Analise prática de lucro de um Imóvel em LEILÃO

Os valores destacados são analisados diretamente dos valores referenciados do REGISTRO/MATRICULA, disponibilizado em público através do site Frazão, servindo-se apenas como demonstrativos superficiais, do que poderia ser um critério de valorização, lucro, reajuste e/ou atualização monetária, não se perdendo de vista, que já há transcrição anterior, presumindo-se que este imóvel tem mais de 18 anos.

OBS. Para pensar em valorização deste imóvel em específico, deve-se excluir o que teoricamente seria Atualização monetária e reflexos secundários na aquisição.
Sendo assim, descontando o preço final do preço inicial, tem-se que o imóvel valorizou 92%, mas que, o salário mínimo, valorizou 81%, logo, deve-se descontar 92% -81% = 11%, sendo portanto, de forma ilusória, esta ser a porcentagem de uma possível valorização nestes próximos 18 anos, deste imóvel em específico.

 

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É importante considerar,  a taxa anual de depreciação bem como o prazo de vida útil.

Avaliação de Bens conforme a "Norma Brasileira de Avaliação de Bens NBR 1653

Para imóveis, a legislação prevê depreciação em 25 anos, sendo 4% ao ano, mas existem outros métodos.

 

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vários exemplos - (DEPRECIAÇÃO DE EDIFICAÇÕES)

MÉTODO DA LINHA RETA (VARIANTE)

Calcular o coeficiente de depreciação pela variante do método da linha reta de uma benfeitoria urbana com 25 (vinte e cinco) anos de idade real. Solução: Kd = [1 – (18 – 5)/5 x 0,07] = 0,818, OU SEJA, R$ 345.400,00 X 0,818 = R$ 282.537,20 = 90,54% - 81%= 9,67% de valorização

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Mas mais ainda, se houver necessidade de reforma, quais serão os valores necessários para tanto;

Quanto irá custar com a desocupação? Se o Advogado cobrar 20%, de 345.400,00 = R$ 69.080,00, este imóvel, irá custar, R$ 282.537,20 - R$ 69.080,00 = R$ 222.457,2 = 87,98% - 81% = 7,12% de valorização

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Consideração de custo médio de uma reforma por metro quadrado em torno de uns 2 mil reais sem falar em materiais de construção;

Este imóvel em específico, tem 4,10m de frente, por 32,10 fundos, logo resulta-se em, 4,10m x 32,10 = 131,61m² 

131,61m² x 2 mil = R$ 263.220,00 , este imóvel, irá custar, R$ 222.457,2 - R$ 263.220,00 = R$ - 40.762,8 = 34,40% - 81% = -46,46% de desvalorização

Outros custos eventuais?

Porcentagem do Leiloeiro?

 

IMÓVEL SENDO VENDIDO NO LEILÃO POR R$ 345.400,00
  preço inicial R$ 26.741,22 2002 92%
lucro 73% R$ 100.000,00 2013
lucro 60% R$ 250.000,00 2014
lucro 62% R$ 659.000,00 2015
prejuízo -91% R$ 345.400,00 2020

 

  TABELA DE SALÁRIO MÍNIMO
Salário inicial R$ 200,00 2002 81%
70,50% R$ 678,00 2013
6,35% R$ 724,00 2014
8,12% R$ 788,00 2015
24,59% R$ 1.045,00 2020

 

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EDITAL DE LEILÃO – CONGLOMERADO ITAÚ UNIBANCO 

Matrícula - Lote 010 - RGI 916989

Lance Mínimo: R$ 345.400,00

SÃO PAULO/SP - MOOCA - CASA - IMÓVEL OCUPADO

- Rua Almirante Brasil, nº 345.

- Área construída: 139,00m².
- Área terreno: 131,61m².

- Matrícula 122.459 do 7º CRI Local.

Obs.: Eventual regularização de divergência das áreas entre a real construída, a cadastrada na prefeitura e a cadastrada na matrícula, bem como a de terreno, providências, seus custos e eventuais tributos cobrados retroativamente pelo órgão, ficarão a cargo do arrematante. Eventual necessidade de regularização da área construída do imóvel, e averbação dessa área na matrícula, com emissão de Projeto Legal, habite-se e certidão da obra junto ao INSS, bem como averbação da declaração da área que o terreno encerra junto à matrícula do imóvel, serão providenciadas pelo adquirente, e às suas expensas. 

Em virtude da ocupação, não foi possível obter a distribuição interna da unidade, cabendo ao arrematante esta averiguação, isentando o vendedor de qualquer responsabilidade.

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"obs. Não está sendo analisado o prejuízo do último comprador."