Deveres Gerais do Incorporador

Iniciamos o presente, acompanhando a sistemática da lei, por aquelas que o legislador impõe como outros tantos requisitos a serem preenchidos no início do empreendimento (Lei n. 4.591/1964, art. 32).

 

Pelos documentos técnicos constantes das peças componentes do processo de incorporação, ou seja, as alíneas e, g, h, l e p, do artigo 32 da Lei n. 4.591/1964, o Oficial não responde pela sua exatidão, desde que assinados pelo profissional responsável pela obra (art. 32, § 9º da Lei n. 4.591/1964). Não obstante, apesar de isento de responsabilidade pelos erros técnicos, compete ao Oficial verificar a soma das áreas das unidades autônomas com as de uso comum que lhes são atribuídas, na totalização da área construída. Feita essa operação, soma-se a área total construída de todas as unidades, confrontando-a com a planta de construção, pois ambas devem igualar-se. Deve o Oficial somar também as áreas ideais do terreno atribuídas às unidades autônomas do edifício, porque esse total precisa coincidir com o terreno;

 

O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de registro de imóveis, os seguintes documentos:

 

1) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta, do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;  A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que somente poderá ser: o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos.

 

Descumprida pelo incorporador e pelo mandante, a obrigação da outorga dos contratos nos prazos fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiro, com o consequente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente.

Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra. É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.

Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas, deverão ser discriminadas em todos os documentos de ajuste:

  1.  a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;
  2.  a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que corresponderá a cada uma das unidades, a qual deverá ser expressa em metros quadrados.

A compra e venda podem ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório. Deverá constar, também, de todos os documentos de ajuste, se o alienante do terreno ficou ou não sujeito a qualquer prestação ou encargo.

 

2) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos, de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador.

A certidão do registro imobiliário, na qual se registram ou averbam todos os ônus, cláusulas e gravames incidentes no imóvel, não é suficiente, já que admissível a pendência de obrigações pecuniárias sem que tenha sido levada a registro. 

Não bastam as certidões negativas em relação à pessoa do proprietário. Exigem-se inclusive quanto ao incorporador, quando distinto do proprietário. No tocante ao primeiro, se pendentes dívidas, a transferência pode caracterizar fraude contra devedores, e mesmo fraude à execução, se já aforada a exigibilidade da obrigação. Já quanto ao incorporador, as dívidas sujeitam a destinar o imóvel a realizar o pagamento, através da expropriação judicial, com a venda em leilão, impedindo a destinação para a finalidade determinante da transferência. 

As certidões negativas abrangem o âmbito tributário, na esfera federal, estadual e municipal, com o fornecimento pelos órgãos cadastrais das respectivas secretarias da fazenda. Sabe-se que eventuais obrigações fiscais têm preferência sobre quaisquer outras obrigações, e mesmo que terceiros tenham direitos sobre os bens do devedor, mormente quando formados após a constituição das dívidas. 

Também as dívidas de outra natureza, como as civis, as trabalhistas, as alimentares, as multas, as condenações pecuniárias no juízo criminal comprometem a incorporação, representando um risco na sua implantação. A toda a evidência, a sua existência permite o juízo executório, ou a cobrança, podendo a satisfação recair no imóvel. Para evitar esse risco, juntam-se certidões dos juízos estaduais e federais (inclusive da área trabalhista), e dos tabelionatos ou cartórios de protestos de títulos.

A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não impedem o registro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos, extraídos do Registro, a existência e a extensão dos ônus. Julgando o registrador que os gravames existentes são de pequena monta, poderá fazer o registro, estando obrigado a mencionar nele (registro) e em todas as certidões que expedir, a existência das certidões positivas. 

Se o imóvel estiver gravado de ônus real ou fiscal ou se contra os alienantes houver qualquer ação que possa comprometê-lo, o fato será obrigatoriamente mencionado em todos os documentos de ajuste, com a indicação de sua natureza e das condições de liberação.

Instituído o usufruto no imóvel, o registro carece da concordância do seu exercício manifestada pelo nu-proprietário e pelo usufrutuário. Isto porque o primeiro não exerce a posse, sendo que restaria sem a posse a incorporação; o segundo justamente pela razão de ele exercer a posse.

A hipoteca não impede o registro, em face do chamado direito de sequela, acompanhando o imóvel se transmitido.

 

3) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;

 

Embora o atual prazo para o usucapião extraordinário tenha ficado em quinze anos, eleva-se em consideração o prazo de prescrição de dez anos, posto que, após decorrido, nada mais pode ser reclamado contra o titular da propriedade imobiliária, dada a prova do encadeamento da propriedade em títulos. De qualquer sorte, com o passar de quinze anos, ao titular da propriedade fica assegurado o direito do reconhecimento, em seu favor, da titularidade, sem justo título e boa-fé, pelo decurso do tempo, eliminando quaisquer irregularidades porventura existentes. Assim, a rigor, não se mantém atual a exigibilidade do histórico durante vinte anos.

