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Avaliação Imobiliária

Avaliação Imobiliária

Atualizado em 15-02-2015//01:51:34

 

Introdução

 

O exercício da profissão de Corretor de Imóveis será permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações Imobiliárias.

 

“Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.”

 

A inscrição do Corretor de Imóveis no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI) é OPCIONAL, nada obstando ao corretor de imóveis nele não inscrito opinar quanto à comercialização.

 

A elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é permitida A TODO CORRETOR DE IMÓVEIS, PESSOA FÍSICA, regularmente inscrito em Conselho Regional de Corretores de Imóveis.

 

Avaliação

 

O conceito de avaliação está relacionado com a ação e o efeito de avaliar, que é um verbo cuja etimologia se deve ao francês évaluer e que permite assinalar, estimar, apreciar ou calcular o valor de algo. (http://conceito.de/avaliacao#ixzz2v0DtFQ3d)

 

Contudo avaliar poderá significar o ato de examinar o grau de adequação entre um conjunto de informações e um conjunto de critérios apropriados ao objetivo fixado, para uma tomada de decisão.

A avaliação é a atribuição de valor a um determinado bem.

 

Parecer

 

"parecer é uma opinião baseada na pesquisa empírica, enquanto que uma avaliação é um documento com fundamentação teórica, passível de provas quando necessário"

É uma opinião, conselho ou esclarecimento emitido por profissional da área sobre assunto de sua especialidade.

É pronunciamento por escrito de uma opinião técnica que deve ser assinado e datado, deve conter o nome e o registro do profissional, emitido por um especialista (por exemplo, advogado, médico ou psicólogo) sobre determinada situação que exija conhecimentos técnicos.

O parecer deve ser sustentado em bases confiáveis e escrito com o objetivo de esclarecer, interpretar e explicar certos fatos para um interlocutor que não é tão especializado quanto o parecerista, de preferência usando como referências artigos científicos comprovados ou leis que expliquem sua opinião.

 

Laudo Técnico

 

Documento no qual peritos expõem as conclusões de seus estudos acerca de determinada perícia.

 É o relato do técnico ou especialista designado para avaliar determinada situação que estava dentro de seus conhecimentos. O laudo é a tradução das impressões captadas pelo técnico ou especialista, em torno do fato litigioso, por meio dos conhecimentos especiais de quem o examinou.

Laudo Técnico - Atividade que consiste em elaborar uma peça escrita, fundamentada, na qual o profissional expõe as observações e estudos efetuados, bem como as respectivas conclusões.

No dicionário Aurélio:

 “Laudo”, Peça escrita, fundamentada, na qual os peritos expõe as observações e estudos que fizeram e registraram as conclusões da perícia.

O Laudo Técnico é documento resultante de vistoria realizada por pessoa que apesar de ter conhecimento técnico do assunto, não tem a competência técnica para atuar como perito oficial ou nomeado.

É visível que as definições são similares, diferenciando-se somente quanto à referência de “Laudo Técnico” e “Laudo Pericial”.

 

Laudo Pericial ou Perícia Judicial

 

A prova pericial consiste em exame, vistoria ou avaliação.

O exame consiste na análise ou observação de pessoas ou coisas, para delas extrair as informações desejadas. O perito médico examinará a pessoa, para verificar se ficou incapacitada, em virtude de acidente que sofreu, por exemplo.

A vistoria é a análise de bens imóveis, que objetiva constar se eles foram ou estão danificados.

A avaliação é a atribuição de valor a um determinado bem.

Quando a prova do fato depender de conhecimento técnico ou científico, o juiz será assistido por perito. Os peritos serão escolhidos entre profissionais de nível universitário, devidamente inscritos no órgão de classe competente.

Os peritos comprovarão sua especialidade na matéria sobre que deverão opinar, mediante certidão do órgão profissional em que estiverem inscritos.

