Espécies de Hipoteca

 

 1. Hipoteca convencional

 

 

A hipoteca convencional é aquela que se constitui por meio de um acordo de vontade do credor a do devedor da obrigação principal, pois são suscetíveis de ônus real todas as obrigações de caráter econômico, sejam elas de dar (onde a hipoteca assegurará a entrega do objeto da prestação), de fazer, ou de não fazer (podendo garantir o pagamento de indenização por perdas a danos em consequência de sua inexecução).

A hipoteca convencional,  é aquela que se constitui por meio de um acordo de vontades celebrado entre o credor e o devedor da obrigação principal, podendo incidir sobre qualquer modalidade de prestação.

Com efeito, são suscetíveis de ônus real todas as obrigações de caráter econômico, sejam elas de dar, fazer ou não fazer. Nas primeiras, a hipoteca assegura a entrega do objeto da prestação; nas de fazer ou de não fazer, pode garantir o pagamento de indenização por perdas e danos.

Têm as partes, assim, a faculdade de reforçar as aludidas obrigações, estipulando a garantia hipotecária. Esta, para constituir-se validamente, deve preencher os requisitos objetivo, subjetivo e formal estudados no item anterior.

 

 

2. Hipoteca legal

 

A par da hipoteca convencional, conhece o direito outras modalidades de ônus hipotecário, em que ocorre também uma sujeição do imóvel diretamente à solutio de obrigação, sem que o proprietário o haja destacado por ato de vontade. A peculiaridade das hipotecas tácitas era a indeterminação, recaindo ora sobre certos bens (hipotecas especiais) ora sobre o patrimônio (hipotecas gerais). Desapareceram de nosso direito as hipotecas tácitas, substituídas pelas hipotecas legais cujo fundamento ético é a segurança instituída ex vi legis para determinadas pessoas, cujos haveres são confiados à administração alheia. 

 

A) Um primeiro – momento inicial – em que se dá o fato constitutivo ou gerador do vínculo, que contudo não se objetiva na submissão de uma coisa à obrigação, senão que se mantém em estado potencial ou de mera possibilidade. Nesta fase, o interessado tem o “poder” de converter o imóvel em garantia real de uma obrigação. Mas, nada tendo ainda promovido neste propósito, não se verifica ainda a criação de um direito real.

B) No segundo – momento definitivo – o beneficiário obtém a individuação dos bens que se tornem objeto da garantia real, concretizando-se esta no imóvel especificado, e produzindo as consequências da sujeição deste ao cumprimento do obrigado, tal qual se dá com a hipoteca convencional. Este segundo momento é alcançado pela especialização e inscrição.

 

A especialização da hipoteca legal é feita em juízo, " O pedido para especialização de hipoteca legal declarará a estimativa da responsabilidade e será instruído com a prova do domínio dos bens, livres de ônus, dados em garantia. Não dependerá de intervenção judicial a especialização de hipoteca legal sempre que o interessado, capaz de contratar, a convencionar, por escritura pública, com o responsável". 

Com a apresentação da especialização ao oficial de registro, ter-se-á o assento hipotecário, no livro próprio, com a observância da ordem numérica. Só então é que surgirá o ônus real. Vale esse registro enquanto a obrigação perdurar, mas a especialização, em completando 20 anos, deverá ser renovada.

O pedido para especialização de hipoteca legal declarará a estimativa da responsabilidade e será instruído com a prova do domínio dos bens, livres de ônus, dados em garantia. 

Ao tratarmos da hipoteca em geral dissemos que a especialização na convencional decorre do próprio título, com a menção da dívida e do imóvel destacado do patrimônio. Na hipoteca legal, a especialização se faz em Juízo, com observância da preceituação específica, e culmina com a decisão discriminativa dos bens gravados. Presente esta ao oficial de registro, procede-se à inscrição hipotecária, no livro próprio, com observância da ordem numérica. Sem o registro não há ônus real e, pois, não vale a hipoteca legal contra terceiros. A partir dele o bem ali mencionado recebe o ônus. É a inscrição que conserva a hipoteca legal e garante com os bens o pagamento. A hipoteca legal pode ser substituída por caução de títulos da dívida pública federal ou estadual, recebidos pelo valor de sua cotação mínima no ano corrente; ou por outra garantia, a critério do juiz, a requerimento do devedor. 

O registro e a especialização das hipotecas legais incumbem a quem está obrigado a prestar a garantia, mas os interessados podem promover a inscrição delas, ou solicitar ao Ministério Público que o faça. As pessoas, às quais incumbir o registro e a especialização das hipotecas legais, estão sujeitas a perdas e danos pela omissão.