De acordo com a lei, narra-se o histórico dos registros imobiliários nos vinte últimos anos, em atendimento ao princípio da continuidade registral, e para imprimir ao empreendimento a devida segurança. Descrevem-se, no requerimento dirigido ao Cartório de Registro de Imóveis, todos os registros efetuados no curso do período de vinte anos, com as datas de sua efetivação, e as transferências de titularidade havidas, e inclusive os ônus constantes e mesmo aqueles que tenham sido constituídos anteriormente, embora já cancelados. Ao mesmo tempo, juntam-se as certidões das matrículas, comprovando a descrição no pedido de registro e arquivamento. Com a providência, incute-se certeza à propriedade, que se alcança pela verificação da regularidade dos registros. Afasta-se a possibilidade, embora remota, da existência de fraudes. Não interessa que, no período, tenha o imóvel estado no domínio de vários proprietários, que se sucederam. Não se objetiva o entendimento da necessidade de registro em nome do alienante ou do incorporador imobiliário. Irrelevante que haja outros titulares, ao longo do prazo.

 

4) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes. As plantas do projeto aprovado poderão ser apresentadas em cópia autenticada pelo profissional responsável pela obra, acompanhada de cópia da licença de construção.

 

5) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragem de área construída.

O Poder Executivo, através do Banco Nacional da Habitação, promoverá a celebração de contratos com a Associação Brasileira de Normas Técnicas (A.B.N.T.), no sentido de que esta, tendo em vista o disposto na Lei nº 4.150, de novembro de 1962, prepare, no prazo máximo de 120 dias, normas que estabeleçam, para cada tipo de prédio que padronizar:

 

a - critérios e normas para cálculo de custos unitários de construção, para uso dos sindicatos.

Os sindicatos estaduais da indústria da construção civil ficam obrigados a divulgar mensalmente, até o dia 5 de cada mês, os custos unitários de construção a serem adotados nas respectivas regiões jurisdicionais, calculados com observância dos critérios e normas. 

O sindicato estadual que deixar de cumprir a obrigação prevista neste artigo deixará de receber dos cofres públicos, enquanto perdurar a omissão, qualquer subvenção ou auxílio que pleiteie ou a que tenha direito. Na ocorrência de omissão de sindicato estadual, o construtor usará os índices fixados por outro sindicato estadual, em cuja região os custos de construção mais lhe pareçam aproximados dos da sua. Os orçamentos ou estimativas baseados nos custos unitários só poderão ser considerados atualizados, em certo mês, para os efeitos da Lei nº 4.591/64, se baseados em custos unitários relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses anteriores;

 

b - critérios e normas para execução de orçamentos de custo de construção, para fins de disposto no artigo 59 da Lei 4.591/64.

 No regime de construção por administração, será obrigatório constar do respectivo contrato o montante do orçamento do custo da obra, elaborado com estrita observância dos critérios e normas referidos no inciso II, do art. 53 da CI, e a data em que se iniciará efetivamente a obra.

Nos contratos lavrados até o término das fundações, este montante não poderá ser inferior ao da estimativa atualizada.

Nos contratos celebrados após o término das fundações, este montante não poderá ser inferior à última revisão efetivada na forma das revisões da estimativa de custo da obra serão efetuadas.. As transferências e sub-rogações do contrato, em qualquer fase da obra, aplicar-se-á o disposto mencionado;

 

c - critérios e normas para a avaliação de custo global de obra. Avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada,  com base nos custos unitários, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;

 

d - modelo de memorial descritivo dos acabamentos de edificação;

 

e - critério para entrosamento entre o cronograma das obras e o pagamento das prestações, que poderá ser introduzido nos contratos de incorporação inclusive para o efeito do contrato, que deverá constar a prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação;

 

O número de tipos padronizados deverá ser reduzido e na fixação se atenderá primordialmente:

 

  •  O número de pavimentos e a existência de pavimentos especiais (subsolo, pilotis etc); 
  • O padrão da construção (baixo, normal, alto), tendo em conta as condições de acabamento, a qualidade dos materiais empregados, os equipamentos, o número de elevadores e as inovações de conforto; 
  • As áreas de construção.

Naturalmente, o custo total da unidade equivale não propriamente à uma divisão do valor gasto por metro quadrado, multiplicando-se, após, pela quantidade de metros que coube a cada unidade. Acontece que se estabelece o custo em razão do material usado, que poderá ser diferente para as diversas unidades, e inclusive quanto ao padrão técnico, com a inclusão de equipamentos diferentes e mais sofisticados. Influi no preço a localização da unidade em função da altura do pavimento, e da posição de frente para uma via, para uma praça, ou para o mar, ou até para o sol, ou se considerar-se de fundo, ou se fica no meio do prédio. A localização da área comum nas adjacências de unidades em posições privilegiadas, como bairro nobre, também acarreta majoração do preço. Igualmente se existe considerável distância entre um prédio e outro, de sorte a não haver exagerada proximidade, e não ficar obstaculizada a vista. Daí, pois, a atenção aos critérios para a formação dos preços, que terão peso diferenciado em razão de vários fatores.

 

6) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições.