 

Os requisitos para a nomeação de Perito Judicial são:

 

a) que se trate de pessoa física, já que a lei alude que se trate de pessoa física, já que a lei alude à nomeação de profissionais habilitados. Não se admite como perito, pessoa jurídica. É possível que ele integre entidade especializada, como o IMESC, mas será sempre o profissional que assinou o laudo, nunca a entidade;

 

b) que seja escolhido entre profissionais de nível universitário, devidamente inscrito no órgão de classe competente, o que deve ser comprovado por certidão do órgão. Mas essa exigência não é absoluta e se justifica diante da necessidade de que ele tenha conhecimentos técnicos especializados; poderá ser contornada se não existir ninguém, na comarca, que tenha tais qualificações, ou se esse tipo de formação não for indispensável para assegurar os conhecimentos necessários.

Nas localidades onde não houver profissionais qualificados, a indicação dos peritos será de livre escolha do juiz.

 

No processo Penal, O exame de corpo de delito e outras perícias serão realizados por perito oficial, portador de diploma de curso superior. No processo penal, é nulo o exame realizado por um só perito, considerando-se impedido o que tiver funcionando anteriormente na diligência de apreensão.

Na falta de perito oficial, o exame será realizado por 2 (duas) pessoas idôneas, portadoras de diploma de curso superior preferencialmente na área específica, dentre as que tiverem habilitação técnica relacionada com a natureza do exame.

O assistente técnico atuará a partir de sua admissão pelo juiz e após a conclusão dos exames e elaboração do laudo pelos peritos oficiais, sendo as partes intimadas desta decisão.

 

Assistentes técnicos

 

Determinada a perícia, e nomeado o perito, as partes poderão, no prazo de cinco dias, indicar assistentes técnicos. Sua função é assisti-las na prova pericial, acompanhando a produção e apresentando um parecer, a respeito das questões técnicas que são objeto da prova.

O assistente técnico, ao contrário do perito, não é da confiança do juízo, mas das partes, sendo por elas contratado. Por isso, não está sujeito às causas de impedimento e de suspeição.

Ao apresentar o seu parecer, ele pode concordar com o laudo, ou divergir, em manifestação fundamentada na qual buscará demonstrar os equívocos cometidos. Sobre as críticas, o juiz poderá ouvir o perito, que poderá manter ou não as suas conclusões.

Para o exercício de suas funções, o assistente tem os mesmos poderes que o perito.

Para o desempenho de sua função, podem o perito e os assistentes técnicos utilizar-se de todos os meios necessários, ouvindo testemunhas, obtendo informações, solicitando documentos que estejam em poder de parte ou em repartições públicas, bem como instruir o laudo com plantas, desenhos, fotografias e outras quaisquer peças.

(Rios Gonçalves, Marcus Vinicius. Direito Processual Civil. Ed. Saraiva)

 

Responsabilidade do Perito (CORRETOR DE IMÓVEIS)

O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas. Nestes termos, considera-se ainda a responsabilidade administrativa e que todas se trata de de esferas independentes e autônomas.

 

 

A Avaliação de bens imóveis pode ser de duas formas:

 

a) verbal – Contato do Corretor de imóveis com o comprador ou vendedor, em uma análise preliminar, utilizando de suas experiências técnicas e de suas atribuições específicas, no exercício de sua função, nada impede de emitir uma avaliação prévia de forma verbal.

 

b) escrita – Concluída uma análise prévia, poderá emitir por escrito um parecer de sua avaliação, ao receptor/interessado, ainda que esse parecer não seja terminantemente técnico.

 

Após anos consecutivos de tramitação, o Sistema Cofeci Creci ganhou, em última instância, o processo que assegura aos corretores de imóveis a  atribuição legal de realizar avaliações imobiliárias em todo o território brasileiro. 

 

O laudo de avaliação bem como o parecer técnico de avaliação mercadológica que antes era emitido por engenheiros, arquitetos e agrônomos e apresenta, entre outros pontos, as características estruturais do imóvel, hoje também pode ser emitido por corretor de imóveis.

 

DO PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA (PTAM)

 

Entende-se por Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM - o documento elaborado por Corretor de Imóveis no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extra judicialmente.

O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, para determinação do valor de mercado, deve conter os seguintes requisitos mínimos:


a) identificação do solicitante;

b) objetivo do parecer técnico;

c) identificação e caracterização do imóvel;

d) indicação da metodologia utilizada;

e) valor resultante e sua data de referência;

f) identificação, breve currículo e assinatura do Corretor de Imóveis Avaliador.

