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Incorporação Imobiliária

Incorporação Imobiliária

Introdução

 

O sentido de incorporação imobiliária transcende o significado que advém da origem etimológica da palavra. A semântica revela o alcance diferente daquele a que conduz a decomposição do termo, com vistas a encontrar o real sentido. Forma-se a expressão da junção do sufixo in (em) e do verbo corporare (corporar), levando a entender-se como “colocar no corpo”. Incorporare veio a expressar a junção de coisas na formação de uma realidade. Coloca-se no corpo. É mais que um “agrupar”, ou um “congregar”, pois corresponde a uma assimilação de coisas diferentes para transformá-las em uma unidade. Mais propriamente, unem-se bens e atividades para dar ensejo a novos bens. Também representa a entrada de um ser, de um espírito, em outro ser, quando passam a se exteriorizarem as duas realidades em ações e formas.

 

Na incorporação, tem-se uma transformação em razão do regime de propriedade que passa a existir, podendo manter-se o mesmo bem ou idêntico imóvel, sem acréscimo em sua dimensão material, mas introduz-se a finalidade da venda de suas várias unidades. A incorporação existirá porque se multiplicaram as unidades, embora todas centradas no mesmo imóvel, e com a junção de extensões novas através de áreas construídas, para a finalidade de sua comercialização. 

 

Um indivíduo procura o proprietário de um terreno bem situado, e incute-lhe a ideia de realizar ali a edificação de um prédio coletivo, mas nenhum dos dois dispõe do numerário e nenhum deles tem possibilidade de levantar por empréstimo o capital, cada vez mais vultoso, necessário a levar a termo o empreendimento. Obtém, então, opção do proprietário, na qual se estipulam as condições em que este aliena o seu imóvel. Feito isto, vai o incorporador ao arquiteto, que lhe dá o projeto. O construtor lhe fornece o orçamento. De posse dos dados que lhe permitem calcular o aspecto econômico do negócio (participação do proprietário, custo da obra, benefício do construtor e lucro), oferece à venda as unidades. Aos candidatos à aquisição não dá um documento seu, definitivo ou provisório, mas deles recebe uma “proposta” de compra, em que vêm especificadas as condições de pagamento e outras minúcias. Somente quando já conta com o número de subscritores suficientes para suportar os encargos da obra é que o incorporador a inicia. Dar-se-á sua execução por empreitada, contrata com o empreiteiro; se por administração, ajusta esta com o responsável técnico e contrata o calculista, os operários, o fornecimento de materiais etc. A ideia de incorporação: obriga-se uma pessoa a promover a construção de um edifício dividido em unidades autônomas para distintos adquirentes da respectiva fração ideal do terreno, sob regime de condomínio especial, com a sua transferência no curso de sua construção. Trata-se de um negócio jurídico que tem o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, da edificação composta de unidades autônomas. Desenvolve-se a atividade visando promover e efetuar a construção de prédios, os quais se dividem em unidades que serão colocadas à venda.

 

Coloca-se um imóvel para a destinação de edificação coletiva, que se subdividirá em várias unidades, as quais se destinam à comercialização. E a destinação empresarial constitui a nota característica da incorporação. Organiza-se um conjunto de bens distintos, mas formado sobre um terreno, com elementos comuns e elementos privativos, o qual, com a individuação futura, se desdobra em propriedades distintas e individuadas.

 

Pode ocorrer que se dê a construção de um edifício sobre um terreno, também dividido em unidades próprias, e tendo elementos comuns, e que serão de todos. No entanto, não são dirigidas essas unidades para a alienação em momento anterior à construção. O proprietário, ou o grupo de proprietários, ergue o prédio, partilhando-se as unidades para os integrantes do grupo, e não objetivando a venda enquanto se faz a construção. Não se dá, pois, a atividade empresarial no curso da obra, posto que não se empreende, mediante oferta pública, a venda antecipada de apartamentos, ou de lojas, ou de escritórios. Não ocorre a captação de recursos para a construção, através da venda de unidades, para a finalidade de dar seguimento às obras. Não se mobilizam fatores de produção para a finalidade lucrativa.

 

O incorporador adquire o terreno em seu nome, que passa a lhe pertencer, e a somar-se com os demais bens existentes, e de seu domínio. Todavia, dirige esse terreno para a exploração econômica de uma atividade, que é a incorporação. Esse terreno fica reservado para a consecução da incorporação, tornando-se indisponível e incomunicável enquanto não se derem a conclusão das obras e a entrega das unidades aos adquirentes. Como o incorporador responde pela execução da obra, tratando-se de uma obrigação de resultado, todo o patrimônio responde, com a incomunicabilidade do terreno, ficando o incorporador unicamente com o lucro. Assim, no caso do produto da venda das unidades não se revelar suficiente, os demais bens vão complementar os recursos necessários para a conclusão da incorporação. Opera-se, pois, uma interdependência, ou uma articulação, entre as massas patrimoniais da afetação e do patrimônio restante.

