada a relação percentual do ganho de capital sobre o valor de alienação que será aplicada sobre cada parcela recebida.

O valor pago a título de corretagem poderá ser deduzido do valor da parcela recebida no mês do seu pagamento.

Deverá ser tributado em nome do espólio o ganho de capital auferido na alienação de bens ou direitos realizada no curso do inventário.

Na determinação do ganho de capital serão excluídos: (Vide Lei 8.023, de 1990)

a. o ganho de capital decorrente da alienação do único imóvel que o titular possua, desde que não tenha realizado outra operação nos últimos cinco anos e o valor da alienação não seja superior ao equivalente a trezentos mil BTN no mês da operação. (Redação dada pela Lei 8.134, de 1990) (Vide Lei nº 8.218, de 1991) 

b. as transferências causa mortis e as doações em adiantamento da legítima; 

c. o ganho de capital auferido na alienação de bens de pequeno valor, definido pelo Poder executivo. 

Não se considera ganho de capital o valor decorrente de indenização por desapropriação para fins de reforma agrária, conforme o disposto no § 5º do art. 184 da Constituição Federal, e de liquidação de sinistro, furto ou roubo, relativo a objeto segurado.

Isenção de Imposto De Renda Sobre a Venda De Imóveis

Na apuração do ganho de capital de bens adquiridos por meio de arrendamento mercantil, será considerado custo de aquisição o valor residual do bem acrescido dos valores pagos a título de arrendamento.

Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a: (Redação dada pela Lei nº 11.196, de 2005) 

a. R$ 20.000,00 (vinte mil reais), no caso de alienação de ações negociadas no mercado de balcão; (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005) 

b. R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), nos demais casos. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005) 

No caso de alienação de diversos bens ou direitos da mesma natureza, será considerado, o valor do conjunto dos bens alienados no mês. 

c. Alienação do único imóvel. Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos.       

d. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique-o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País. A aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.

No caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à 1^a (primeira) operação. No caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais. O contribuinte somente poderá usufruir deste benefício  vez a cada 5 (cinco) anos. 

A inobservância das condições estabelecidas neste artigo importará em exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de: 

a. juros de mora, calculados a partir do 2^o (segundo) mês subsequente ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido; e 

b. multa, de mora ou de ofício, calculada a partir do 2^o (segundo) mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não for pago até 30 (trinta) dias após o prazo.

O contribuinte somente poderá usufruir do benefício de que trata este artigo 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos.        

e. Simples Nacional. São considerados isentos do imposto sobre a renda, na fonte e na declaração de ajuste do beneficiário, os valores efetivamente pagos ou distribuídos ao titular ou sócio da microempresa ou empresa de pequeno porte optante pelo Simples Nacional, salvo os que corresponderem a pró-labore, aluguéis ou serviços prestados. 

A isenção fica limitada ao valor resultante da aplicação dos percentuais de presunção, de que trata o art. 15 da Lei nº 9.249, de 26 de dezembro de 1995, do Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ) sobre a receita bruta mensal, no caso de antecipação de fonte, ou da receita bruta total anual, tratando-se de declaração de ajuste, subtraído do valor devido na forma do Simples Nacional no período, relativo ao IRPJ.

Não Incidência e Isenção

Não se considera ganho de capital o valor decorrente de indenização (Lei nº 7.713, de 1988, art. 22, parágrafo único):

a. por desapropriação para fins de reforma agrária conforme o disposto no art. 184, § 5º, da Constituição; 

b. por liquidação de sinistro, furto ou roubo, relativo a objeto segurado. 

Na determinação do ganho de capital, serão excluídas (Lei nº 7.713, de 1988, art. 22, inciso III): 

a. as transferências causa mortis e as doações em adiantamento da legítima; 

b. a permuta exclusivamente de unidades imobiliárias, objeto de escritura pública, sem recebimento de parcela complementar em dinheiro, denominada torna, exceto no caso de imóvel rural com benfeitorias. 

Equiparam-se a permuta as operações quitadas de compra e venda de terreno, seguidas de confissão de dívida e escritura pública de dação em pagamento de unidades imobiliárias construídas ou a construir.

No caso de permuta com recebimento de torna, deverá ser apurado o ganho de capital apenas em relação à torna. 

