Regularidade - Execução - Leilão de Imóvel

Trata-se de ação de suspensão de leilão com requerimento de tutela provisória de urgência ajuizada em 17/08/2017, por L F G, por intermédio da Defensoria Pública da União - DPU, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF. 

 

"Alega que o imóvel em questão é único lugar que tem a parte autora e dos demais membros do núcleo familiar para morar. O núcleo familiar é composto pela autora, seus quatro filhos e dois netos, dos quais 4 (quatro) são portadores de deficiência." 


Reconhecida a constitucionalidade e a regularidade do procedimento de execução extrajudicial levado a efeito pela CAIXA, nos termos da Lei 9.514/97, (...) consolidada a propriedade do imóvel em favor da CAIXA, exsurge o dever legal de promover público leilão para a alienação do imóvel, nos termos do artigo 27, da Lei 9.514/97.

 

1. a CAIXA instaurou procedimento de reclamação pré-processual;

2.  foi realizada audiência de conciliação no bojo do presente feito, que igualmente restou infrutífera;

3. No que se refere à proposta de acordo formulada nos autos pela autora, de pagamento de prestações mensais no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais), é certo que tal montante é insuficiente para cobrir sequer os encargos contratuais contratados, razão pela qual tais pagamentos, ainda que admitidos, não teriam aptidão para amortizar a dívida.

4. Por sua vez, consigno que a alegação de desemprego não tem o condão de justificar o inadimplemento do contrato de financiamento imobiliário, ou sequer a redução das parcelas mensais, conforme se verifica dos seguintes precedentes:

PROCESSO CIVIL - SFH - EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL - LEI 9.514/97 - CONSTITUCIONALIDADE - REGULARIDADE - REVISÃO CONTRATUAL - DESEMPREGO - TEORIA DA IMPREVISÃO. BENFEITORIAS. 1 - No que pese a aplicação aos contratos de financiamento imobiliário o Código de Defesa do Consumidor, as regras pertinentes ao financiamento devem ser aquelas próprias do sistema financeiro da habitação, com aplicação subsidiária daquelas relativas ao sistema financeiro nacional, ao qual estão submetidas as instituições financeiras de um modo geral. 2 - A Lei nº 9.514/97 deu prevalência à satisfação do crédito, não conferindo à defesa do executado condição impeditiva da execução. Eventual lesão individual não fica excluída da apreciação do Poder Judiciário, vez que há previsão de uma fase de controle judicial antes da perda da posse do imóvel, desde que reprimida pelos meios processuais próprios, havendo nos autos prova documental robusta da observância pela instituição financeira dos requisitos ali previstos para a execução extrajudicial do bem imóvel. 3 - A teoria da imprevisão aplica-se em casos excepcionais, quando o acontecimento não previsível pelas partes contratantes traga grave alteração da base negocial a impossibilitar o cumprimento da prestação. As oscilações do contrato decorrentes da inflação ou desemprego do autor, não autorizam a invocação dessa teoria. 4 - Não há qualquer ato ilícito da CEF apto a ensejar o pagamento de qualquer indenização aos autores por benfeitorias ou ressarcir a quantia paga por eles. A causa que originou a perda o imóvel foi deflagrada pelos próprios requerentes que se tornaram inadimplentes. Ademais, ausente a prova da existência de benfeitorias. 5. Apelação desprovida. (AC 00039844220104036104, DESEMBARGADOR FEDERAL MAURICIO KATO, TRF3 - QUINTA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:19/04/2017 ..FONTE_REPUBLICACAO:.).

 

PROCESSO CIVIL - SFH - CONTRATO DE ADESÃO - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - DIREITO À RENEGOCIAÇÃO - REDUÇÃO DE RENDA FAMILIAR - DESEMPREGO - EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL - DECRETO-LEI 70/66 - CONSTITUCIONALIDADE. 1 - O contrato de financiamento imobiliário constitui típico contrato de adesão, assim entendido aquele em que uma das partes não tem a faculdade de discutir livremente com o outro contratante suas cláusulas essenciais. Por se tratar de empréstimo cujos recursos são oriundos das contas do FGTS e porque o contrato expressamente prevê sua subsunção às normas do SFH, está o agente financeiro obrigado a redigir o contrato de adesão de acordo com a norma vigente à época da assinatura do contrato, não possuindo as partes autonomia da vontade senão no tocante à contratação ou não do financiamento. 2 - No que pese a aplicação aos contratos de financiamento imobiliário o Código de Defesa do Consumidor, as regras pertinentes ao financiamento devem ser aquelas próprias do sistema financeiro da habitação, com aplicação subsidiária daquelas relativas ao sistema financeiro nacional, ao qual estão submetidas as instituições financeiras de um modo geral. 3 - O desemprego ou redução da renda familiar, não autoriza redução das parcelas de financiamento de imóvel. 4 - A constitucionalidade do Decreto-Lei 70/66 está pacificada no Supremo Tribunal Federal por ser compatível com o devido processo legal, contraditório e inafastabilidade da jurisdição na medida em que resta intocável a possibilidade do executado, não somente participar da própria execução, mas também sujeitá-la ao controle jurisdicional. 5 - Apelação da parte autora desprovida.
(Ap 00054024220064036108, DESEMBARGADOR FEDERAL MAURICIO KATO, TRF3 - QUINTA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:23/09/2015 ..FONTE_REPUBLICACAO:.).

