Obrigações e Responsabilidade Dono da Obra

 Obrigações e Responsabilidade do Dono da Obra e Do Incorporador

 

É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando fôr o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.

 

Se o débito não for liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno e correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato de construção.

 

Se o maior lanço obtido for inferior ao desembolso efetuado pelo inadimplente, para a quota do terreno e a construção, despesas acarretadas e as percentagens expressas, será realizada nova praça no prazo estipulado no contrato. Nesta segunda praça, será aceito o maior lanço apurado, ainda que inferior àquele total;

 

No prazo de 24 horas após a realização do leilão final, o condomínio, por decisão unânime de Assembleia-Geral em condições de igualdade com terceiros, terá preferência na aquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao condomínio.

 

Os eventuais débitos fiscais ou para com a Previdência Social, não impedirão a alienação por leilão público. Neste caso, ao condômino somente será entregue o saldo, se houver, desde que prove estar quite com o Fisco e a Previdência Social, devendo a Comissão de Representantes, em caso contrário, consignar judicialmente a importância equivalente aos débitos existentes dando ciência do fato à entidade credora.

 

Do preço que for apurado no leilão, serão deduzidas as quantias em débito, todas as despesas ocorridas, inclusive honorário de advogado e anúncios, e mais 5% a título de comissão e 10% de multa compensatória, que reverterão em benefício do condomínio de todos os contratantes, com exceção do faltoso, ao qual será entregue o saldo, se houver.

 

Para os fins das medidas estipuladas, a Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável, isento do imposto do selo, na vigência do contrato geral de construção da obra, com poderes necessários para, em nome do condômino inadimplente, efetuar as citadas transações, podendo para este fim fixar preços, ajustar condições, sub-rogar o arrematante nos direitos e obrigações decorrentes do contrato de construção e da quota de terreno e construção; outorgar as competentes escrituras e contratos, receber preços, dar quitações; imitir o arrematante na posse do imóvel; transmitir domínio, direito e ação; responder pela evicção; receber citação, propor e variar de ações; e também dos poderes ad juditia, a serem substabelecidos a advogado lealmente habilitado. A morte, falência ou concordata do condomínio ou sua dissolução, se se tratar de sociedade, não revogará o mandato, o qual poderá ser exercido pela Comissão de Representantes até a conclusão dos pagamentos devidos, ainda que a unidade pertença a menor de idade.

 

Independentemente das disposições elencadas, e como penalidades preliminares, poderá o contrato de construção estabelecer a incidência de multas e juros de mora em caso de atraso no depósito de contribuições, sem prejuízo das disposições a seguir:

 

  1. a.               O contrato poderá dispor que o valor das prestações pagas com atraso, seja corrigível em função da variação do índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as oscilações do poder aquisitivo da moeda nacional.
  2. b.              O membro da Comissão de Representantes que incorrer na falta, estará sujeito à perda automática do mandato e deverá ser substituído segundo dispuser o contrato.

No caso “de rejeitá-la, se o empreiteiro se afastou das instruções recebidas e dos planos dados, ou das regras técnicas em trabalhos de tal natureza.”, pode quem encomendou a obra, em vez de enjeitá-la, recebê-la com abatimento no preço.

 

A mera recusa em receber não autoriza o empreiteiro a pretender a resolução do negócio, ou à indenização por inadimplemento, porquanto o contrato, quanto ao objeto principal, já está consumado, restando tão unicamente a mora por alguma consequência que surgir posteriormente ao término da obra. A indenização, neste caso, consistirá no ressarcimento de gastos a que se viu envolvido o construtor na conservação e na guarda do bem. Exemplificava Pontes de Miranda: “Se a obra, em caso de mora de receber, sofreu danos, de jeito que o empreiteiro teve de consertar, limpar, rejuntar ou substituir peças, assiste a esse a pretensão à indenização, por se tratar de serviços ou de gastos, ou de serviços e gastos não incluídos na retribuição.”

 

  Quanto à responsabilidade, recai ela na pessoa do empreitante nas seguintes situações, em consonância com os dispositivos do Código Civil abaixo citados:

 

Se configurar-se a mora accipiendi por quem encomendou a obra, através da injustificada negativa em recebê-la na oportunidade própria, os riscos correrão contra ele, podendo o empreiteiro também responder se ele se revelou desidioso na guarda e conservação. Quando o empreiteiro fornece os materiais, correm por sua conta os riscos até o momento da entrega da obra, a contento de quem a encomendou, se este não estiver em mora de receber. Mas se estiver, por sua conta correrão os riscos;

 

No caso do empreiteiro só fornecer mão de obra, não tendo ele culpa, todos os riscos correrão por conta do empreitante ou dono. Se o empreiteiro só forneceu mão-de-obra, todos os riscos em que não tiver culpa correrão por conta do dono;

 

Igualmente na empreitada de lavor, perecendo a coisa antes da entrega, havendo mora do dono e não existindo culpa do empreiteiro, não será ele – o dono – indenizado, mas arcará com os prejuízos, embora prove que a perda não resultou de defeito dos materiais, e que em tempo algum houve reclamação contra a sua quantidade ou qualidade. Compete-lhe, outrossim, pagar a remuneração do empreiteiro. Mas, não provada a mora do dono, e mesmo que inexistente culpa do empreiteiro, não cabe a retribuição;

 

Sendo a empreitada unicamente de lavor, se a coisa perecer antes de entregue, sem mora do dono nem culpa do empreiteiro, este perderá a retribuição, se não provar que a perda resultou de defeito dos materiais e que em tempo reclamara contra a sua quantidade ou qualidade;

 

Finalmente, responde o empreitante pelas despesas havidas e lucros relativos aos serviços já feitos que teria o empreiteiro, mais por indenização razoável calculada em função do que ganharia se a obra fosse levada até o final, na hipótese de resilir ou pôr término ao contrato. Mesmo após iniciada a construção, pode o dono da obra suspendê-la, desde que pague ao empreiteiro as despesas e lucros relativos aos serviços já feitos, mais indenização razoável, calculada em função do que ele teria ganho, se concluída a obra.

 

Citação, Transcrição, Interpretação e Paráfrases, "exclusivamente para fins de estudo":

 

 

 

 

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atualizado em  11-11-2014//20:59:06

Referências Consultadas

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