 

Podem requerer a especialização a registro: 

 

a) Os responsáveis para com a Fazenda Pública, e, em sua falta, os procuradores a representantes 
fiscais das hipotecas dos bens dos responsáveis para com a Fazenda Pública.

b) Os filhos do leito anterior, o inventariante, ou o testamenteiro, antes de entregar o legado ou a 
herança no caso da hipoteca de imóvel do genitor que pretende casar-se novamente.

c) O ofendido, e, se for incapaz, o seu representante legal, da hipoteca legal do ofendido, para 
atender o disposto no art. 1.489, III.

d) O adjudicatário do imóvel inventariante ou, na sua falta, o co-herdeiro com direito à torna ou 
reposição, da hipoteca do co-herdeiro para garantia da sua quota. .

e) O credor da hipoteca do imóvel arrematado, para receber pagamento da quantia que falta do preço 
da arrematação (CC, art. 1.489, V).

d) O adjudicatário do imóvel inventariante ou, na sua falta, o co-herdeiro com direito à torna ou 
reposição, da hipoteca do co-herdeiro para garantia da sua quota. .

e) O credor da hipoteca do imóvel arrematado, para receber pagamento da quantia que falta do preço 
da arrematação (CC, art. 1.489, V).

f) O tutor ou curador, antes de assumir a administração dos bens da hipoteca legal, ou quem o represente, poderá, provando a insuficiência dos imóveis especializados, exigir do devedor que seja reforçado com outros.

 

A hipoteca legal é aquela que a lei confere a certos credores, que, por se encontrarem em determinada situação a pelo fato de que seus bens são confiados à administração alheia, devem ter uma proteção especial.

 

1) Às pessoas de direito público interno (União, Estados, Distrito Federal, Territórios, Municípios, Autarquias a demais entidades públicas criadas por lei), sobre os imóveis pertencentes aos encarregados da cobrança, guarda ou administração dos respectivos fundos a rendas (CC, art. 1.489, I), ou seja, tesoureiros, coletores, administradores, exatores, prepostos, rendeiros a contratadores de rendas, a fim de evitar que funcionários desonestos, que arrecadam, guardam ou administram seus bens, dilapidem seus haveres. Estes funcionários, que causaram danos à Fazenda Pública, além de hipoteca legal, sofrerão pena de prisão administrativa a sequestro de seus bens. Somente as pessoas acima arroladas é que estarão sujeitas à hipoteca legal, excluindo-se desta fiscais, assessores, chefes 
de departamentos etc., porque só cabe tal hipoteca em relação aos funcionários que sejam cobradores, guardiães ou administradores daqueles fundos ou rendas.

 

2) Aos filhos sobre os imóveis do pai, ou da mãe, que convolar novas núpcias, antes de fazer o inventário a partilha dos bens do casal anterior (CC, art. 1.489, II). Trata-se de causa suspensiva matrimonial (CC, art. 1.523, I), que não acarreta a anulação do novo casamento, mas exige que este seja sob o regime de separação de bens (CC, art. 1.641, I). A hipoteca legal tem por fim garantir a restituição desses bens e a indenização dos prejuízos que, culposamente, os pais, porventura, causarem a seus filhos, pela perda ou deterioração dos referidos bens não partilhados. Esse ônus real não pretende assegurar a restituição de rendas percebidas pelo genitor, senão após a maioridade ou emancipação, porque, antes disso, pertencerão tais rendimentos aos pais como inerência do poder" 
familiar (CC, art. 1.689, I).

 

3) Ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imóveis do delinquente, para satisfação do dano causado pelo delito a pagamento das despesas judiciais (CC, art. 1.489, III). O crime é um ato ilícito, portanto sujeita seu autor a reparar os prejuízos que causou (CC, arts. 186 e 927), respondendo com seus bens por essa reparação (CC, art. 942). São efeitos da condenação, tornar certa a obrigação de indenizar o dano causado pelo crime. A hipoteca legal sobre os imóveis do indiciado poderá ser requerida pelo ofendido em qualquer fase do processo, desde que haja certeza da infração e indícios suficientes da autoria.

 

4) Ao co-herdeiro para garantia do seu quinhão ou toma de partilha sobre o imóvel adjudicado ao herdeiro reponente (CC, art. 1.489, IV). Isto é assim porque é comum adjudicar-se o imóvel inventariado a um único herdeiro, que se compromete a repor em dinheiro o quinhão pertencente aos demais co-herdeiros (CC, art. 2.019), que, para garantir o recebimento dessa quantia, tem hipoteca legal sobre o imóvel adjudicado ao reponente.