Providencia-se a inscrição ou a matrícula no Cadastro Específico do INSS (CEI), que deve ser realizada no prazo de trinta dias contado do início das atividades, sendo responsável pela matrícula o proprietário do imóvel, ou dono da obra ou o incorporador de construção civil, pessoa física ou pessoa jurídica e no CNO a partir de 21 de janeiro de 2019. (art. 19 da IN MPS/SRP n. 3/2005, Revogado(a) pelo(a) Instrução Normativa RFB nº 971, de 13 de novembro de 2009, Alterado(a) pelo(a) Instrução Normativa RFB nº 1867, de 25 de janeiro de 2019).

Mesmo com Cadastro Especial no INSS (CEI), é obrigatória a inscrição do condomínio no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica – CNPJ (arts. 214 e 215 do Decreto n. 3.000/1999, regulamentador do Imposto de Renda, Revogado pelo Decreto nº 9.580, de 2018).

A obrigatoriedade de inscrição no CNPJ e a forma, o prazo e as condições da inscrição serão estabelecidas por ato da Secretaria da Receita Federal do Brasil do Ministério da Fazenda ( Lei nº 9.250, de 1995, art. 37, caput, inciso II ; e Lei nº 9.779, de 1999, art. 16 ).

Compete à Secretaria da Receita Federal dispor sobre as obrigações acessórias relativas aos impostos e contribuições por ela administrados, estabelecendo, inclusive, forma, prazo e condições para o seu cumprimento e o respectivo responsável.

INSTRUÇÃO NORMATIVA Nº 1.863, DE 27 DE DEZEMBRO DE 2018, Dispõe sobre o Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ).

 

7) memorial descritivo das especificações da obra projetada.

 

O Poder Executivo, através do Banco Nacional da Habitação, promoverá a celebração de contratos com a Associação Brasileira de Normas Técnicas (A.B.N.T), no sentido de que esta, tendo em vista o disposto na Lei nº 4.150, de novembro de 1962, prepare, no prazo máximo de 120 dias, normas que estabeleçam, para cada tipo de prédio que padronizar, modelo de memorial descritivo dos acabamentos de edificação.

"Art. 33.  Se, após cento e oitenta dias da data do registro da incorporação, ela ainda não se houver concretizado, por meio da formalização da alienação ou da oneração de alguma unidade futura, da contratação de financiamento para a construção ou do início das obras do empreendimento, o incorporador só poderá negociar unidades depois de averbar a atualização das certidões e de eventuais documentos com prazo de validade vencido, a que se refere o art. 32."         (Redação dada pela Medida Provisória nº 1.085, de 2021, em tramitação, consultado em 16/05/2022)

Os projetos devem ser elaborados por profissional inscrito no CREA, órgão de classe dos engenheiros e arquitetos, o qual será o responsável técnico pelos projetos. Este deve ser o procedimento adotado para todos os projetos – hidráulico, elétrico, telefônico, estrutural, arquitetônico etc. Sempre que um profissional cadastrado no CREA efetiva um serviço desta natureza, ele tem a obrigação de emitir e pagar a ART – Anotação de Responsabilidade Técnica – junto ao CREA.

 

Acontece que o comprador deverá ter pleno conhecimento de toda a documentação relativa ao projeto aprovado, já que ele está comprando uma ideia (um imóvel que só existe na planta). Para isso, é necessário o domínio de uma planta baixa, com as explicações técnicas, porém de maneira inteligível ao cliente. Além da planta baixa, o memorial descritivo deverá ser apresentado, comentado e explicado, a fim de transmitir com fidelidade o que será o imóvel depois de pronto. Deverá o cliente ser levado até o local onde será edificado o empreendimento, para que lhe seja mostrada toda a infraestrutura do setor, com os principais pontos de interesse da comunidade local, e os serviços básicos indispensáveis a qualquer família (supermercado, farmácia, padaria etc.). É importante observar que toda e qualquer construção por incorporação requer a formalização de uma série de documentos, todos eles exigidos pela Lei das Incorporações e que deverão constar do memorial descritivo devidamente arquivado no Cartório de Registro de Imóveis da Circunscrição a que pertence o terreno sobre o qual se constrói.

 

8) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do artigo 53, com base nos custos unitários referidos no artigo 54, ambos da Lei 4.5941/64, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra; O Poder Executivo, através do Banco Nacional da Habitação, promoverá a celebração de contratos com a Associação Brasileira de Normas Técnicas (A.B.N.T), no sentido de que esta, tendo em vista o disposto na Lei nº 4.150, de novembro de 1962, prepare, no prazo máximo de 120 dias, normas que estabeleçam, para cada tipo de prédio que padronizar, critérios e normas para avaliação de custo global de obra.

 

Os sindicatos estaduais da indústria da construção civil ficam obrigados a divulgar mensalmente, até o dia 5 de cada mês, os custos unitários de construção a serem adotados nas respectivas regiões jurisdicionais, calculados com observância dos critérios e normas para cálculo de custos unitários de construção, para uso dos sindicatos.

 

O sindicato estadual que deixar de cumprir a obrigação prevista neste artigo deixará de receber dos cofres públicos, enquanto perdurar a omissão, qualquer subvenção ou auxílio que pleiteie ou a que tenha direito.

