Espécies de Contrato de Locação de Obra/Empreitada

 

Modalidades de Empreitada

 

 

Engineering, por sua vez, é a empreitada de grande porte (construção de aeroportos, estabelecimentos industriais, hospitais etc.), que normalmente compreende tanto o projeto como a execução e está associado a duas outras obrigações contraídas pelo empreiteiro: financiamento da obra e prestação de serviços de assessoria técnica na implantação do seu uso.

A obra, no engineering, é comumente executada mediante uma ou mais subempreitadas, em que a remuneração é assumida pelo empreiteiro (subempreitador), que se torna credor do dono da obra pelos valores pagos aos subempreiteiros acrescidos dos juros convencionais, sem prejuízo da taxa de administração. Ademais, o empreiteiro, também normalmente por subempreitadas, dá assistência técnica ao dono, relativamente ao uso da obra, em seguida à sua entrega. O empreiteiro, no contrato de engineering, costuma ser mais o financiador e subempreitador da obra do que propriamente seu executor.

 

  1. 1.    Quanto ao modo de fixação de preço ou da remuneração

 

  1. a.    empreitada a preço fixo ou "marché à forfait", se a retribuição for estipulada para a obra inteira, sem considerar o fracionamento da atividade. O preço será fixado de antemão, em quantia certa e invariável. Se não admitir qualquer alteração, teremos a empreitada a preço fixo absoluto, e o empreiteiro não poderá exigir do comitente quantia maior do que a ajustada.  (Salvo estipulação em contrário, o empreiteiro que se incumbir de executar uma obra, segundo plano aceito por quem a encomendou, não terá direito a exigir acréscimo no preço, ainda que sejam introduzidas modificações no projeto, a não ser que estas resultem de instruções escritas do dono da obra.). Caso admita variações decorrentes de alterações de preço de algum dos componentes da obra, ou de modificações que já estejam programadas por influência de fatos previsíveis, ainda não constatados, configurar-se-á empreitada a preço fixo relativo. Ressalta-se que, essa espécie de contrato de empreitada não é  incompatível com o parcelamento das prestações, pois não deixará de ser global ou “forfaitário” o preço, pela circunstância de se ajustar seu pagamento escalonadamente, desde que determinado em função da obra como conjunto.

Na execução desse contrato levanta-se a indagação da admissibilidade ou não da aplicação da rebus sic stantibus, quando houver variação decorrente de acontecimentos graves e imprevisíveis, que acarretem o enriquecimento exagerado de um contraente e o correlato empobrecimento do outro.

Ainda que não tenha havido autorização escrita, o dono da obra é obrigado a pagar ao empreiteiro os aumentos e acréscimos, segundo o que for arbitrado, se, sempre presente à obra, por continuadas visitas, não podia ignorar o que se estava passando, e nunca protestou.

 Quando o empreiteiro fornece os materiais, correm por sua conta os riscos até o momento da entrega da obra, a contento de quem a encomendou, se este não estiver em mora de receber. Mas se estiver, por sua conta correrão os riscos, mas, se o empreiteiro só forneceu mão-de-obra, todos os riscos em que não tiver culpa correrão por conta do dono.

A doutrina e a jurisprudência admitem a possibilidade de revisão dos contratos em casos graves, quando a superveniência de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, por ocasião da celebração do ajuste, torna muito oneroso o contrato, gerando a impossibilidade subjetiva de sua execução. Não são alterações ou flutuações econômicas que justificavam a invocação da clausula rebus sic stantibus, mas tão somente mutação inesperada e violenta das condições econômico-sociais.

Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

A nulidade de uma cláusula contratual abusiva não invalida o contrato, exceto quando de sua ausência, apesar dos esforços de integração, decorrer ônus excessivo a qualquer das partes.