 

São os requisitos para caracterização do imóvel a identificação de seu proprietário o número da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis e o endereço completo ou a descrição detalhada de sua localização.

 

A descrição do imóvel deve conter, no mínimo:


a) medidas perimétricas, medida de superfície (área), localização e confrontações;

b) descrição individualizada dos acessórios e benfeitorias, se houver;

c) contextualização do imóvel na vizinhança e infra-estrutura disponível;

d) aproveitamento econômico do imóvel;

e) data da vistoria.


Ao Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica recomenda-se estarem anexados:


a) mapa de localização;

b) certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis;

c) relatório fotográfico.

 

DA COMPETÊNCIA PARA ELABORAÇÃO DE PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

 

A elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é permitida A TODO CORRETOR DE IMÓVEIS, PESSOA FÍSICA, regularmente inscrito em Conselho Regional de Corretores de Imóveis.

A pessoa jurídica regularmente inscrita em Conselho Regional de Corretores de Imóveis pode patrocinar a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, chancelado por corretor de imóveis, pessoa física, nos termos deste artigo.

Do Arquivamento para fins de fiscalização

O Corretor de Imóveis Avaliador deverá manter em arquivo, por 05 (cinco) anos, cópias do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, da Declaração de Avaliação Mercadológica e do vinculado Selo Certificador, os quais deverão ser apresentados, se e quando solicitados pelo Conselho Regional, no prazo máximo de 05 (cinco) dias úteis.

 

HONORÁRIOS      -          

 

 

DAS RESPONSABILIDADES

 

Responsabilidade Civil

 

O perito que, por dolo ou culpa, prestar informações inverídicas, responderá pelos prejuízos que causar à parte, ficará inabilitado, por 2 (dois) anos, a funcionar em outras perícias e incorrerá na sanção que a lei penal estabelecer.

Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

 

Responsabilidade Penal

 

Falso Testemunho ou Falsa Perícia

Art. 342 do Código Penal - Fazer afirmação falsa, ou negar ou calar a verdade como testemunha, perito, contador, tradutor ou intérprete em processo judicial, ou administrativo, inquérito policial, ou em juízo arbitral: (Alterado pela L-010.268-2001)

Pena - reclusão, de 1 (um) a 3 (três) anos, e multa.

§ 1º- As penas aumentam-se de um sexto a um terço, se o crime é praticado mediante suborno ou se cometido com o fim de obter prova destinada a produzir efeito em processo penal, ou em processo civil em que for parte entidade da administração pública direta ou indireta: (Alterado pela L-010.268-2001)

Pena - reclusão, de 2 (dois) a 6 (seis) anos, e multa.

§ 2º - O fato deixa de ser punível se, antes da sentença no processo em que ocorreu o ilícito, o agente se retrata ou declara a verdade.

§ 3º - O fato deixa de ser punível, se, antes da sentença, o agente se retrata ou declara a verdade.

 

Responsabilidade Administrativa

 

Este Código de Ética Profissional tem por objetivo fixar a forma pela qual se deve conduzir o Corretor de Imóveis, quando no exercício profissional.

Os deveres do Corretor de Imóveis compreendem, além da defesa do interesse que lhe é confiado, o zelo do prestígio de sua classe e o aperfeiçoamento da técnica das transações imobiliárias.

 

Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação ao exercício da profissão, à classe e aos colegas:

 

a.considerar a profissão como alto título de honra e não praticar nem permitir a prática de atos que comprometam a sua dignidade;

 

b. prestigiar as entidades de classe, contribuindo sempre que solicitado, para o sucesso de suas iniciativas em proveito da profissão, dos profissionais e da coletividade;


c. manter constante contato com o Conselho Regional respectivo, procurando aprimorar o trabalho desse órgão;


d. zelar pela existência, fins e prestígio dos Conselhos Federal e Regionais, aceitando mandatos e encargos que lhes forem confiados e cooperar com os que forem investidos em tais mandatos e encargos;


e. observar os postulados impostos por este Código, exercendo seu mister com dignidade;


f. exercer a profissão com zelo, discreção, lealdade e probidade, observando as prescrições legais e regulamentares;