Na ocorrência de omissão de sindicato estadual, o construtor usará os índices fixados por outro sindicato estadual, em cuja região os custos de construção mais lhe pareçam aproximados dos de sua.

Os orçamentos ou estimativas baseados nos custos unitários a que se refere este artigo só poderão ser considerados atualizados, em certo mês, para os efeitos desta lei, se baseados em custos unitários relativos ao próprio mês ou a um dos meses anteriores;

 

9) discriminação das frações ideais de terreno, com as unidades autônomas que a elas corresponderão. O incorporador terá o prazo máximo de 60 dias, a contar do termo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acordo com discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão.

No caso de não haver prazo de carência, o prazo se contará da data de qualquer documento de ajuste preliminar. Quando houver prazo de carência, a obrigação somente deixará de existir se o incorporador tiver denunciado, dentro do mesmo prazo e nas condições previamente estabelecidas, por escrito, ao registro de imóveis a não concretização do empreendimento.

 

Se, dentro do prazo de carência, o incorporador não denunciar a incorporação, embora não se tenham reunido as, o outorgante do mandato, do artigo 31 da Lei 4591/64, poderá fazê-lo nos cinco dias subsequentes ao prazo de carência, e nesse caso ficará solidariamente responsável com o incorporador pela devolução das quantias que os adquirentes ou candidatos à aquisição houverem entregue ao incorporador, resguardado o direito de regresso sobre eles, dispensando-se, então, do cumprimento da obrigação fixada no "caput" deste artigo. Descumprida pelo incorporador e pelo mandante a obrigação da outorga dos contratos referidos no "caput" do artigo 35 da Lei 4.591, nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no registro de imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com o consequente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente.  Nesta hipótese, o incorporador incorrerá também na multa de 50% sobre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva, em favor do adquirente ou candidato à aquisição.

 

Ressalvado o disposto no artigo 43 da Lei 4.591/64, do contrato de construção deverá constar expressamente a menção dos responsáveis pelo pagamento da construção de cada uma das unidades. O incorporador responde, em igualdade de condições, com os demais contratantes, pelo pagamento da construção das unidades que não tenham tido responsabilidade pela sua construção assumida por terceiros e até que o tenham.

 

São contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do art. 10 da Lei nº 1.521/1951, deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do art. 35 e ressalvada a hipótese de seus parágrafos 2º e 3º, de promover a celebração do contrato relativo à fração ideal de terreno, do contrato de construção ou de convenção do condomínio. A discriminação prévia das frações ideais de terreno atribuíveis às unidades autônomas do edifício tem a virtude de fixar em definitivo a participação de cada condômino, trancando-se ao incorporador a possibilidade de alterar a planta do edifício, aumentando o número de pavimentos e de unidades e, portanto, a participação dos condôminos no terreno e nas coisas e áreas de uso comum.

 

10) minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações. Esta minuta é transitória, pois elaborada pelo incorporador; por isso, denomina-se minuta. Posteriormente, após a instituição do condomínio e a eleição de síndico, poderão os moradores unir-se e efetivar uma convenção de condomínio, a qual será de acordo com a vontade comum dos adquirentes.

 

Enfatiza-se, após as respectivas moradias construídas sob o regime da incorporação imobiliária estarem habitadas e enquanto não houver alteração da dita minuta, os seus moradores deverão seguir este regramento básico de convivência constante na minuta.

 

Esse quorum, todavia, deverá ser tomado em assembleia-geral de que participem os proprietários e os adquirentes de unidades. Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.

É o que induz o artigo 1.333 do Código Civil: A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, 2/3 (dois terços) das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. 

Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

 

STJ - SÚMULA Nº 260 - DJ 6/2/2002 - A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.

 

Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

 

a – a discriminação e a individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

 

b – a determinação da fração ideal atribuída e cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

 

c – o fim a que as unidades se destinam.

 

11) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do artigo 39 da Lei 4.591/64.

Se o incorporador ou construtor adquirir em seu nome o terreno, repassará o preço nas unidades que vender. Constará essa assunção de aquisição em uma declaração. Se, todavia, houver a permuta, os condôminos ou adquirentes de unidades deverão saber e assinar que assumem o encargo de arcar com o custo das unidades destinadas ao vendedor do terreno.

Nas incorporações imobiliárias a preço e prazo certos, em nada interfere para o eventual adquirente a declaração dos preços exigidos neste item, pois para ele o que interessa é o valor da oferta pública da unidade autônoma. Esta modalidade de incorporação é a mais comum no mercado, e os preços das unidades colocadas à venda jamais são baseados nas declarações de custos, mas de oferta e procura;

 

12) certidão do instrumento público de mandato, referido no parágrafo primeiro do artigo 31 da Lei 4.591/64.

 

Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas, deverão ser discriminadas em todos os documentos de ajuste, a cota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que corresponderá a cada uma das unidades, a qual deverá ser expressa em metros quadrados.

 

No caso de ser o incorporador construtor, o incorporador será investido, pelo proprietário de terreno, o promitente comprador e cessionário deste ou o promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento público, onde se faça menção expressa desta lei e se transcreva o disposto no parágrafo quarto, do artigo 35, para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais do terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador.

