Há uma primeira fase na implantação da incorporação, consistente no cumprimento de uma obrigação de fazer, em que se elabora o projeto e se constrói a edificação através do próprio incorporador ou de terceiros. Constitui o que muitos chamam de fase preliminar do contrato de incorporação (pacto de contrahendo). Os interessados em adquirir assinam contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma, ou contrato de compra e venda de coisa futura, ou contrato de promessa de compra e venda de fração ideal do terreno, juntamente com o contrato de construção por empreitada ou por administração, ou contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária ou de hipoteca.
A elaboração do projeto da incorporação torna-se um passo de importância vital, pois vem a ser a representação da realidade futura, permitindo a visão de como será a obra. Através do projeto partem os orçamentos e os preços da frações ideais. Serve de elemento fundamental para calcular o custo. Uma vez devidamente formalizado, encaminha-se o pedido de aprovação nos diversos órgãos municipais e mesmo estaduais, como os encarregados de fornecimento de água e luz, de prestar os serviços de esgoto, e o de proteção ambiental.
Se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra.
Quando o objeto da execução for obrigação de fazer, o devedor será citado para satisfazê-la no prazo que o juiz Ihe assinar, se outro não estiver determinado no título executivo.
Se, no prazo fixado, o devedor não satisfizer a obrigação, é lícito ao credor, nos próprios autos do processo, requerer que ela seja executada à custa do devedor, ou haver perdas e danos; caso em que ela se converte em indenização. O valor das perdas e danos será apurado em liquidação, seguindo-se a execução para cobrança de quantia certa.
Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado.
Tratando-se de contrato que tenha por objeto a transferência da propriedade de coisa determinada, ou de outro direito, a ação não será acolhida se a parte que a intentou não cumprir a sua prestação, nem a oferecer, nos casos e formas legais, salvo se ainda não exigível.
O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no Cartório de Imóveis.
São títulos executivos extrajudiciais, a escritura pública ou outro documento público assinado pelo devedor; o documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas; o instrumento de transação referendado pelo Ministério Público, pela Defensoria Pública ou pelos advogados dos transatores.
O devedor de obrigação de entrega de coisa certa, constante de título executivo extrajudicial, será citado para, dentro de 10 (dez) dias, satisfazer a obrigação ou, seguro o juízo (art. 737, II CPC), apresentar embargos. O juiz, ao despachar a inicial, poderá fixar multa por dia de atraso no cumprimento da obrigação, ficando o respectivo valor sujeito a alteração, caso se revele insuficiente ou excessivo.
O devedor poderá depositar a coisa, em vez de entregá-la, quando quiser opor embargos. Depositada a coisa, o exequente não poderá levantá-la antes do julgamento dos embargos.
Se o executado entregar a coisa, lavrar-se-á o respectivo termo e dar-se-á por finda a execução, salvo se esta tiver de prosseguir para o pagamento de frutos ou ressarcimento de prejuízos.
Não sendo a coisa entregue ou depositada, nem admitidos embargos suspensivos da execução, expedir-se-á, em favor do credor, mandado de imissão na posse ou de busca e apreensão, conforme se tratar de imóvel ou de móvel.
Alienada a coisa quando já litigiosa, expedir-se-á mandado contra o terceiro adquirente, que somente será ouvido depois de depositá-la.
O credor tem direito a receber, além de perdas e danos, o valor da coisa, quando esta não Ihe for entregue, se deteriorou, não for encontrada ou não for reclamada do poder de terceiro adquirente. Não constando do título o valor da coisa, ou sendo impossível a sua avaliação, o exequente far-lhe-á a estimativa, sujeitando-se ao arbitramento judicial. Serão apurados em liquidação o valor da coisa e os prejuízos.
Havendo benfeitorias indenizáveis feitas na coisa pelo devedor ou por terceiros, de cujo poder ela houver sido tirada, a liquidação prévia é obrigatória. Se houver saldo em favor do devedor, o credor o depositará ao requerer a entrega da coisa; se houver saldo em favor do credor, este poderá cobrá-lo nos autos do mesmo processo.
O juiz poderá, a requerimento do embargante, atribuir efeito suspensivo aos embargos quando, sendo relevantes seus fundamentos, o prosseguimento da execução manifestamente possa causar ao executado grave dano de difícil ou incerta reparação, e desde que a execução já esteja garantida por penhora, depósito ou caução suficientes.
Em suma, o descumprimento das obrigações pelo incorporador trazem duas opções aos adquirentes de unidades contratadas na fase da elaboração e de implantação do empreendimento: a destituição do incorporador, ficando resolvido o negócio jurídico com ele entabulado, ou a exigência do cumprimento forçado do contrato – alternativa esta mais difícil e de duvidoso resultado prático, posto que o incorporador se encontra geralmente em estado de insolvência.
Citação, Transcrição, Interpretação e Paráfrases, "exclusivamente para fins de estudo":
- Pereira, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações
- Rizzardo, Arnaldo, Condomínio edilício e incorporação imobiliária
- Legislação Atualizada
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atualizado em 11-11-2014//20:59:06