 

5) Ao credor sobre o imóvel arrematado, para garantia do pagamento do restante do preço da arrematação (CC, art. 1.489, V). Uma vez inscrita, a hipoteca legal estende a sua validade por todo o tempo que perdura a obrigação. Como a lei não quer que se eternize a garantia real, manda o art. 1.498 seja renovada a especialização em se completando 20 anos.

 

6) À União, sobre aeronaves, peças a equipamentos adquiridos no exterior com aval, fiança ou qualquer outra garantia do Tesouro Nacional ou de seus agentes financeiros. As aeronaves adquiridas, total ou parcialmente, com a contribuição financeira ou cujo contrato esteja enquadrado nos favores de reequipamento, ficarão sujeitas à hipoteca legal, inscrita ex officio em favor da União a só poderão ser alienadas, arrendadas, cedidas ou transferidas, mediante autorização prévia do Ministério da Aeronáutica. A hipoteca legal sobre aeronave, em favor da União, se extingue ao fim de seu prazo de depreciação. 

 

7) Às pessoas que não tenham a administração de seus bens sobre imóveis de seus tutores ou curadores, protegendo, dessa forma, os menores sob tutela a os incapazes sob curatela, resguardando seus bens entregues à administração de seus representantes legais, assegurando sua restituição, bem como a de seus frutos, ao cessar a relação jurídica da tutela ou curatela, e a indenização pelas perdas a danos, em razão dos prejuízos causados (CC, arts. 2.040, 1.781 e 1.745, parágrafo único; Lei n. 8.069/90, art. 37 a parágrafo único). Tais pessoas somente terão esse direito se tiverem patrimônio de valor considerável e se o magistrado condicionar o exercício da tutela a da 
curatela à prestação dessa caução real, pois poderá dispensá-la se o tutor e o curador forem de reconhecida idoneidade moral a financeira. Com o cancelamento do seu assento, devidamente averbado, que visa declarar sem efeito o ato registrário, extinguir-se-á o ônus real, em cumprimento da decisão judicial, transitada em julgada, que o dispensou. As hipotecas legais, de qualquer natureza, deverão ser registradas e especializadas. Só então, é que se constituirão como direito real, tendo eficácia erga omnes.

 

 

3. Hipoteca judicial

 

 

O disposto no art. 2.043 do Código Civil, continua em vigor o nosso Código de Processo Civil, que, no art. 466 a parágrafo único, expressamente a ela se refere ao prescrever: "a sentença que condenar o réu no pagamento de uma prestação, consistente em dinheiro ou em coisa, valerá como título constitutivo de hipoteca judiciária, cuja inscrição será ordenada pelo juiz na forma prescrita na Lei de Registros Públicos."

A sentença condenatória produz a hipoteca judiciária:

I -embora a condenação seja genérica;

II -pendente arresto de bens do devedor;

III -ainda quando o credor possa promover a execução provisória da sentença".

 

Quando a sentença judicial condenar o réu a entregar determinada quantia ou a pagar indenização de perdas a danos, o autor tem direito de garantia real sobre os bens do vencido, para vendê-los a obter o quantum necessário para a satisfação da obrigação. Só que não terá direito de preferência, se, com a insolvência do devedor, instaurar-se concurso de credores. O exequente concorrerá em igualdade de condições com os demais credores do réu, mas terá o direito de sequela, uma vez que tal hipoteca também requer especialização a inscrição no registro imobiliário, sendo, portanto, oponível erga omnes. E como se trata de garantia outorgada pela lei ao credor, a hipoteca judicial não incide sobre todos os bens do patrimônio do devedor, mas apenas sobre aqueles que forem bastantes para cobrir o montante da condenação imposta pelo magistrado.

Por isso, diz alguns autores, que se trata de uma hipoteca anômala, porque deixa de reunir os dois efeitos característicos da hipoteca, reconhecendo apenas a sequela, sem a preferência. (meia hipoteca).

 

Os pressupostos da hipoteca judicial são:

 

 

1) Sentença condenatória, proferida pelo Poder Judiciário, que condenar o réu a uma prestação pecuniária: entrega de uma coisa, ou quantia ou o ressarcimento de perdas a danos". Logo, a hipoteca judicial não poderá advir de: sentenças declaratórias; sentenças proferidas em processo de jurisdição graciosa ou voluntária, como as que homologam partilha; sentenças oriundas de processos preparatórios, preventivos a incidentes, como as que condenam à prestação de alimentos provisionais; sentenças proferidas por tribunais alienígenas, antes de homologadas pelo Supremo Tribunal Federal; de decisões de Tribunal Administrativo, como as do Tribunal de Impostos e Taxas ou as do Tribunal Marítimo. Por outro lado, poderão criar essa modalidade de hipoteca: as decisões dos Tribunais de Contas quando dirimem questões contenciosas de sua jurisdição a as decisões arbitrais, se vierem a obter força executória.

