É possível Usucapião do Direito Real de Laje

Obs. é importante entender os dois conceitos:

  • Usucapião - Direito Material e/ou substantivo
  • Usucapião - Direito Processual e/ou adjetivo

Para tanto, recomenda-se a leitura:

 

E, apesar de não haver previsão legal a respeito, plenamente possível o reconhecimento da usucapião do direito real de laje, em qualquer de suas modalidades, inclusive a extrajudicial, como forma originária de aquisição da propriedade. Para tanto basta que o possuidor comprove o preenchimento os requisitos legais da prescrição aquisitiva (lapso temporal, posse mansa, pacífica e com animus de titular do direito real de laje).

Nesse sentido o Enunciado nº 627 da VIII Jornada de Direito Civil, in verbis: “O direito real de laje é passível de usucapião”.

Conforme anota o Desembargador Francisco Loureiro, em comentários ao artigo 1.510-A do Código Civil (in “Código Civil Comentado. Doutrina e Jurisprudência. Lei nº 10.406, de 10.01.2002”, Manole, 13ª ed., p. 1.572): “O direito real de laje é uma nova modalidade de propriedade, na qual o titular adquirente (lajeário) torna-se proprietário de unidade autônoma consistente de construção erigida ou a erigir sobre ou sob acessão alheia, sem implicar situação de condomínio tradicional ou edilício.

Cuida-se de direito real sobre coisa própria, nova modalidade proprietária sobre ou sob construção preexistente, com a forma de unidade autônoma, desligada da propriedade sobre o solo. Não se trata de condomínio tradicional (arts. 1.314 e segs. do CC) nem de condomínio edilício (arts. 1.331 e segs. do CC), muito menos de direito de superfície temporário (arts. 1.369 e segs. do CC).

O direito de laje, portanto, não constitui um direito real novo, mas uma modalidade de direito de superfície que era (e é) praticado por usos e costumes, nos chamados 'puxadinhos', normalmente, para acomodação de parentes e agregados que vão se incorporando a determinada família.

Distinção entre laje e condomínio. Embora o titular do direito real de laje tenha a propriedade plena sobre a unidade que ergueu (ou adquiriu já pronta) sobre ou sob a acessão-base alheia, o § 4º dispõe que não implica atribuição de fração ideal de terreno ou participação proporcional em áreas já edificadas.

Criou-se nova modalidade de propriedade limitada à construção, mas sem implicar situação de condomínio, quer tradicional, quer edilício, entre o proprietário do solo/construção-base concedente, que se encontra abaixo ou acima da laje.

Não há, portanto, direito do titular da laje sobre fração ideal de terreno onde se assentam as duas construções. O terreno pertence com exclusividade ao proprietário da construção-base, concedente do direito real de laje.

Também não há condomínio edilício, pois a unidade autônoma criada não tem participação proporcional na área já edificada, nem no solo onde se assenta. Pode a laje ser criada sobre/sob construção e ser feita ou construção já concluída. A nova unidade, porém, ao contrário do que exige o art. 1.331, que contém os requisitos do condomínio edilício, não tem fração ideal sobre o terreno em que se assentam as duas construções, nem sobre as partes comuns da edificação.

O art. 1.510-C, comentado à frente, prevê a existência de áreas e de equipamentos que servem a todo o edifício, para o fim de regular o rateio de despesas de conservação e regras de utilização, mas no campo estritamente obrigacional, como obrigações propter rem. Isso não significa, porém, que a laje como direito real e o seu registro devam conter a fração ideal de terreno, nem discriminar quais são os equipamentos comuns.

Na lição da doutrina, “não se estabelece um mix de propriedade comum e propriedade autônoma ou individual. Há uma propriedade individual com reflexos específicos sobre certas áreas que servem todos os envolvidos (lajeários e proprietários) (FARIAS, Cristiano Chaves de et al. Direito de laje, Salvador, JusPodivm, 2018, p. 34). Finalmente, não se confunde a laje com o condomínio urbano simples, inovação criada pelos arts. 61 e 62 da Lei n. 13.465/2017. Isso porque tal figura regula as construções de casas ou cômodos em um mesmo terreno, em posição horizontal, e não vertical. São os casos de casas de frente e de fundos, ou de casas divididas entre diversas famílias que ocupam partes certas lado a lado, e não umas sobre/sob as outras.” (g.n.).

E ainda:
“A terceira possibilidade de aquisição pode ocorrer mediante usucapião, em diversas modalidades: extraordinária, ordinária, especial urbana, ou mesmo entre ex-cônjuges ou companheiros. Apenas as modalidades de usucapião especial rural e coletiva são incompatíveis com o novo instituto. Os requisitos de cada modalidade se encontram nos arts. 1.238 e seguintes do CC, já comentados. A razão de tal entendimento é simples.

A usucapião pode ter por objeto a propriedade ou outros direitos reais passíveis de posse. Logo, nada impede que o titular de posse prolongada e qualificada sobre a construção erigida sobre ou sob laje alheia possa requerer a usucapião somente da unidade que ocupa, sem abranger a acessão abaixo, ou acima, nem o terreno onde se assenta.

Preserva-se a construção-base e o terreno, e a usucapião incide somente sobre o direito real de laje. Pode a usucapião ser requerida usando prazo de posse anterior à Lei n. 13.465, de 11.07.2017, porque não se criou nova modalidade de prescrição aquisitiva, a colher de surpresa o titular do domínio, mas tão somente novo direito real usucapível. No que se refere ao rito, admite-se a usucapião judicial e também a extrajudicial (arts. 1.071 do CPC e 216-A da Lei n. 6.015/73).

Em qualquer hipótese, deve haver a concordância, ou, na sua falta, serem citados os titulares do domínio, de direitos reais, inclusive de direitos de laje de graus diversos, possuidores, confrontantes e cientificadas as Fazendas Públicas.

O problema pode surgir se o concedente, titular de direitos sobre o terreno, não tiver o domínio formal do imóvel.

Embora peculiar a situação, pode em caráter excepcional ser declarada a usucapião e descerrada a matrícula, levando em conta a natureza originária da aquisição, com descrição da nova unidade e mera menção ao terreno onde está erigida.” (Op. cit.)(g.n.).

 

"E deixa-se aqui uma advertência às partes: o exercício do direito de laje não é amplo e absoluto pelo superficiário, que deve suportar as obras de manutenção do piso de sustentação do seu pavimento, como está expressamente consignado no artigo 1510-B do Código Civil, sob pena das cominações legais."

 

íntegra do processo:

Apelação Cível nº 1005365-70.2014.8.26.0020

Apelação Cível nº 1003793-19.2017.8.26.000