 

Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do art. 31 da Lei 4.591/64 a obrigação da outorga dos contratos referidos no caput deste artigo, nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com o consequente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente.

 

13) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (artigo 34 da Lei 4.591/64).

Em princípio, a prática é lícita para qualquer atividade; visa investigar as disponibilidades do mercado que se quer atingir e orientará o empresário em relação ao produto, ao preço e demais elementos típicos do negócio.

 

Embora a prática não esteja prevista na Lei n. 4.591/1964, esse diploma legal permite ao incorporador realizar uma espécie de “avaliação prévia” do mercado.

 

Trata-se de mecanismo denominado “prazo de carência” e está disciplinado no art. 34 da Lei n. 4.591/1964, limitado a seis meses, dentro do qual o incorporador poderá fazer oferta pública do empreendimento e, se neste período concluir pela inviabilidade econômica do empreendimento, poderá desistir da realização do empreendimento, restituindo àqueles que aderiram ao negócio as quantias que tiver recebido a título de sinal e parcelas do preço.

 

O prazo de carência, entretanto, também pressupõe o prévio registro do memorial de incorporação e tem prazo de validade de seis meses, a contar da data do registro.

 

O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento. A fixação do prazo de carência será feita pela declaração, onde se fixem as condições que autorizarão o incorporador a desistir do empreendimento.

 

No caso de denúncia de incorporação, se o incorporador, até 30 dias a contar da denúncia, não restituir aos adquirentes as importâncias pagas, estes poderão cobrá-la por via executiva, reajustado o seu valor a contar da data do recebimento, em função do índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as variações no poder aquisitivo da moeda nacional, e acrescido de juros de 6% ao ano, sobre o total corrigido.

 

Em caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar o termo final do prazo de validade do registro ou, se for o caso, de sua revalidação. Os documentos preliminares de ajuste, se houver, mencionarão, obrigatoriamente, o prazo de carência, inclusive para efeitos do artigo 45 da Lei 4.591/64.

 

Ao tomar as primeiras providências relativas a um conjunto residencial, comercial ou profissional, o incorporador, não tendo certeza das condições de mercado, pode admitir a hipótese do arrependimento. Entretanto, para que não incorra nas perdas e danos, deve proceder lisamente, deixando consignada a faculdade de desistir. Para usá-la, terá de deixar, com os documentos a serem arquivados em Cartório, a declaração expressa do prazo de carência. E, como este não pode exceder o de validade do registro da incorporação, fica limitado a 180 dias. Para um profissional consciente, é quantum satis. Nesse tempo, tem perfeitas condições de avaliar a reação do mercado e verificar se é viável o negócio. Em caso afirmativo, vai em frente. E, se lhe não for possível concretizar a incorporação nos 180 dias, lícito lhe será revalidar a certidão por mais outro tanto de tempo.

 

A desistência da incorporação será denunciada, por escrito, ao registro de imóveis e comunicada por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos à aquisição, sob pena de responsabilidade civil e criminal do incorporador.  Será averbada no registro da incorporação a desistência de que trata o parágrafo anterior, arquivando-se em cartório o respectivo documento. O prazo de carência é improrrogável. O registro da incorporação será válido pelo prazo de 180 dias, findo o qual, se ela ainda não se houver concretizado, o incorporador só poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual prazo.

 

Assume o proprietário a responsabilidade solidária na restituição das quantias recebidas, no caso de exercer a faculdade de denúncia, e se outorgou procuração ao construtor ou corretor para a implantação da incorporação.

Na realização do contrato de incorporação, o incorporador pode estipular um prazo de carência dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento.

 

Ultrapassado o prazo de carência estipulado no contrato de incorporação e não realizada a denúncia pelo incorporador, a lei faculta ao proprietário do terreno, no quinquídio subsequente, denunciar a incorporação – art. 35, § 3º, da Lei de Incorporações.

A lei confere ao Incorporador o prazo de cento e oitenta dias, contado da data do registro da Incorporação, para que a concretize, ou seja, para que dê início às atividades de construção das edificações e/ou venda das unidades autônomas, prazo esse que se aplica para exercer a denúncia. Uma vez, no entanto, que se celebre o primeiro contrato ou compromisso de compra e venda, ou se contrate o financiamento da obra, não será mais necessário observar esse prazo. A partir daí, pode o Incorporador negociar as demais frações ideais vinculadas às unidades futuras, pelo prazo necessário ao término da obra. Para que se efetive a incorporação, durante o prazo de validade da Incorporação, basta que seja celebrado um contrato de compra e venda de unidade autônoma, mesmo que este não seja levado a registro no Ofício de Registro de Imóveis no prazo legal; basta que exista alguma forma oficial de fixação da data de celebração do contrato, por exemplo, a data do reconhecimento de firmas dos celebrantes. Por isso, se entende que também houve a renúncia à denúncia, cessando o prazo de carência.

 

Finalmente, é improrrogável o prazo de carência, mas assim entendendo-seem vista do artigo 33, isto é, a improrrogabilidade incide após o prazo de revalidação, que pode estender-se em mais cento e oitenta dias, por coerência com o acima exposto, e lembrando que a extensão para esse lapso de tempo foi introduzida pela Lei n. 4.864.