 

Nesse ponto, registro, inicialmente, que a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça reconheceu ao mutuário o direito de purgar a mora, mediante o pagamento integral do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97, até a data da assinatura do auto de arrematação, conforme a regra prevista no artigo 34 do Decreto-Lei n.º 70/66, extensível aos contratos regidos pela Lei 9.514/97. Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL E CONTRATO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA EFETUADA POR DEPÓSITO JUDICIAL. POSSIBILIDADE DE REMISSÃO DA DÍVIDA ATÉ LAVRATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O entendimento da Corte de origem encontra-se em harmonia com a jurisprudência sedimentada neste Sodalício no sentido de ser cabível a purgação da mora pelo devedor, mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. 2. A jurisprudência do STJ, entende "que a purgação pressupõe o pagamento integral do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97, sua concretização antes da assinatura do auto de arrematação não induz nenhum prejuízo ao credor. Em contrapartida, assegura ao mutuário, enquanto não perfectibilizada a arrematação, o direito de recuperar o imóvel financiado, cumprindo, assim, com os desígnios e anseios não apenas da Lei nº 9.514/97, mas do nosso ordenamento jurídico como um todo, em especial da Constituição Federal." (REsp 1433031/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/06/2014, DJe 18/06/2014) 3. Agravo interno não provido. (AINTARESP 201701663040, LUIS FELIPE SALOMÃO - QUARTA TURMA, DJE DATA:06/11/2017 ..DTPB:.). Grifei.

HABITACIONAL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. PURGAÇÃO DA MORA. DATA LIMITE. ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. DISPOSITIVOS LEGAIS ANALISADOS: ARTS. 26, § 1º, E 39, II, DA LEI Nº 9.514/97; 34 DO DL Nº 70/66; E 620 DO CPC. 1. Ação ajuizada em 01.06.2011. Recurso especial concluso ao gabinete da Relatora em 07.02.2014. 2. Recurso especial em que se discute até que momento o mutuário pode efetuar a purgação da mora nos financiamentos vinculados ao Sistema Financeiro Imobiliário. 3. Constitui regra basilar de hermenêutica jurídica que, onde o legislador não distingue, não cabe ao intérprete fazê-lo, sobretudo quando resultar em exegese que limita o exercício de direitos, se postando contrariamente ao espírito da própria norma interpretada. 4. Havendo previsão legal de aplicação do art. 34 do DL nº 70/99 à Lei nº 9.514/97 e não dispondo esta sobre a data limite para purgação da mora do mutuário, conclui-se pela incidência irrestrita daquele dispositivo legal aos contratos celebrados com base na Lei nº 9.514/97, admitindo-se a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação. 5. Como a Lei nº 9.514/97 promove o financiamento imobiliário, ou seja, objetiva a consecução do direito social e constitucional à moradia, a interpretação que melhor reflete o espírito da norma é aquela que, sem impor prejuízo à satisfação do crédito do agente financeiro, maximiza as chances de o imóvel permanecer com o mutuário, em respeito, inclusive, ao princípio da menor onerosidade contido no art. 620 do CPC, que assegura seja a execução realizada pelo modo menos gravoso ao devedor. 6. Considerando que a purgação pressupõe o pagamento integral do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97, sua concretização antes da assinatura do auto de arrematação não induz nenhum prejuízo ao credor. Em contrapartida, assegura ao mutuário, enquanto não perfectibilizada a arrematação, o direito de recuperar o imóvel financiado, cumprindo, assim, com os desígnios e anseios não apenas da Lei nº 9.514/97, mas do nosso ordenamento jurídico como um todo, em especial da Constituição Federal. 7. Recurso especial provido. (RESP 201303992632, NANCY ANDRIGHI - TERCEIRA TURMA, DJE DATA:18/06/2014 ..DTPB:.).

CIVIL. SFH. REVISÃO DE CONTRATO DE MÚTUO IMOBILIÁRIO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ONEROSIDADE EXCESSIVA E LESÃO. SAC - SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO CONSTANTE E CAPITALIZAÇÃO DOS JUROS. MÉTODO DE AMORTIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. MÉTODO DE AMORTIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. LEI N. 9.514/1997 E CONSTITUCIONALIDADE. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. RECURSO DE APELAÇÃO NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. (...). 6. Não há inconstitucionalidade alguma na Lei n. 9.514/97, uma vez que o Pretório Excelso, ao firmar a constitucionalidade do Decreto-Lei n. 70/66, manteve a possibilidade de o agente financeiro escolher a forma de execução do contrato de mútuo firmado para a aquisição da casa própria, segundo as regras do Sistema Financeiro da Habitação: ou por meio da execução judicial ou pela execução extrajudicial. (...). (TRF 3ª Região, QUINTA TURMA,  Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 1881478 - 0021319-18.2012.4.03.6100, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL PAULO FONTES, julgado em 05/03/2018, e-DJF3 Judicial 1 DATA:13/03/2018 ).  

 

Diante do exposto, revogo a tutela de urgência concedida em audiência e resolvo o mérito, nos termos do artigo 487, I CPC para julgar IMPROCEDENTE a demanda.  

SãO BERNARDO DO CAMPO, 5 de julho de 2018. 

(Número Processo - 5002247-39.2017.4.03.6114 - Recurso em andamento pendente de decisão - consulta, 04 de agosto de 2019)

 

 

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