Está isento do imposto o ganho de capital auferido na alienação (Lei nº 7.713, de 1988, art. 22, incisos I e IV, Lei nº 8.134, de 1990, art. 30, Lei nº 8.218, de 1991, art. 21, e Lei nº 9.250, de 1995, arts. 22 e 23): 

a. de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a vinte mil reais; 

b. do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até quatrocentos e quarenta mil reais, desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos.

No caso de alienação de diversos bens ou direitos da mesma natureza será considerado, para fins do disposto no inciso I, o valor do conjunto de bens alienados no mês (Lei nº 9.250, de 1995, art. 22, parágrafo único).

O limite será considerado em relação:

a.  ao bem ou ao valor do conjunto dos bens ou direitos da mesma natureza, alienados em um mesmo mês; 

b. à parte de cada condômino, no caso de bens em condomínio; 

c. a cada um dos bens ou direitos possuídos em comunhão e ao valor do conjunto dos bens ou direitos da mesma natureza, alienados em um mesmo mês, no caso de sociedade conjugal.

Consideram-se bens ou direitos da mesma natureza aqueles que guardem as mesmas características entre si, tais como automóveis e motocicletas; imóvel urbano e terra nua; quadros e esculturas; ações e quotas de capital social.

O limite será considerado em relação: 

a. à parte de cada condômino, no caso de bens em condomínio; 

b. ao imóvel havido em comunhão, no caso de sociedade conjugal.

Para a apuração da base de cálculo do imposto sobre a renda incidente sobre o ganho de capital por ocasião da alienação, a qualquer título, de bens imóveis realizada por pessoa física residente no País, serão aplicados fatores de redução (FR1 e FR2) do ganho de capital apurado.   (Vigência)

A base de cálculo do imposto corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelos fatores de redução, que serão determinados pelas seguintes fórmulas: 

a. FR1 = 1/1,0060^m1, onde "m1" corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre a data de aquisição do imóvel e o mês da publicação desta Lei, inclusive na hipótese de a alienação ocorrer no referido mês; 

b. FR2 = 1/1,0035^m2, onde "m2" corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre o mês seguinte ao da publicação desta Lei ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação. 

Na hipótese de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995, o fator de redução de que trata o inciso I do § 1^o deste artigo será aplicado a partir de 1^o de janeiro de 1996, sem prejuízo do disposto no art. 18 da Lei n^o 7.713, de 22 de dezembro de 1988. 

Para apuração do valor a ser tributado, no caso de alienação de bens imóveis, poderá ser aplicado um percentual de redução sobre o ganho de capital apurado, segundo o ano de aquisição ou incorporação do bem, de acordo com a seguinte tabela: 

Não haverá redução, relativamente aos imóveis cuja aquisição venha ocorrer a partir de 1º de janeiro de 1989.

Não haverá redução, relativamente aos imóveis adquiridos a partir de 1º de janeiro de 1989 (Lei nº 7.713, de 1988, art. 18, parágrafo único).

Na alienação de imóvel cuja edificação, ampliação ou reforma tenha sido iniciada até 31 de dezembro de 1988 em terreno próprio, será considerado, exclusivamente para efeito do percentual de redução, o ano de aquisição do terreno para todo o imóvel.

Na alienação de imóvel cuja construção, ampliação ou reforma tenha sido iniciada a partir de janeiro de 1989, em imóvel adquirido até 31 de dezembro de 1988, o percentual de redução aplica-se apenas em relação à proporção do ganho de capital correspondente à parte existente em 31 de dezembro de 1988.

No caso de imóveis havidos por herança ou legado, cuja abertura da sucessão ocorreu até 31 de dezembro de 1988, a redução percentual se reporta ao ano da abertura da sucessão, mesmo que a avaliação e partilha ocorram em anos posteriores.

Valor da transmissão é o preço efetivo de operação de venda ou da cessão de direitos.

Nas operações em que o valor não se expressar em dinheiro, o valor da transmissão será arbitrado segundo o valor de mercado.

A autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará o valor ou preço, sempre que não mereça fé, por notoriamente diferente do de mercado, o valor ou preço informado pelo contribuinte, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial.

Nas alienações a prazo, o ganho de capital será tributado na proporção das parcelas recebidas em cada mês, considerando-se a respectiva atualização monetária, se houver.

Referências Consultadas