 

14) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no país há mais de cinco anos.

 

O incorporador compromete-se a implantar um condomínio, assumindo encargos de grande valor econômico, já que a construção requer altos custos. Ao mesmo tempo, os adquirentes de unidades investem suas economias fundados sobretudo na confiança, não ficando com uma garantia adequada às importâncias que entregam. Desta sorte, os que se propõem a atuar no ramo das incorporações devem apresentar credenciais que os gabaritem a assumir tão complexa atividade, consistentes na idoneidade financeira ou econômica, e reveladas pela experiência no setor. Obviamente, uma pessoa desligada da construção civil, ou não afeita a empreendimentos, desprovida de recursos próprios, cujo passado compromete o bom nome, e que já fracassou em negócios anteriores, não merece credibilidade, e dificilmente conduzirá com sucesso a obra, ou cumprirá eficientemente as obrigações assumidas nos contratos, no ato de constituição e na própria convenção;

 

15) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos. 

A documentação referida neste artigo, após o exame do oficial de registro de imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro. O número do registro referido, bem como a indicação do cartório competente, constará, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios "classificados".

 

 Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra. É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.

 

O oficial do registro de imóveis responde, civil e criminalmente, se efetuar o arquivamento de documentação contraveniente à lei ou der certidão  sem o arquivamento de todos os documentos exigidos. Oficial do Registro de Imóveis não responde pela exatidão dos documentos que lhe forem apresentados para arquivamento em obediência ao disposto nas alíneas "e", "g", "h", "l" e "p" deste artigo, desde que assinados pelo profissional responsável pela obra.

 

 O registro de imóveis dará certidão ou fornecerá, a quem o solicitar, cópia fotostática, heliográfica, termofax, microfilmagem ou outra equivalente, dos documentos especificados neste artigo, ou autenticará cópia apresentada pela parte interessada. 

 

A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não impedem o registro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se em todos os documentos, extraídos do registro, a existência e a extensão dos ônus.

 

Pode acontecer, no entanto, que este, só por si, impeça a alienação, como no caso de achar-se o terreno onerado de promessa de compra e venda a terceiro, registrada no Registro Imobiliário, ou de servidão de não construir acima de certa altura. Se isto ocorrer, é claro que no local não pode surgir um edifício; ou se o imóvel não se puder alienar, é também óbvio que não pode ser objeto de incorporação, pois que esta não se objetivará sem a alienação em unidades autônomas ou sem a edificação.

 

O direito positivo vem criando novas inalienabilidades, sendo dignas de nota:

 

a) A penhora de bens em execuções fiscais por créditos da União (Lei n. 8.212/1991, art. 53);

 

b) A indisponibilidade de bens em ação judicial por improbidade administrativa (Lei n. 8.429/1992, art. 7.º);

 

c) A indisponibilidade dos bens de diretores e ex-administradores de entidades financeiras sob intervenção ou liquidação extrajudicial (Lei n. 6.024/1974, art. 38);

 

d) Os bens de família (Código Civil, arts. 1.711 e segs.);

 

e) Os bens inalienáveis por destinação de doadores ou testadores (Código Civil, arts. 1.848 e 1.911);

 

f) Os imóveis tornados inalienáveis por determinação judicial (CTN, art. 185-A e CPC, arts. 798 e 799).

 

Em tais hipóteses, a incorporação não se concretizará, e, portanto, o registro não se fará sem a prova da quitação ou o levantamento do ônus.

 

Há outras situações que, embora não impeditivas de alienação, reclamam a anuência do interessado para registro da incorporação, como são os casos do terreno objeto de alienação fiduciária (Lei n. 9.514/1997, art. 29), os imóveis hipotecados em favor de entidade do sistema financeiro da habitação (Lei n. 8.004/1990) e aqueles hipotecados por cédulas de crédito rural, industrial, comercial, à exportação, do produto rural, que, em razão de relativa indisponibilidade, dependem da anuência do credor.

 

Em tais hipóteses, a incorporação não se concretizará, e, portanto, o registro não se fará sem a prova da quitação ou o levantamento do ônus.

 

Se o imóvel estiver gravado de ônus real ou fiscal ou se contra os alienantes houver ação que possa comprometê-lo, o fato será obrigatoriamente mencionado em todos os documentos de ajuste, com a indicação de sua natureza e das condições de liberação. São contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do art. 10 da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951, omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicações a que se referem os artigos 37 e 38, desta Lei.