 

Os bens postos em afetação não ficam obrigatoriamente estáticos, mas podem render frutos e suportar encargos. Forma-se a existência de ativos, que iniciam com o acervo, isto é, os bens, direitos e obrigações originalmente constituídos, e aumentando progressivamente, na medida em que ingressam novos valores, em geral oriundos das mensalidades decorrentes da venda de unidades e também das rendas caso investidos ou aproveitados em alguma utilização remunerada. Também acumulam-se passivos, derivados dos encargos inerentes à natureza do negócio, dos custos para a sua manutenção, e na aplicação em investimentos para suprir a eventual ausência do incorporador, junto ao qual, posteriormente, se busca o ressarcimento.

 

 

Citação, Transcrição, Interpretação e Paráfrases, "exclusivamente para fins de estudo":

 

 

 

 

 

 

 

 

  1. Definição Legal – conceito 

  2. Natureza e características do Contrato de Incorporação

  3. Contrato de Incorporação Imobiliária 

  4. Lançamento da Incorporação

  5. Responsabilidades Pela Incorporação Imobiliária

  6. Obrigação de Fazer na Elaboração do Projeto 

  7. Do Incorporador

  8. Modalidades de Incorporação

  9. Deveres Gerais do Incorporador

  10. Obrigações do Incorporador para com o Adquirente

  11. Patrimônio de Afetação

  12. Proteção e Garantias ao Patrimônio de Afetação

  13. Excluem-se do Patrimônio de Afetação 

  14. Incumbências ao incorporador na Afetação

  15. Extinção do Patrimônio de Afetação

  16. O patrimônio do Incorporador como Garantia do Empreendimento 

  17. Obrigações do Adquirente

  18. A responsabilidade do Incorporador 

  19. Repercussões fiscais da incorporação

  20. Construção de Edifícios

  21. Efeitos Tributários do Contrato de Incorporação Imobiliário 

  22. A afetação e a Incidência de Tributos

  23. Direitos do Incorporador

  24. Obrigações do Incorporador 

  25. Direitos do Adquirente

  26. Órgãos de Representação dos Adquirentes

  27. Assembleia Geral dos Adquirentes

  28. Da Comissão de Representantes

  29. Natureza jurídica da Comissão de Representantes

  30. Poderes da Comissão de Representantes

  31. Funções da Comissão de Representantes

  32. Direito de Preferência do Condomínio

  33. Os tipos de Contratos na alienação ou transferência das Unidades

  34. A contratação de Seguro na Incorporação ou Construção

  35. Pagamento de Valores Incontroversos – Financiamento de Unidades Imobiliárias

  36. Direito de Retenção se não Concluir o Pagamento

  37. Elementos do Contrato de Construção

  38. Contrato de Construção por Empreitada

  39. Regime de Empreitada a Preço Fixo

  40. Regime de Empreitada Reajustável

  41. Redução do Preço da Obra

  42. Alterações Do Projeto Pelo Dono Da Obra

  43. Obrigações e Responsabilidade do Empreiteiro

  44. Obrigações e Responsabilidade Dono da Obra

  45. Responsabilidade Pelos Danos Causados A Terceiros

  46. Obras Extraordinárias

  47. Extinção E Suspensão Do Contrato "Obras"

  48. Subempreitada

  49. Regime de administração ou a Preço de Custo

  50. Do Contrato no Regime de Administração

  51. Responsabilidade Dos Condôminos Ou Do Incorporador

  52. Direitos e Deveres dos Condôminos

  53. Administração do condomínio

  54. Extinção do Condomínio

  55. Condomínios Especiais 

  56. Resolução do Contrato Devolução de Valores

  57. Execução Extrajudicial Ou Judicial

  58. Execução Extrajudicial

  59. Execução Judicial

  60. Defesas do Executado

  61. Adjudicação pelo Credor Hipotecário

  62. Consolidação Da Propriedade

  63. Alienação a Prazo e a Preços Certos

  64. Infrações e Penalidades

  65. Contrato de Locação de Obra ou Empreitada

  66. Contrato de Prestação Serviço

  67. Privilégios Creditórios

  68. Tributos Imobiliários

 

 

 



 

 

 

 

 

 

Referências Consultadas

09-11-2014///17:04:10

Direito Ao Alcance De Todos

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