 

g. defender os direitos e prerrogativas profissionais e a reputação da classe;


h. zelar pela própria reputação mesmo fora do exercício profissional;


i. auxiliar a fiscalização do exercício profissional, cuidando do cumprimento deste Código, comunicando, com discreção e fundamentadamente, aos órgãos competentes, as infrações de que tiver ciência;

 

j. não se referir desairosamente sobre seus colegas;


k. relacionar-se com os colegas, dentro dos princípios de consideração, respeito e solidariedade, em consonância com os preceitos de harmonia da classe;


l. colocar-se a par da legislação vigente e procurar difundí-la a fim de que seja prestigiado e definido o legítimo exercício da profissão.

 

Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos clientes:

 

a. inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo;


b. apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio;


c. recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral;


d. comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores ou documentos a ele destinados;

 

e. prestar ao cliente, quanto este as solicite ou logo que concluído o negócio, contas pormenorizadas;

 

f. zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio, reservando ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente;

 

g. restituir ao cliente os papéis de que não mais necessite;


h. dar recibo das quantias que o cliente pague ou entregue a qualquer título;

 

i. contratar, por escrito e previamente, a prestação dos seus serviços profissionais;

 

j. receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os interessados, ou
for praxe usual na jurisdição.

 

Constitui infração disciplinar da parte do corretor de imóveis:

 

a. transgredir normas de ética profissional;

 

b. prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados;

 

c. exercer a profissão quando impedido de fazê-lo ou facilitar, por qualquer meio, o seu exercício aos não inscritos ou impedidos;

 

d. anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito;

 

e. fazer anúncio ou impresso relativo a atividade profissional sem mencionar o número de inscrição;

 

f. anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número do registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis;

 

g. violar o sigilo profissional;

 

h. negar aos interessados prestação de contas ou recibo de quantia ou documento que lhe tenham sido entregues a qualquer título;

 

i. violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão;

 

j. praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como crime de contravenção;

 

k. deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional;

 

l. promover ou facilitar a terceiros transações ilícitas ou que por qualquer forma prejudiquem interesses de terceiros;

 

m. recusar a apresentação de Carteira de Identidade Profissional, quando couber.

 

Ao corretor de imóveis e à pessoa jurídica inscritos nos órgãos de que trata a presente Lei é vedado:

 

a. prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados;

 

b. auxiliar, ou por qualquer meio facilitar, o exercício da profissão aos não inscritos;

 

c. anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito;

 

d. fazer anúncio ou impresso relativo à atividade de profissional sem mencionar o número da inscrição;

 

e. anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número de registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis;

 

f. violar o sigilo profissional;

 

g. negar aos interessados prestação de contas ou recibo de quantias ou documentos que lhe tenham sido entregues a qualquer título;

 

h. violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão;

 

i. praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como crime ou contravenção;

 

j. deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional.

 

Constitui sanções disciplinares:

 

a. advertência verbal;

 

b. censura;

 

c. multa;

 

d. suspensão da inscrição, até noventa dias;

 

e. cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira profissional.

 

Na determinação da sanção aplicável, orientar-se-á o Conselho pelas circunstâncias de cada caso, de modo a considerar leve ou grave a falta.

A reincidência na mesma falta determinará a agravação da penalidade.

A multa poderá ser acumulada com outra penalidade e, na hipótese de reincidência na mesma falta, aplicar-se-á em dobro.

A pena de suspensão será anotada na carteira profissional do Corretor de Imóveis ou, responsável pela pessoa jurídica e se este não a apresentar para que seja consignada a penalidade, o Conselho Nacional poderá convertê-la em cancelamento da inscrição.

 

JURISPRUDÊNCIA

 

 AgRg no AREsp 88459 / DF

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL – 2011/0283073-4.

Números de origem 105209220074013400200734000105910.