 

Os oficiais de registro de imóveis terão 15 dias para apresentar, por escrito, todas as exigências que julgarem necessárias ao arquivamento, e, satisfeitas exigências, terão prazo de 15 dias para fornecer certidão, relacionando a documentação apresentada, e devolver, autenticadas, as segundas vias da mencionada documentação, com exceção dos documentos públicos. Em casos de divergência, o oficial levantará a dúvida segundo as normas processuais aplicáveis. O Oficial do Registro de Imóveis, que não observar os prazos ficará sujeito à penalidade imposta pela autoridade judiciária competente em montante igual ao dos emolumentos devidos pelo registro de que trata este artigo, aplicável por quinzena ou fração de quinzena de superação de cada um daqueles prazos. Até 30 de junho de 1966 se, dentro de 15 (quinze) dias de entrega ao Cartório do Registro de Imóveis da documentação completa prevista neste artigo, feita por carta enviada pelo Ofício de Títulos e Documentos, não tiver o Cartório de Imóveis entregue a certidão de arquivamento e registro, nem formulado, por escrito, as exigências previstas, considerar-se-á de pleno direito completado o registro provisório. O registro provisório previsto no parágrafo anterior autoriza o incorporador a negociar as unidades da incorporação, indicando na sua publicação o número do Registro de Títulos e Documentos referente à remessa dos documentos ao Cartório de Imóveis, sem prejuízo, todavia, da sua responsabilidade perante o adquirente da unidade e da obrigação de satisfazer as exigências posteriormente formuladas pelo Cartório, bem como, de completar o registro definitivo.

 

Na incorporação sobre imóvel objeto de imissão na posse registrada conforme item 36 do inciso I do art. 167 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, fica dispensada a apresentação, relativamente ao ente público, dos documentos mencionados nas alíneas a, b, c, f e o deste artigo, devendo o incorporador celebrar contrato de cessão de posse com os adquirentes das unidades autônomas, aplicando-se a regra prevista nos §§ 4º, 5º e 6º do art. 26 da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979. 

 

AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS. NECESSIDADE DE REGISTRO DE DOCUMENTOS. ARTIGO 32 DA LEI Nº 4.591/1964. DESCUMPRIMENTO. APLICAÇÃO DE MULTA.

1. O incorporador só se acha habilitado a negociar unidades autônomas do empreendimento imobiliário quando registrados, no Cartório de Registro Imobiliário competente, os documentos previstos no artigo 32 da Lei nº 4.591/1964. Descumprida a exigência legal, impõe-se a aplicação da multa do art. 35, § 5º, da mesma lei. Precedentes.

2. Agravo regimental provido em parte para dar parcial provimento ao recurso especial. (AgRg no Recurso Especial nº 334838/AM (2001/0091744-9), 4ª Turma do STJ, Rel. João Otávio de Noronha. j. 18.05.2010, unânime, DJe 27.05.2010).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. A AUSÊNCIA DE REGISTRO DA INCORPORAÇÃO, DETERMINADO PELA LEI 4.591/64 É CAUSA SUFICIENTE PARA RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA.

 

Não houve comprovação das rés do cumprimento da obrigação contida no art. 32 da Lei 4.591/64. A relação jurídica é regida pelo Código de Defesa do Consumidor. Houve incorporação imobiliária e as duas pessoas jurídicas são responsáveis pelo produto colocado no mercado. Houve culpa das rés e, assim, a devolução do valor pago pelos autores deverá ser de forma integral e de imediato. Precedentes citados. O dano moral não é devido. As partes têm direito de discutir as cláusulas contratuais. Apelação parcialmente provida (Voto 18086).

 

Também constará, obrigatoriamente, dos documentos de ajuste, se for o caso, o fato de encontrar-se ocupado o imóvel, esclarecendo-se a que título se deve esta ocupação e quais as condições de desocupação. São contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do artigo 10 da Lei nº 1.521/1.951, omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicações a que se referem os artigos 37 e 38, da lei 4.591/64.

 

Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas, deverão ser discriminadas em todos os documentos de ajuste:

 

a - a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;

 

b- a cota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que corresponderá a cada uma das unidades, a qual deverá ser expressa em metros quadrados.

 

 Não serão computadas as transferências de imóveis em decorrência de herança ou legado, as doações como adiantamento da legítima, nem as alienações, de unidades imobiliárias havidas em pagamento de terreno a que se refere o art. 39, da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando se tratar de terreno havido mais de 60 (sessenta) meses antes dessa operação.

 

Quando as unidades imobiliárias forem contratadas pelo incorporador por preço global compreendendo quota de terreno e construção, inclusive com parte de pagamento após a entrega da unidade, discriminar-se-ão, no contrato, o preço da quota de terreno e o da construção. Poder-se-á estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o pagamento de parcela relativa a construção, os efeitos da mora recairão não apenas sobre a aquisição da parte construída, mas, também, sobre a fração ideal de terreno, ainda que esta tenha sido totalmente paga. Poder-se-á também estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o pagamento da parcela relativa à fração ideal de terreno, os efeitos da mora recairão não apenas sobre a aquisição da fração ideal, mas, também, sobre a parte construída, ainda que totalmente paga.

 

Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:

 

a - informar obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo de seis em seis meses, o estado da obra;

 

b - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber a culpa;

 

c - em caso de falência do incorporador, pessoa física ou jurídica, e não ser possível à maioria prosseguir na construção das edificações, os subscritores ou candidatos à aquisição de unidades serão credores privilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador, respondendo subsidiariamente os bens pessoais deste;

 

d - é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal;

 

e - não poderá modificar as condições de pagamento nem reajustar o preço das unidades, ainda no caso de elevação dos preços dos materiais e da mão-de-obra, salvo se tiver sido expressamente ajustada a faculdade de reajustamento, procedendo-se, então, nas condições estipuladas;

 

f - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra.