 

2) Liquidez dessa sentença, devendo o magistrado determinar o quantum preciso da coisa devida, devendo sempre fazer menção à quantidade a qualidade do bem devido. Se ilíquida a sentença, somente depois de liquidada, na forma estabelecida pela lei adjetiva, é que será possível a hipoteca judicial.

 


3) Trânsito em julgado da referida sentença.

 

4) Especialização, com individuação exata do imóvel hipotecado a do débito que se pretende garantir; 

 


5) Registro no cartório imobiliário, ordenada pelo órgão judicante, por mandado, na forma prescrita na Lei de Registros Públicos.

 

 

 

4. Cédula hipotecária ou Hipoteca cedular

 

 

Para certas hipotecas constitui-se a cédula hipotecária, que consiste num título representativo de crédito com este ônus real, sempre nominativo mas transferível por endosso a emitido pelo credor .

De modo que sendo emitida pelo credor, com a devida outorga uxória, de débito assegurado por hipoteca, a cédula hipotecária poderá ser transferida por endosso em preto lançado no seu verso, sub-rogando-se o beneficiado em todos os direitos do endossante. O devedor deverá ser notificado judicialmente ou por carta registrada dessa emissão, sob pena do emitente a endossante ficarem solidariamente responsáveis pela boa liquidação do crédito.

A emissão de tal cédula só é admitida nas operações alusivas ao sistema financeiro de habitação a nas hipotecas que aproveitam uma instituição financeira ou companhia seguradora.

Essa cédula deverá conter o nome, qualificação a endereço do credor e do devedor, o valor do crédito que representa, a indicação do número, data, livro a folha da inscrição da hipoteca a averbação da própria cédula, a individuação do imóvel gravado, a data da emissão a do vencimento e o local do pagamento. Exigindo-se, ainda, para maior segurança dos cessionários, sua autenticação pelo oficial do registro imobiliário a averbação, sob pena de nulidade, à margem da inscrição da hipoteca integrante, não sendo permitida se houver prenotação ou inscrição de outro ônus real, ação, penhora ou cédula anterior.

Pode ser resgatada com o pagamento de seu valor, provando-se, pela sua restituição, que houve liquidação da hipoteca sobre a qual foi emitida. Esse resgate pode ser antecipado pelo devedor, consignando a quantia devida se o credor se recusar a recebê-la, sem motivo justo.

Podem ser objeto de hipoteca cedular imóveis rurais e urbanos. 

Aplicam-se à hipoteca cedular os princípios da legislação ordinária sobre hipoteca no que não colidirem com o presente (Decreto-lei 167/67).

A hipoteca cedular não constitui uma espécie à parte, mas apenas uma modalidade de hipoteca convencional, nos casos em que a lei admite a sua emissão para facilitar a circulação do crédito.

Podem o credor e o devedor, no ato constitutivo da hipoteca, autorizar a emissão da correspondente cédula hipotecária, na forma e para os fins previstos em lei especial.

Na cédula rural hipotecária, são abrangidos pela hipoteca constituída as construções, respectivos terrenos, maquinismos, instalações e benfeitorias.  Incorporam-se na hipoteca constituída as máquinas, aparelhos, instalações e construções, adquiridos ou executados com o crédito, assim como quaisquer outras benfeitorias acrescidas aos imóveis na vigência da cédula, as quais, uma vez realizadas, não poderão ser retiradas, alteradas ou destruídas, sem o consentimento do credor, por escrito. 

 

A venda dos bens apenhados ou hipotecados pela cédula de crédito rural depende de prévia anuência do credor, por escrito. Se os bens vinculados  em hipoteca à cédula de crédito rural pertencerem a terceiros, estes subscreverão também o título, para que se constitua a garantia.

Os bens objeto de hipoteca constituídas pela cédula de crédito rural não serão penhorados, arrestados ou sequestrados por outras dívidas do emitente ou do terceiro empenhador ou hipotecante, cumprindo ao emitente ou ao terceiro empenhador ou hipotecante denunciar a existência da cédula às autoridades incumbidas da diligência ou a quem a determinou, sob pena de responderem pelos prejuízos resultantes de sua omissão.

De acordo com a natureza da garantia constituída, a cédula de crédito industrial inscreve-se no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do local de situação dos bens objeto  em que esteja localizado o imóvel hipotecado.

 

 

 

 

Citação, Transcrição, Interpretação e Paráfrases das principais obras, "exclusivamente para fins de estudo":

 

 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Contrato Agrário ou de Parceria Rural

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

atualizado em 25-08-2014/19:19:53


Referências Consultadas

 

Direito Ao Alcance De Todos