(CORRETOR - AVALIAÇÃO DE IMÓVEL - ATIVIDADE NÃO EXCLUSIVA DEENGENHEIROS, ARQUITETOS, AGRÔNOMOS)

ADMINISTRATIVO. CONSELHOS PROFISSIONAIS. CONFEA X COFECI. ELABORAÇÃO DE PARECER DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA. ATIVIDADE PERMITIDA AO CORRETOR DE IMÓVEIS. LEI 6.530⁄78, ART. 3º. RESOLUÇÃO COFECI N. 957⁄2006, ARTS. 1º E 2º. INSTRUMENTOS NORMATIVOS EM CONSONÂNCIA COM A LEI Nº 6.530⁄78. AUSÊNCIA DE NULIDADE OU INVALIDADE.

 

1. A Resolução impugnada não se desvia das finalidades, bem assim das determinações contidas na Lei n. 6.530⁄78, uma vez que "opinar quanto à comercialização imobiliária" inclui a elaboração do Parecer de Avaliação Mercadológica descrito nos termos de art. 3º da Resolução COFECI n. 957⁄2006.

2. As atividades elencadas no art. 3º da Resolução COFECI n. 957⁄2006, para elaboração do Parecer de Avaliação Mercadológica, não necessitam de formação específica na área de engenharia, arquitetura ou agronomia, porque tais atividades estão relacionadas com a respectiva área de atuação e de conhecimento do corretor de imóveis.

3. O objetivo da Resolução é satisfazer e fornecer ao cidadão uma avaliação eficaz do seu imóvel, determinada e real, com os conteúdos e requisitos ideais de conhecimento, fugindo de uma simples declaração de avaliação, que, às vezes, eram efetuadas sem qualquer padronização. É a segurança do mercado imobiliário que se objetiva, o que demonstra estar em harmonia com a finalidade da Lei n. 6.530⁄79.

4. A jurisprudência pátria já se consolidou no sentido de que a avaliação de um imóvel não se restringe às áreas de conhecimento de engenheiro, arquiteto ou agrônomo, podendo, também, ser aferida por outros profissionais, tal como ocorre, no aspecto mercadológico, com os corretores de imóveis (REsp n. 779.196⁄RS, Rel. Ministro Teori Albino Zavascki, DJe de 09⁄09⁄2009; REsp 130.790⁄RS, 4ª T., Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13⁄09⁄1999; REsp n. 21.303⁄BA, Relator Ministro Dias Trindade, DJ de 29.06.1992). Precedentes dos Tribunais Regionais Federais da 3ª., 4ª. e

5ª. Regiões.

PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. OFENSA A RESOLUÇÃO. NÃO-INCLUSÃO NO CONCEITO DE LEI FEDERAL. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7⁄STJ. EXERCÍCIO PROFISSIONAL. MULTA APLICADA POR CONSELHO REGIONAL DE ENGENHARIA E ARQUITETURA. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. NOMEAÇÃO DE PERITO. VIOLAÇÃO AO ART. 7º DA LEI 5.194⁄66. INOCORRÊNCIA. ATIVIDADE NÃO AFETA COM EXCLUSIVIDADE A ENGENHEIROS, ARQUITETOS OU AGRÔNOMOS. CORRETOR DE IMÓVEIS. POSSIBILIDADE. ART. 3º DA LEI 6.530⁄78. PRECEDENTES. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA PARTE, DESPROVIDO.

(REsp 779196⁄RS, Rel. Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI, PRIMEIRA TURMA, julgado em 25⁄08⁄2009, DJe 09⁄09⁄2009.)

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. MEDIDA CAUTELAR COM O OBJETIVO DE OBTER EFEITO SUSPENSIVO A RECURSO ESPECIAL PENDENTE DE JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. INVIABILIDADE. SÚMULAS 634 E 635 DO STF. AVALIAÇÃO DE BENS POR AUXILIAR DA JUSTIÇA. POSSIBILIDADE. PREÇO VIL. CARACTERIZAÇÃO. LANCE INFERIOR A 50% DO VALOR DE AVALIAÇÃO.

(...)

- Pela nova redação dada ao art. 680 do CPC pela Lei 11.382⁄06, a avaliação dos bens a serem levados à hasta pública deve ser feita por auxiliar da justiça, exigindo-se a nomeação de perito apenas quando forem necessários conhecimentos específicos.

 

 

Direito Ao Alcance De Todos