São direitos básicos do consumidor a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas, sendo, nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

a - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis;

b- subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código;

c- transfiram responsabilidades a terceiros;

d- estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;

e- estabeleçam inversão do ônus da prova em prejuízo do consumidor;

f - determinem a utilização compulsória de arbitragem;

g - imponham representante para concluir ou realizar outro negócio jurídico pelo consumidor;

h - deixem ao fornecedor a opção de concluir ou não o contrato, embora obrigando o consumidor;

i- permitam ao fornecedor, direta ou indiretamente, variação do preço de maneira unilateral;

j- autorizem o fornecedor a cancelar o contrato unilateralmente, sem que igual direito seja conferido ao consumidor;

k - obriguem o consumidor a ressarcir os custos de cobrança de sua obrigação, sem que igual direito lhe seja conferido contra o fornecedor;

l - autorizem o fornecedor a modificar unilateralmente o conteúdo ou a qualidade do contrato, após sua celebração;

m - infrinjam ou possibilitem a violação de normas ambientais;

n- estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor;

o - possibilitem a renúncia do direito de indenização por benfeitorias necessárias.

 

Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:

 a - ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;

b- restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio contratual;

c - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

 Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação, porém, a resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

 

  1. b.  Empreitada por medida, “ad mensuram” ou “marché sur dévis” se na fixação do preço se atender ao fracionamento da obra, considerando-se as partes em que ela se divide ou a medida.

Se a obra constar de partes distintas, ou for de natureza das que se  determinam por medida, o empreiteiro terá direito a que também se verifique por medida, ou segundo as partes em que se dividir, podendo exigir o pagamento na proporção da obra executada. Tudo o que se pagou presume-se verificado. O que se mediu presume-se verificado se, em trinta dias, a contar da medição, não forem denunciados os vícios ou defeitos pelo dono da obra ou por quem estiver incumbido da sua fiscalização.

 

  1. c.    Empreitada de Valor reajustável, se contiver cláusula permissiva de variação de preço em consequência de aumento ou diminuição valorativa de mão-de-obra e dos materiais. Possibilita, ainda, que o preço da obra varie segundo índices oficiais, procedendo-se ao reajuste periódico em datas previamente ajustadas. É geralmente pactuada em época de instabilidade, protegendo-se o empreiteiro de súbitas oscilações do mercado e do injusto locupletamento do comitente. Evita, ainda, orçamentos elevados, de que lança mão o empreiteiro, sob a alegação de defender-se de preços instáveis.

 

Nas incorporações em que a construção seja feita pelo regime de empreitada, esta poderá ser a preço fixo, ou a preço reajustável por índices previamente determinados.

 

Na empreitada a preço fixo, o preço da construção será irreajustável, independentemente das variações que sofrer o custo efetivo das obras e qualquer que sejam suas causas.

Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no contrato será reajustado na forma e nas épocas nele expressamente previstas, em função da variação dos índices adotados, também previstos obrigatoriamente no contrato.

Nos contratos de construção por empreitada, a Comissão de Representantes fiscalizará o andamento da obra e a obediência ao Projeto e às especificações exercendo as demais obrigações inerentes à sua função representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção.

Nos contratos de construção fixados sob regime de empreitada, reajustável, a Comissão de Representantes fiscalizará, também, o cálculo do reajustamento.

No Contrato deverá ser mencionado o montante do orçamento atualizado da obra, quando o preço estipulado for inferior ao mesmo, calculado, critérios e normas para a avaliação de custo global de obra, com base nos custos unitários de construção a serem adotados nas respectivas regiões jurisdicionais, os orçamentos ou estimativas baseados nos custos unitários só poderão ser considerados atualizados, em certo mês,  se baseados em custos unitários relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses anteriores.

Na forma de expressa referência, os contratos de empreitada entendem-se como sendo a preço fixo.

Em toda a publicidade ou propaganda escrita, destinada a promover a venda de incorporação com construção pelo regime de empreitada reajustável, em que conste preço, serão discriminados explicitamente o preço da fração ideal do terreno e o preço da construção, com indicação expressa da reajustabilidade.

As mesmas indicações deverão constar em todos os papéis utilizados para a realização da incorporação, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.

Esta exigência será dispensada nos anúncios "classificados" dos jornais.

