A qualificação registral pode ser definida como o poder-dever do registrador de verificar a existência no título de todos os requisitos necessários para que ele possa ingressar no registro de imóveis. Em outras palavras, a qualificação registrária consiste na verificação pelo registrador de que o título obedece a todos os princípios registrais e em especial à legalidade.
Neste sentido, encontramos decisão do Supremo Tribunal Federal, de que foi relator o Ministro Marco Aurélio. Esta assim declarou: “O cumprimento do dever imposto pela Lei de Registros Públicos, cogitando-se de deficiência de carta de adjudicação e levantando-se dúvida perante o juízo de direito da vara competente, longe fica de configurar ato passível de enquadramento no artigo 330 do Código Penal – crime de desobediência – pouco importando o acolhimento, sob o ângulo judicial, do que suscitado” (Habeas Corpus 85.911/9-MG, julgado em 25-10-2005).
Também não há que no caso em análise se cogitar o crime de prevaricação (art. 319, CP), visto que agir de acordo com os ditames legais impostos pelo exercício de suas funções em nada se assemelha à prática de atos contra expressa disposição legal, visando atender a sentimento ou interesse pessoal.
Por este motivo, o registrador imobiliário deve examinar minuciosamente os títulos apresentados, tanto sob o aspecto formal quanto sob o aspecto material, e, dentro dos limites da qualificação registrária, acatálos para o registro, ou, caso contrário, emitir o seu parecer explicitando os motivos da impossibilidade do seu registro.
Assim, caso o registrador entenda que o título não atende a algum dos requisitos registrários, deverá elaborar uma nota de devolução FUNDAMENTADA contendo os motivos de sua recusa, bem como as exigências que devem ser cumpridas para que o título possa ter ingresso no fólio real.
TODO E QUALQUER TÍTULO, independentemente de sua origem, que ingresse na serventia imobiliária passará por esta qualificação para verificar se está apto para o registro. Assim, devem passar pela qualificação registral tanto as escrituras públicas quanto os atos particulares, bem como os títulos judiciais.
Todavia, a verificação da conformidade dos títulos judiciais com a legislação registrária não pode invadir a esfera jurisdicional. Isto significa que a qualificação não pode atingir o mérito da decisão judicial, restringindo-se à verificação de suas formalidades extrínsecas, a respeito das quais não se tenha tratado dentro da parte dispositiva da sentença.
Ressalta-se que, da mesma forma que o registrador não tem competência para contestar o mérito de decisões judiciais, não tem responsabilidade pelos atos destas emanados.
Segundo Marcelo Fortes Barbosa Filho, em artigo intitulado “O registro de imóveis, os títulos judiciais e as ordens judiciais”, em Sérgio Jacomino (Org.), Thesaurus registral, notarial e imobiliário, “a circunstância de exibir-se a inscrição título de origem judicial não implica isenção dos requisitos registrários, incumbindo ao registrador: a) verificar a competência (absoluta) da autoridade judiciária; b) aferir a congruência do que se ordena ao registro com o processo respectivo; c) apurar a presença das formalidades documentais; d) examinar se o título esbarra em obstáculos propriamente registrários (por exemplo: legalidade, prioridade, especialidade, consecutividade)”.
Prossegue ainda o referido autor ao afirmar que: “Não se torna ineficaz ou inválida uma sentença judicial pelo fato de lhe ser vedado o registro, porque essa vedação não interfere com a validade e com a eficácia próprias da decisão judiciária, senão apenas verifica se o título enquadra com as exigências do registro imobiliário”
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