 

g - em caso de insolvência do incorporador que tiver optado pelo regime da afetação e não sendo possível à maioria prosseguir na construção, a assembleia geral poderá, pelo voto de 2/3 (dois terços) dos adquirentes, deliberar pela venda do terreno, das acessões e demais bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação, mediante leilão ou outra forma que estabelecer, distribuindo entre si, na proporção dos recursos que comprovadamente tiverem aportado, o resultado líquido da venda, depois de pagas as dívidas do patrimônio de afetação e deduzido e entregue ao proprietário do terreno a quantia que lhe couber, nos termos de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração ideal, não se obtendo, na venda, a reposição dos aportes efetivados pelos adquirentes, reajustada na forma da lei e de acordo com os critérios do contrato celebrado com o incorporador, os adquirentes serão credores privilegiados pelos valores da diferença não reembolsada, respondendo subsidiariamente os bens pessoais do incorporador.

 

Em toda a publicidade ou propaganda escrita, destinada a promover a venda de incorporação com construção pelo regime de empreitada reajustável, em que conste preço, serão discriminados explicitamente o preço da fração ideal do terreno e o preço da construção, com indicação expressa da reajustabilidade.

 

As mesmas indicações deverão constar em todos os papéis utilizados para a realização da incorporação, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.

 

Ao construtor que contratar, por empreitada a preço fixo, uma obra de incorporação, aplicar-se-á, no que couber o disposto nos itens II, III, IV,  e VI, do art. 43 da Lei 4.591/64.

 

  No regime de construção por administração, será obrigatório constar do respectivo contrato o montante do orçamento do custo da obra, elaborado com estrita observância dos critérios e normas estabelecidos pelo (O Poder Executivo, através do Banco Nacional da Habitação, promoverá a celebração de contratos com a Associação Brasileira de Normas Técnicas (A.B.N.T), no sentido de que esta, tendo em vista o disposto na Lei nº 4.150, de novembro de 1962, prepare, no prazo máximo de 120 dias, normas que estabeleçam, para cada tipo de prédio que padronizar,  critérios e normas para execução de orçamento de custos de construção.), e a data em que se iniciará efetivamente a obra. Em toda publicidade ou propaganda escrita destinada a promover a venda de incorporação com construção pelo regime de administração, em que conste preço serão discriminados explicitamente o preço da fração ideal de terreno e o montante do orçamento atualizado do custo da construção, com a indicação do mês a que se refere o dito orçamento e do tipo padronizado a que se vincule o mesmo. As mesmas indicações deverão constar em todos os papéis utilizados para a realização da incorporação, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes. Esta exigência será dispensada nos anúncios "classificados" dos jornais.

 

Nos contratos lavrados até o término das fundações, este montante não poderá ser inferior ao da estimativa atualizada. Os sindicatos estaduais da indústria da construção civil ficam obrigados a divulgar mensalmente, até o dia 5 de cada mês, os custos unitários de construção a serem adotados nas respectivas regiões jurisdicionais.  Os orçamentos ou estimativas baseados nos custos unitários a que se refere este artigo só poderão ser considerados atualizados, em certo mês, para os efeitos desta lei, se baseados em custos unitários relativos ao próprio mês ou a um dos meses anteriores.

 

Nos contratos celebrados após o término das fundações, este montante não poderá ser inferior à última revisão efetivada na seguinte forma das revisões da estimativa de custo da obra serão efetuadas.

 

 As revisões da estimativa de custo da obra serão efetuadas, pelo menos semestralmente, em comum entre a Comissão de Representantes e o construtor. O contrato poderá estipular que, em função das necessidades da obra sejam alteráveis os esquemas de contribuições quanto ao total, ao número, ao valor e à distribuição no tempo das prestações. Em caso de majoração de prestações, o novo esquema deverá ser comunicado aos contratantes, com antecedência mínima de 45 dias da data em que deverão ser efetuados os depósitos das primeiras prestações alteradas.

 

As transferências e sub-rogações do contrato, em qualquer fase da obra, aplicar-se-á o disposto já elencado.

 

Após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer, a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.

 

Se o incorporador não requerer a averbação o construtor requerê-la-á sob pena de ficar solidariamente responsável com o incorporador perante os adquirentes.

 

Na omissão do incorporador e do construtor, a averbação poderá ser requerida por qualquer dos adquirentes de unidade.

 

A incorporação imobiliária dá origem a novas entidades imobiliárias, ou seja, a novas propriedades. Parte-se da elaboração do memorial das edificações coletivas, onde está a descrição do fracionamento do terreno em porções ideais, cujos adquirentes, num primeiro momento, se consideram condôminos, e passando à titularidade de unidades quando se der a construção, que serão devidamente identificadas. 

 

Citação, Transcrição, Interpretação e Paráfrases, "exclusivamente para fins de estudo":

 

 

 

 

 

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atualizado em  13-05-2020/22:15:00

 

Referências Consultadas

Direito Ao Alcance De Todos