 

Ao construtor que contratar, por empreitada a preço fixo, uma obra de incorporação, aplicar-se-á, no que couber as mesmas normas estabelecidas ao incorporador que contrata a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física:

 

a. responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber a culpa;

b.  em caso de falência do incorporador, pessoa física ou jurídica, e não ser possível à maioria prosseguir na construção das edificações, os subscritores ou candidatos à aquisição de unidades serão credores privilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador, respondendo subsidiariamente os bens pessoais deste;

c.  é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal;

d. se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra.

 

 

  1. d.   Empreitada por preço máximo, se, na fixação do preço, estabelecer-se um limite de valor que não poderá ser ultrapassado pelo empreiteiro. O empreiteiro receberá antecipadamente, uma lista atinente à qualidade e quantidade dos materiais e da mão de-obra necessários, com os preços dos materiais e salários dos operários;

 

  1. e.    Empreitada por preço de custo, se o empreiteiro se obrigar a realizar o trabalho, se o empreiteiro se obrigar a realizar o trabalho, de-obra, mediante reembolso do dispendido, acrescido do lucro assegurado. Essa espécie de locação é compatível com a empreitada por medida, no qual o pagamento é feito em razão de medidas, ou melhor, proporcionalmente ao valor de custo da obra.

 

 

  1. 2.    À execução do trabalho pelo empreiteiro, O empreiteiro de uma obra pode contribuir para ela só com seu trabalho ou com ele e os materiais, sendo que, a obrigação de fornecer os materiais não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes.,

 

  1. Empreitada de lavor, se o empreiteiro apenas assumir a obrigação de prestar o trabalho necessário para confecção, a produção, a construção ou a execução da obra. Se o empreiteiro só forneceu mão-de-obra, todos os riscos em que não tiver culpa correrão por conta do dono. Sendo a empreitada unicamente de lavor, se a coisa perecer antes de entregue, sem mora do dono nem culpa do empreiteiro, este perderá a retribuição, se não provar que a perda resultou de defeito dos materiais e que em tempo reclamara contra a sua quantidade ou qualidade.

A construção de qualquer imóvel residencial, comercial ou industrial pressupõe necessariamente a conjugação dos trabalhos de um conjunto coordenado de operários com qualificação em construção civil (mestre, pedreiros, serventes, eletricistas, encanador etc.).

 

 

  1. 3.    Empreitada de materiais ou mista, se o empreiteiro, ao se obrigar à realização de uma obra, entrar, em razão de lei ou de contrato, com o fornecimento dos materiais necessários à sua execução e com a mão de obra, contraindo, concomitantemente, uma obrigação de fazer e de dar. O contrato para elaboração de um projeto não implica a obrigação de executá-lo, ou de fiscalizar-lhe a execução.  Quando o empreiteiro fornece os materiais, correm por sua conta os riscos até o momento da entrega da obra, a contento de quem a encomendou, se este não estiver em mora de receber. Mas se estiver, por sua conta correrão os riscos.

A mora do credor subtrai o devedor isento de dolo à responsabilidade pela conservação da coisa, obriga o credor a ressarcir as despesas empregadas em conservá-la, e sujeita-o a recebê-la pela estimação mais favorável ao devedor, se o seu valor oscilar entre o dia estabelecido para o pagamento e o da sua efetivação.

Integra sempre a obrigação do empreiteiro (pessoa física ou jurídica), inclusive na empreitada de lavor, a disponibilização das ferramentas, utensílios e veículos necessários ao trabalho dos engenheiros, arquitetos e operários (pás, chaves, brocas, tremas, martelo, uniformes, trator etc.). O que está excluído do objeto dessa espécie de contrato é apenas o fornecimento de materiais de construção (areia, cimento, tijolos, fios, canos etc.). Na remuneração cobrada do dono da obra, portanto, o empreiteiro deve embutir parcela correspondente aos investimentos e custos incorridos no aparelhamento da equipe de trabalho

 

 

 

Citação, Transcrição, Interpretação e Paráfrases das principais obras, "exclusivamente para fins de estudo":

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

atualizado em 22-09-2014/00:50:38



Referências Consultadas

Direito Ao Alcance De Todos