Tutela Antecipada Antecedente - Liminar - Via Varejo S/A - Casas Bahia Comercial Ltda. - Vistos Trata-se de pedido de tutela de urgência formulado por VIA VAREJO S/A em face de CASAS BAHIA COMERCIAL LTDA., alegando, em síntese, que celebrou com a ré contrato de locação de loja comercial situada na Rua Nossa Senhora da Lapa, nº 85/93, e que o estabelecimento está de portas fechadas desde 20 de março p.p., em razão da pandemia de COVID-19, por força do Decreto Estadual nº 64.881/2020, que determinou a suspensão de todas as atividades não essenciais, atingindo diretamente a abertura da praças comerciais. Argumenta que, apesar de manter plataforma de e-commerce, não tem condições de arcar com o pagamento dos aluguéis e encargos da locação.
Pretende, em resumo, com fundamento nos artigos 393 e 478 do Código Civil, a suspensão da exigibilidade do aluguel e encargos da locação durante o período de pandemia do COVID-19. É o breve relatório.
DECIDO. É fato notório a paralisação das atividades dos estabelecimentos comerciais não essenciais da cidade de São Paulo, por força da quarentena determinada pelo Governo Estadual em razão da pandemia de COVID-19 que assola o país. Evidente, outrossim, que a paralisação das atividades, com a consequente quebra abrupta de faturamento, compromete a capacidade financeira das empresas e, bem assim, da autora, de honrar as obrigações assumidas, particularmente, no que interessa à presente demanda, o pagamento do aluguel do imóvel em que instalada a loja que se encontra fechada. Por sua vez, a ruptura do contrato de locação, consequência decorrente do inadimplemento dos aluguéis e encargos da locação, não interessa a ninguém, sejam os contratantes, inclusive a locadora, holding com forte atuação no mercado imobiliário e que, portanto, depende da renda auferida com as locações (não sendo desarrazoado supor, a propósito, que nova locação comercial do imóvel é bem improvável, diante do cenário econômico mundial), seja a sociedade como um todo, diante dos inúmeros reflexos negativos para a economia (basta imaginar o número de desempregados se a loja efetivamente encerrar suas atividades em caso de eventual despejo). O caso autoriza, portanto, a intervenção judicial para manutenção do sinalagma contratual, com fundamento nos artigos 367 e 567 do Código Civil. Com efeito, conforme nos ensina o sempre brilhante e preciso José Fernando Simão, não se está diante de hipótese de aplicação da teoria da força maior ou do caso fortuito, na medida em que a pandemia é passageira e a prestação o pagamento dos aluguéis e encargos da locação continua exequível. Há, porém, inegável alteração da base do negócio jurídico, assim definida pelo ilustre Professor das Arcadas, com amparo na lição de Pontes de Miranda, como “o elemento circunstancial ou estado geral de coisas cuja existência ou subsistência é essencial a que o contrato subsista”, na medida em que “muitos contratos, razão da pandemia (motivo imprevisível), nasceram equilibrados (sinalagma genético), mas suas prestações ficaram manifestamente desproporcionais pela mudança da base objetiva do negócio”. Pondere-se, por fim e em conclusão, que não há como se acolher a pretensão da autora, ao menos na extensão inicialmente formulada, vale dizer, a suspensão total do pagamento dos aluguéis, pois certamente a ré também depende dessa renda para honrar os compromissos assumidos; ademais, qualquer decisão nesse sentido poderia conduzir à configuração de um estado de moratória generalizado, com grave comprometimento da segurança jurídica e, acima de tudo, injusto, pois o reequilíbrio do contrato com base em divisão de prejuízos exige análise casuística.
Isto posto, presentes os requisitos legais, DEFIRO em parte a tutela de urgência para suspender a exigibilidade de 60% do aluguel devido pela autora, atualmente vigente, enquanto perdurar o impedimento de abertura da loja física no prédio alugado, e de 30% do aluguel devido (devendo ser pago, portanto, 70% do aluguel vigente), nos três (03) meses subsequentes à reabertura, lapso que por ora considerável razoável à recuperação do faturamento, subsistindo, em ambas as hipótese, as demais obrigações contratuais. Servirá a presente, por cópia assinada digitalmente, como ofício de cientificação da ré a respeito dessa decisão, principalmente para evitar a recusa injustificada do recebimento do aluguel no valor ora determinado. Cite-se e intime-se a ré pelo correio, ciente de que deverá comunicar a este Juízo eventual interposição de recurso contra essa decisão para os fins do artigo 304 do Código de Processo Civil. No mais, a autora deverá emendar a petição inicial, nos termos do artigo 303, parágrafo 1º, inciso I, do Código de Processo Civil, em 15 dias, sob pena de extinção do processo sem resolução do mérito. Anote-se, em cadastro específico, o código relativo a demandas relacionadas à pandemia de COVID 19 (código 12612), nos termos do Comunicado CGG 271/2020. Int. - ADV: ULYSSES ECCLISSATO NETO (OAB 182700/SP).
Fonte: Publicação Oficial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Disponibilização: segunda-feira, 27 de abril de 2020 Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Capital São Paulo, Ano XIII - Edição 3031 - Página 2582.
“(O PRESIDENTE DO CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA recomenda aos Juízes)Art. 6º Recomendar, como medida de prevenção à crise econômica decorrente das medidas de distanciamento social implementadas em todo o território nacional, que os Juízos avaliem com especial cautela o deferimento de medidas de urgência, decretação de despejo por falta de pagamento e a realização de atos executivos de natureza patrimonial em desfavor de empresas e demais agentes econômicos em ações judiciais que demandem obrigações inadimplidas durante o período de vigência do Decreto Legislativo nº 6 de 20 de março de 2020, que declara a existência de estado de calamidade pública no Brasil em razão da pandemia do novo coronavírus Covid-19” (Recomendação 63/2020 do CNJ, artigo 6º)
Disponível para download: https://atos.cnj.jus.br/
PL 1179/2020 - Dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do coronavírus (Covid- 19).
Situação: Aguardando Despacho do Presidente da Câmara dos Deputados
Locação Residencial - Despejo Liminar-Decisões Conflitantes
